文/谢逸枫
这两日，详细阅读与研究2020年7月24日召开房地产工作座谈会的房地产指导性、原则性、意见性政策建议，总结四个字：“夜壶归来”。不要被一些原则性、指导性、意见性的建议、文字表述，忽略最关键的信息，即最终的目的与愿望究竟是什么。通篇约550字稿件里面，这句“确保房地产市场平稳健康发展”就是中心思想，中心内容，别的什么指导、原则、意见都是围绕着这个转，这个服务的。一旦离开这个“ 中心点”，去所谓的解读、分析房地产政策，肯定是方向不正确的。
之前一直讲的是“促进房地产市场平稳健康发展”，现在首次、非常罕见的讲“确保房地产市场平稳健康发展”，实质上是中国经济、金融、财政形势发生重大改变，光“促进”已经不能解决问题，必须“确保“才能够完成任务。一方面是经济复苏压力大，金融隐藏风险，财政收入负增长，就业压力前所未有。另一方面是上半年一线与核心二线城市房价触底反弹，土地市场过热，但是全国楼市总体没有反弹，销售还没有复苏，大部分二、三四线城市库存过高、供应过剩、卖地困难。
中国房地产最大特色主义就是政策市，看懂了政策，就看懂了房价、房地产走势。政策决定房地产市场周期，房地产决定经济周期，政策决定房价、房地产走势。很多经济学家、股评家，总爱喜欢套用国外的房地产案例，经济理论，股市逻辑，去分析判断中国房地产、房价走势，结果是错的离谱。为什么会错成这样，主要是中国的房地产，不能用经济理论去看，房价不能用经济思维去判断。好吧，现在就具体谈一些经常能够媒介报道的原则性讲话问题，也有些新的表述词、造词。
近期发布调控政策的城市，大多出现了房价明显上涨的情况。除了东莞和深圳以外，从7月15日以来，南京、宁波、杭州等地等楼市热点城市相继发布从严调控政策，调控“重心”朝向“刚需一族”。涉及限购、限售、遏制假离婚买房等调控政策，另外是内蒙古、郑州、大连、长春等城市发布涉及公积金等政策。在此次调控加码之前，包括驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、荆州、赤峰、淮安、无为、宁阳、怀来等至少13个城市曾出现“松绑调控一日游”的状况。
其一，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。这是分析目前房地产面临的新形势、新问题，作下一步的房地产政策安排。不过，所谓的”总结房地产长效机制试点方案“，这个方案是什么？具体包括什么内容？在什么城市试点了？想必大家都蒙了吧。因为市场上根本没有所谓的房地产长效机制试点方案，也没有什么长效机制法律或规划文件。房地产市场上，目前能够称为长效机制组合政策，怎么想都只有住房制度与住房供应及土地制度及土地供应，有所变化外，别的都没有什么变化。
一个，住房制度与住房供应体系，共有产权住房、租赁住房政策、集体经营性用地建租赁住房城市试点、租赁住房与租售并举的城市试点。一个，土地制度与土地供应的“集体经营性用地入市、双限地块、竞自持地块、配建租赁房、共有产权房、保障房地块。另外其他长效机制的组合制度没有变化，一个，财税制度，上海、重庆的住宅房产税试点早已经停止扩容，房地产税法案没有立法通过、谈不上开征。一个，住房法律制度，住房保障法（条例）、住房租赁法（条例）依然是没有出台。一个，金融制度，除了利率变化外，没有任何变化。
一个，不属于长效机制的制度、政策，首先，限购、限贷、限价、限签、限售、限离、限摇号、限企、限户型、限面积，这是行政调控措施，短期的计划手段与市场调控政策。其次，户籍制度，即使放开，买房依然不能自由。再次，个人住房信息联网、不动产统一登记制度，这些都谈不上什么房地产长效机制。毫无疑问，长效机制，首当其冲的是需要减少行政手段干预楼市，用住房制度、土地制度、财税制度、金融制度、法律制度的措施，增加供应，引导需求。改变地方业绩考核方式，减少对经济、土地、税收财政的依赖。
之前，大家听过的长效机制概念、提法、组合政策是2014年、2015年、2016年、2018年、2019年，还有就是现在的2020年。2014年3月份，国家新型城镇化规划（2014－2020年）提出房地产长效机制，相关内容为”健全房地产市场调控长效机制，调整完善住房制度、供应体系、土地制度、财税制度、金融制度、户籍制度、不动产登记、个人住房信息系统联网方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。2015年4月份，再次提到房地产长效机制，“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。
