“深圳楼市调控只会越来越严。”
“楼市调控并不意味着就会调低房价。”
“房价涨的可能性大于跌，稳中慢涨。”
715新政出台至今，已过去了整整14天。
这段时间内，二手房成交率跳水、投资客撤退、新盘客户锐减……官方一纸公告，掀起市场万丈波澜。
调控目的何在？深圳楼市未来去向何方？两周来，各种关于新政与楼市的猜测不绝于耳。
关于新政，参与过政策制订的原官方人士又有什么样的看法？
在新政出台两周之际，南方楼事采访了珊瑚数据CEO梁志勇。
珊瑚数据是智享数科旗下国内领先的城市小数据共享平台，而作为CEO的梁志勇，曾任职深圳市房地产研究中心政策研究员，参与深圳楼市长达10年的调控政策研究与制订。
他不仅是深圳市“十三五”规划住房类项目组成员，还曾负责世界前50强企业华南区域的政府关系。
梁志勇从其政策制订参与者的角度，对新政的影响以及楼市未来的走向进行了分析。
干货很多，南方楼事整理了精华版，大家一睹为快。
1、满足了“人、房子、钱”三大指标，就会出台调控。
2、调控没有固定时间周期，也不代表会打压房价。
3、调控只会越来越严。
4、调低房价的风险比稳住房价更大。
5、深圳房价基本面还好，这里也不是炒房之都，目前楼市个人看来风险可控。
6、深圳的房子将把更多地留给人才。
7、一座城市人人都买得起房，现实是不太可能的，但距离租售同权的实现，还是有点远。
楼市调控的底层逻辑
“行情火热，调控必来。”
年后以来，深圳楼市持续火热，“官方要调控”的风声传了几个月，却在半个月前才真正落地。
什么时候才会调控？调控的目标是什么？持续周期又是多长？在普通购房者眼中，官方的心思，总是难以预料。
梁志勇则以其长达10年的政策研究制订经验，精准概括了调控的触发机制：
“只要满足房子、人、钱三大指标，调控就会出台。”
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满足三大指标，就会出台调控
根据梁志勇的政策制订经验，调控的触发机制可以分为房子、人、钱三大指标。
房子：资产价格是否偏高，市场预期是否持续上升。
人：市场是否存在新的买家，市场的情绪是否普遍看涨。
钱：是否有刺激性的货币政策，是否有利用杠杆买进资产。
年后至今，市场预期持续上升，各大热点片区的挂牌价都存在上涨现象。
宝中年前挂牌价还在8万上下，年后挂盘价则纷纷突破了10万。
投资客纷纷进场，买家表现踊跃。
上半年的热门新盘，尤其是西部项目，销售成绩一片飘红，日光重现。
6月光明某热门新盘开盘销控表
各地人士均涌入深圳买房寻求资产避险，人们都将深圳房产视作香饽饽，市场情绪普遍看涨。
根据中原2020楼市报告，上半年的二手房成交量一直呈上升趋势。
再加上央行4次降息，经营贷流入楼市现象明显。
行情逼得连区、市住建局都陆续公开对喝茶费、捂盘现象以及上涨的房价进行表态。
年后至今的这一波行情，与梁志勇提到的几个指标完全匹配，于是，楼市调控“应运而生”。
而这一标准对于其它城市，也同样适用。
以上周末出台的东莞楼市新政为例：
根据乐有家数据，年后至今，东莞二手房成交均价环比上涨13.5%，同比上涨21.7%。
来源：乐有家研究中心、珊瑚数据
而据东莞临深资深中介透露，自楼市回温以来，片区新房货源基本消化殆尽。
二手房业主们纷纷挂高价，坐等片区规划以及深圳“40周年大礼包”。
再加上具有全国性影响的货币政策与经营贷杠杆现象。
由此看来，东莞行情也符合梁志勇所概括的三大指标，于是新政也随之诞生。
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调控只看行情，没有时间周期
715新政被称为新“深八条”，而深圳楼市上一次同等强度的调控，还要追溯到2016年的10·4新政。
两个版本的“深八条”，前后相隔将近4年。
那么，深圳楼市的调控，是否遵循一个既定的时间周期？
715新政
对此，梁志勇表示，调控的逻辑并不遵循时间周期，而只看触发楼市调控的“房子、人、钱”指标。
政府内部向来有做日报、周报和月报的监测习惯，一旦市场出现不合理的情绪波动，就会触发调控机制。
只不过，调控的路径需要经过市政府同意，有一定的审批流程。
年后以来的行情其实早已触发调控机制，只是因为经济低迷，官方内部对调控的影响程度无法确定，因此决策相当谨慎。
而7月初住建部部长来深出席座谈会，则是促进决策的关键动作，因此，座谈会后一周，深圳就发布了楼市最新调控。
全国各个城市也早就走出了各自的“独立行情”。
2014年以前，中央发布的政策，全国同步执行。
从2015年到2017年，政策的行动节奏开始轮动：
一线城市出完，二、三线城市出，随后才到三、四线城市。
而从2018年以后，城市的政策制订节奏便已经完全分化，“每个城市都是跟着感觉走。”
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新政强度分6档，调控只会越来越严
按梁志勇的分析，本次调控的强度，按6档递减。
