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深圳楼市“风向”要变?追高接盘存风险,置业者转战…

深圳.娟子 发布时间:2020.07.08 10:51:45
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刚刚过去的上半年,疫情的阴霾还未散去,深圳楼市的这一波行情还在持续,近几天的股市也是一路飚涨,段子手们又调侃要不要卖房炒股了。

 

深圳楼市又开始“风声”阵阵,一记深圳要出新政策的传闻在坊间传开。7日下午,据知情人士回应称,流传的上调交易税、5年社保之类的消息都是“假”的……


这一波传出来的“深圳楼市调控”是否真的会来?恐怕要等靴子落地才能下定论;但在住房不炒的大势下,如果楼市发展超出预期的方向,必定会引来政策对市场的干预。


东莞、杭州、宁波等城市陆续出了政策,有人问,新一轮的调控政策要来了?


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深圳6月份的二手房住宅成交套数破万,超过去年12月份,今年3月份以来,二手房成交一直比去年的成交量要好。


环比涨幅最大的是盐田,但这个区没有什么参考价值,而成交套数涨幅30%以上的有罗湖、龙岗两个片区。

 


新房市场,6月份成交3343套,属于正常的成交水平。而从区域来看,6月份成交套数最多的是龙岗、坪山、罗湖。


 

大家发现了没有,以前冷门区也开始成为置业的热门区,龙岗和罗湖二手房和新房开始进入一部分置业者的考虑范围了。


当然,新房是否火热取决于推盘量情况,置业者买二手房在选择片区时取决于置业者的钱包,外加对区域的信心。


 再来看了一下上半年的预售推盘量,统计了一下住宅预售共13个项目,一共1.1万套,但如果剔除商业后,是没有1万套的。


 

而上半年的新房成交套数是多少呢?


1-6月份深圳共成交16727套新房;从供给比来看,上半年楼盘供应与成交相差太多。


这也是为什么深圳许多人将房价上涨很大程度上归功于楼市供应上的原因,市场的稀缺性决定着人们眼中的物品价值。

 



 


新房成交和二手房成交的片区来看,罗湖、龙岗、坪山(仅新房)重新回到我们的视线,成为成交最多的片区,成交增长也是最大的。


一方面这是因为片区的新房供应相对增长,所以理应会成交量出现增长。而二手房更能说明市场的问题。


 罗湖是“原关内”位置好且最便宜的区域,而龙岗也可以说是深中目前价格最低的区域了,于是,刚需客想买关内,如果钱不多会选择罗湖,如果同样的钱想要住得舒适一些,会考虑在龙岗买房。


区域价格的分化越明显,这一现象会更加加剧,低价片区开始成为刚需置业者的转战地


确实,目前有些片区的二手房价太高了,于置业者而言,追高接盘可能会存在一些风险。从以往来看,深圳房价涨一波行情后,会持平一段自我消化的去调整,但有利好因素,又会启动上涨,但这个周期有可能是几年。


另一方面,现在的置业者心态处于高涨期,身边最近有朋友换房表示,前段时间去看二手房房,一套房看的人也较多,而且看了几套房都有返价,很是恼火。可以看到的是,在这一波行情中无论是刚需、还是投资客都正在着急进场!


二手房的挂牌的片区价格的变化也非常能反应某一时期片区的价格变动,有些出乎意料,这样的地产行情,在今年的经济形势和环境里,让人有些后怕。



图片来源:链家网



来看下深圳资金规模的情况,从李宇嘉博士的分析文章数据显示,2018年,北上广深资金规模分布为17.1万亿、13.3万亿、5.9万亿、8.4万亿,深圳排第三。


但2012-2018年深圳资金规模的增长为180%,相比北上广(85%、91%、81%)增长排名第一。可以说,近年来经济增长转向创业创新后,深圳资金和要素集聚能力就空前提高了。


在深圳楼市不差钱的情况下,在加上深圳楼盘供应不充分的情况下,那市场行情可想而知;日前,住建局公示了2020年计划入市的项目,109个盘共69350套房。


如果这109个今年能全入市,市场供应的紧张程度会有所缓解,但是热点新盘出现大规划人群的认筹、摇号可能不会缓解。


深圳年轻人为主,都是处于置业的黄金年纪,除了自已实力在深圳买房,“六个钱包”在深圳想办法买房也成为一种常见的方式;


此外,货币政策宽松、热钱等等会大概率流向楼市。我们都知道,一线城市的房价的上涨,货币的因素占了一大部分。


前几天看到一个数据,在深圳拥有一套普通住房的人大概是143.5万人,2套以上房的有15.3万人,拥有3套及以上住宅的大概是5.3万人。


深圳目前常住人口为1343多万人,房产的占有率不到20%,也就是说,还有80%多的人没有房子!


而这一部分人仍会成为深圳潜在的购买需求客。

 

 

今年的深圳新盘尤其难买到,日前光明一楼盘300多套房吸引了近9000人来参与摇号,宝安某盘推5套房也吸引了千余人摇号,在深圳买热点区的新房成为了中彩票式的靠运气。


千人打新的运气争夺战中,刚需客成为这其中的”弱者“;一位正在买房的小伙伴感慨,在慢长的打新中,新房没买到,而二手房也以他不想看到的价格在超他的预期。


从楼盘的供应来看,下半年的入市“网红盘”也较多,但是新房因限价相较二手房有较大额的套利空间,“打新”大军迅速聚集的资金,在这次新盘没有打到的购房客,大概率出现在别的新盘认筹名单中……


显然,于刚需而言,这是一场实力、时间都“不对等”运气竞争!


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