2016年12月份，又提出，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。关键是2017年，包括住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设都没有彻底性改革，也没有出台什么长效机制。2018年12月底提出的，即综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这次的提出，增加了立法，还有什么基础性制度。
2019年3月，又提出长效机制描述，继续改革完善房地产调控机制、促进房地产市场平稳健康发展以及稳步推进房地产税立法等方面内容。在2018年末召开的会议中，对2019年房地产市场的表述仍为要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒、因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和保障体系。到2020年7月24日，又提到什么总结房地产长效机制试点方案实施情况、坚定不移推进落实好长效机制。关键是，到目前，还是不知道什么长效机制方案，这个试点方案在哪里，也不知道什么是长效机制。
其二，房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。值得注意的是，所谓的“房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。”那么，这个什么“长效机制”实施什么？这真的是让人不可思议。
市场上，根本不存在什么长效机制试点方案，也没有长效机制规划或框架文件。目前房地产调控措施，基本上都是单个政策或多个组合的单政策。一则，行政调控措施，全部都是单个的行政调控措施（什么限购、限贷等）。二则，土地制度、土地供应的政策调整，什么集体用地入市或集体用地建租赁房、共有产权房）。三则是金融（房贷利率市场化）。四则，税收的城市政策调整（营改增，二手房转让2年改5年）。五则，住房制度与住房供应（增加了租赁住房、共有产权住房）。六则，金融制度，限制违规资金。
七则，就是所谓的原则性、指导性政策，什么房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段、三稳、因城施策、一城一策。其中，从2019年7月，首次提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”以来，一直到现在还是这样提。但是，即使有如此多的所谓原则性、指导性的政策，就是在具有政策出台、制度改革上，还是和过去几年没有太大的区别。同时，调控政策还是一紧，到一松，坚持着所谓的差异化调控措施，后面增加了“及时科学精准调控”。
市场上纷纷误解为，所谓的房地产调控长效机制有三类。其一，行政调控措施就是长效机制，限购、限贷、限价、限签、限售、限离、限摇号、限企、限户型、限面积。关键是每次调控收紧之后，房价还没来得及下跌，调控就开始放松，房价又重新 上涨了。其二，市场上的住房制度、土地制度、金融制度、财税制度、法律制度的涉及到住房、供应、土地、金融、财税、法律的改革内容。其三，指导性、原则性的调控总基调，房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段、“三稳”、因城施策、一城一策。
房住不炒，长效机制、不将房地产作为短期刺激经济的手段、三稳，因城施策、一城一策这些话，都是老调重弹。大家要“从全局出发，进一步提高认识，统一思想”，就是说，稳定大于一切。之前的六稳到六保，加上11万亿财政刺激计划与金融、货币、信贷宽松，就是告诉大家，稳定中国经济，必任何时刻都重要。既防止地价、房价过快上涨、投资过热，也要防止地价、房价下跌、投资下降，影响到GDP稳定，影响到中国经济复苏，影响到财政收入，影响到金融与就业的稳定。只有房地产稳定，其他的才能够稳定。
笔者认为，下半年，房住不炒、坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持三稳（稳地价、稳房价、稳预期）的基调不变。考虑到城市分化严重，楼市调控政策，继续保持着“因城施策、一城一策”的方针，从“各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控”，确保房地产市场平稳健康发展。说明全国一刀切的房地产调控，自2014年以来，基本上不存在了。简单讲，房价、地价、市场过热的城市，调控要收紧。而房价、地价、市场低迷、库存过高、供应过剩、经济萧条、财政下降的城市，调控要放松，并且适当的刺激。