最强的是限购，限制购房资格不仅压缩了整个城市里购房人群的基数，还筛掉了大量的投资与改善类的客户。
又因为调控效果最强，限购条款在各次调控中都一直存在。
第2档是首付比例，首付比例会提高购房人群的上车难度。
第3档就是落户政策。落户政策能够双向调控投资客的进入门槛和首类置业客户的容量。
第4档是对纳税和社保年限的要求，这一条款会继续限制外地人购房。
第5档就是追溯离婚前房产总数，但因为针对的是离婚的部分人群，打击面比较小。
调控强度最低的就是对挂牌与网签的要求，因为只是针对单个项目来进行打击。
尽管坊间都将715调控称为最严新政，但在梁志勇眼里，未来的新政不存在变松的可能性。
深圳宅地供给一直有限，考虑到长期规划，供应速度一定不会一下子放开，更何况现在深圳的定位已经变了。
2019年8月18日，中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见（以下简称“意见”）。
明确提出到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，成为现代化国际化创新型城市。
从经济特区，到粤港澳大湾区核心引擎，再到全国唯一的先行示范区，深圳的定位，再次实现了跃迁。
“调控只会不断提高你上车的难度，政策只会越来越严。”
调控不是为降价，房价未来不会跌
当政府伸手进行调控时，人们总希望房价能够被摁住。
但从前官方人士的视角看，调控的目的从来就不是为了降房价，而深圳的房价，在未来也没有下跌的可能。
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调低房价，风险更大
从2010年以来，深圳便开始进行正式的限购限贷，行情屡屡被浇冷水，但房价却从未遇冷，稳步上升。
这一现象从梁志勇调控者的角度看，很好理解。
“调控只是在行情不好时进行刺激，在行情好时进行限制，过程是双向的，本质并不是打压。”
对于官方来说，调控是一个城市管理的概念。
让房子慢慢涨，比下调房价的风险容易控制很多，毕竟，房价下调时，银行将承受很大的金融压力，而且市场的连锁反应难以预料。
调控只是房价稳定的背书。
2019年中时，梁志勇曾去大湾区某城市的住建局开会。
会后，该局领导向他直言了对房价下跌的担心。
事实上，对于一个城市治理者来说，所在城市的房价在跌，实际上证明了城市的活力与吸纳能力不行。
“涨价最多就是挨骂，因为这本质上证明城市好，但当房价跌了时，决策者的内心会不安。”
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深圳房价，没理由跌
深圳疫情期间的防控表现全国共睹，于是疫情后这里成为了不少内地有钱人的选择。
医疗与教育资源的逐步跟上，再加上给产业人才提供的工作环境，也会让很多人选择来深圳。
如果城市资源的吸引力还不够，那么城市的定位前景，则是最强支撑。
作为粤港澳大湾区核心引擎，前海的基建一直在兑现，而去年8月18日，深圳又成为了全国唯一的社会主义先行示范区。
深圳的房价一直有种种因素做支撑。
“深圳注定了是全国人民的深圳，房价只会保持稳定，下跌可能性小。”
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深圳不是炒房之都
房价的长期涨幅如同一块肥肉，吸引了无数投机客。
于是，越来越多人倾向于认为深圳是炒房之都。
梁志勇的看法则与大众观点相悖：深圳只是房价较高，并不是炒房之都。
“没有相应的数据体现炒房的人真的比较多，只是大众普遍认为房价一直在涨。”
在他看来，深圳如今的定位，甚至已经超过了一线城市。
当定位发生变化时，人口涌入，价格上涨，也很正常。
深圳每年的常住人口都在大幅增加，图源珊瑚数据。
图源珊瑚数据
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楼市走势健康，没什么风险
当市场情绪高涨时，有人放肆逐利，也有人倾向于分析楼市背后的风险。
对于楼市，梁志勇的态度较为乐观。
“政府内部还没有察觉到任何负面的因素。”
梁志勇与多家银行打交道时，银行内部也认为楼市是健康的。
715新政将二套房的首付成数提高至5到6成，限售条款又增加了房子的持有成本。
入门与持有成本的拔高，已经筛选掉了一批资产情况不够良好的群体。
由此，断供的风险下降了。
尽管市场资金流可能会随之紧缩，而这个问题很好解决：“真要有风险，放开限购就好了。”
深圳楼市的现在与未来
南方楼事曾试图分析近年深圳宅地出让的情况，结果发现，深圳近两年来所出让的宅地，主要被人才安居集团纳入麾下用作建人才安居房。
数据来源于美联物业
与此同时，此前出让宅地上盖的商品房，近年内也将陆续入市。
新政拔高了购房门槛，但商品房有限的供应，仍要面对庞大的需求群体。相比之下，人才房的供应却较为宽松。
深圳的房屋供应结构似乎对人才相当“偏心”。