“确保”房地产市场平稳健康发展，实质上就是不允许房地产出问题，不允许房地产、房价、地价大起大落，影响到经济复苏、GDP增长与就业稳定及财政收入、金融的稳定、城市的发展。最主要是过去的“促进”上升到首次的“确保”，意味着今年经济、财政、金融形势、市场环境比过去几轮面临的压力更大，特别是房地产对于中国经济、财政、金融的稳定太重要了。房地产不容有失，这是最大的信号，是下半年房地产政策，围绕着这个目标做出政策调整的根本原因。
其三，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。
要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。这段话的主要意思，实际上就是对第二段话的一个具体补充、政策调整。主要是包括调控政策调整、资金监管加强、行业乱象整治、住房保障与供应。首先，说明了当下房地产市场形势的紧迫性，出现过热的现象，要求地方加强调控，同时强调了“及时性、针对性”的政策调整、措施。
譬如限购、限贷、限价、限签、限售、限离、限摇号、限企、限户型、限面积、限土地出让的政策重启。但是，不要一刀切，要差别化调控。其次，控制金融、货币、信贷增长进入房地产，打击资金违规投资炒房。再次是要加强市场监测，对房地产、房价、地价、土地市场的信息监控。最后是启动财税政策的调控手段，二手房增值税免2年改五年、普通住宅标准调整，免减优惠的房地产税费措施取消，或者是房地产税费上调税率。同时老调重弹的做好住房保障与进城镇老旧小区和棚户区改造工作。
其四，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加座谈会。10个城市政府和住房城乡建设部部门、人民银行部门、自然资源部部门负责同志作了发言。为什么要这10个城市参加座谈会，主要是上半年部分地区、城市楼市较为火热，“学区”、“万人摇号”等现象，都出现在10个城市。同时北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市房价、地价、市场过热。
笔者研究中国房地产调控二十多年，最大的心得是政策决定房地产市场周期，房地产决定经济周期，政策决定房价、房地产走势。调控的目的不是防止房价、地价上涨过快、房地产投资过热，是防止房价、地价上涨过快、过热之后下跌、楼市萧条、行业崩盘，导致GDP下行、失业率上升、产业缺调、财税收入下降、引起金融系统性安全不稳定，平稳健康上涨才是目的。毫无疑问，政策端的利好，会转移到非调控收紧城市，下半年全国房价继续上涨，一线与热点二线城市房价增幅放缓，部分二线城市与三四线城市房价上涨。
回想，官方对房地产行业表述、造词，这么多年，按目的来看，由促进房地产市场平稳健康发展，到确保房地产市场平稳健康发展。根据调控的原则性来看，问责制到长效机制、房住不炒，再到坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，又到坚持稳地价、稳房价、稳预期的三稳，最后到积极运用司法手段支持政府严控房价，防范炒地炒房投机行为。而按照调控的方针来看，从遏制房价、地价、市场上涨过快过热，投资投机需求，到坚持房地产调控不动摇，再到房价控制目标，再到因城施策、分类指导，又到因城施策、分类调控、一城一策。
最后从各地实际出发，采取差异化调控措施。因此，调控的作用与效果，就是房地产既不能打死，也不能放任，既不能下跌，也不能上涨过快。简单讲就是平稳的上涨，这个标准就是房价上涨控制目标，之前的不能GDP、居民收入增长幅度。关键是GDP、居民收入增长幅度已经太低了，只好又回到过去的房价、地价过快的思维。尽管每年的房地产、调控表述措辞又有不同，目的与调控措施依然是一样，因为调控自始至终没有脱离计划经济手段调节供需关系，市场决定不了资源配资。
房地产政策自身存在弊端一直存在，也没有任何改变与完善的地方。其一，逆向调控。抑制需求端，供应端增长滞后性，导致供求不平衡。其二，人向特大城市集中。大城市的人口不断增加，土地指标不断的下降，形成人地分离的供不应求。其三，地向中小城市倾移。中小城市的人口减少，土地指标不断的增加，形成人少地多的供应过剩。其四，好时压，坏时救。楼市政策与经济、金融、地方财政收入变化有直接关系。经济、金融、收入好时，压一压，坏时，则刺激。
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