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深圳的房子，留给人才
作为住建局十一五和十二五住房保障规划制订者，梁志勇表示，这样的土地供应结构，本质上体现了城市定位的转变。
早从前两年开始，深圳就已经将教育、医疗与人才三方面，作为推动深圳经济发展的第二波基础性因素。
去年12月的深圳2019全球招商大会，就是这一波经济转型的重要动作。
在会上，深圳一次性梳理了30平方公里的产业用地面向全球招商，现场协议签约了128个项目，总投资超过了5600亿元。
在未来，伴随着优质企业入驻的，还将有成批量的企业人士，而人才房就是吸引这部分人的关键手段。
深圳今年至今至6月11日的拍地结果
人才房与商品房的供给比重，实际上也是城市对人口需求的再调整。
在未来，深圳的人才将会越来越多，所以人才房的供应也需要跟上，这就是深圳的长期考量。
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不需要所有人都买得起房
深圳的宅地供应本就有限，当人才房供应比重逐渐变大，而商品房的供应仍未有较大改变时，对于收入上升空间有限的工薪人群而言，上车将更加遥遥无期。
比起直接为上车提供路径建议，梁志勇反倒从另一个维度看待了上车难题。
“为什么一个城市要所有人都买得起房？”
地球上不存在这样的城市，而城市也有保障房与城中村等住宅来吸纳收入有限的群体。
“政府的保障房体系其实为这部分人提供了空间，他们可以去申请公租房，也可以申请安居房。”
在梁志勇看来，在深圳，买不到房很正常。
目前的楼市已经提供了一条清晰的过渡路径：
预算不足，租城中村；
生活环境好一点，就租商品房；
到达了一定年限时，就申请安居房；
日后想买商品房，就再进入商品房市场。
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租金会平稳，但租售同权实现需时
房子本身只是居所，只是租房与自有房之间的配套差异（最直接的差异就是入学积分），才让买房变得必要。
当租房在未来将成为较多人口的中长期选择时，租售同权便变得十分必要。
去年7月18日，财政部、住建部公示了首批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，深圳作为租赁需求缺口较大的城市，与其它一线城市位列名单之上。
根据安排，在试点示范期内，深圳每年将获得8亿的奖补资金以支持租赁市场。
而这一方案，于梁志勇而言，则是深圳未来的租金定心丸。
深圳的地产要发展，房价会上去，租金必将上涨，但是奖补里有规定，拿了补贴的企业，年均涨幅不能超过5%。
因此，租金会很平稳，也不会涨得太厉害。
然而，以入学积分为代表的房产门槛，仍会在未来成为困扰租房群体的问题。
尽管早在2017年，深圳就提出了租售同权的概念，但连梁志勇都承认，深圳距离真正租售同权，还是有点远。
前官方人士的购房者建议
聊够了宏观议题，这次采访的结尾也回归微观。
南方楼事抛出了当下购房群体最关心的三大问题，而梁志勇则以其此前供职官方部门长达10年的视野，给出了一实用的购房建议。
Q1
在深圳，买什么房最好？
深圳的商品住宅，会比公寓等其它资产好。
深圳的写字楼太多了，空置率也太高了，以后有可能会“商转住”，被转为公寓。
在这样的前景下，买入写字楼就变成了一件很尴尬的事情。
商转住之后，居住的成本不太一样，而且还不能享受住房贷款的各种服务。
Q2
怎么看深圳各区？
很多人都说前海的房价已经透支，但事实上，前海的基建还没上来，建好之后，还是会不太一样。前海还有机会。
说到底，房价上升的空间，还是要看可支配土地以及有没有规划或者区域联动。
光明有空地，所以可以不断建房子，开发商拿地的成本也会越来越高，房价也会越来越高。
前海、宝安和光明都是有地有规划，龙华也有地，而且可以靠福田带动，所以这些区域的房价都还可以。
罗湖可以新建的东西不太多，龙岗坪山虽然有地，但周边规划没有什么活力。
所以这三个地区的房价，涨速会和其他区域不一样。
现在惠州还指望着坪山去带，坪山都不给力，怎么带得起来呢？
Q3
临深几个热点区域，怎么选？
从深圳涨价到传导到东莞，也就5个月的时间，而去到佛山，也就8个月的时间。
这个涨价周期，可能也是规划者喜欢看的。
深圳政策从严，人口流入到湾区，其实没什么问题。
毕竟湾区做了这么多基建，也是需要吸纳人口和促进地产投资的，这是个人口再分配的过程。
假如要从临深区域里选择，惠州首先就不能选，因为供给实在是太多。
要选的话，首选东莞。
其次是南沙，因为南沙有明珠湾。
其实很早就可以从供应的频率和总量来判断出区域的潜在增长点，而明珠湾就挺符合。
中山的马鞍岛有深中通道，也挺好的。
以上仅代表受访者观点，不代表南方楼事立场
文末彩蛋：南方楼事采访现场，原官方人士私宠曝光
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