咚咚地产头条-深圳房地产信息网

深圳[切换]

首页> 咚咚地产头条> 二手房 > 正文

楼市两极分化强烈!龙华7月二手房市场变化分析

菲菲楼市 发布时间:2020.08.09 06:57:15
浏览:19208


7月底,深圳楼市715调控政策的细则终于落地,关于社保断缴和在途交易的问题总算都解释清楚了。与此同时,深圳宣布停止审批新的商务公寓用地,鼓励转人才房。


不仅如此,深圳楼市第一个按积分摇号的项目也出来了,华强城销售方案公示了其积分规则,当然也是无房家庭优先。一系列的楼市新部署,政策利好都指向刚需群体,是上车的好时机!

 

从住建局网站公布的数据来看,7月的深圳楼市,无论新房还是二手,成交都是上升趋势,尤其二手,环比增加26.6%。不过,从网签到合同备案,手续办理的时间是有滞后性的。那么市场的实时成交情况又是如何?以龙华为例,把7.15作为分界线的话,上半月延续火热成交的态势,仅半月就完成了6月的成交量。下半月则受影响寒冰刺骨,两极分化对比强烈。


(一)新房价格倒挂,公寓表现抢眼


深圳楼市新政调整商品房限购年限,完善差别化住房信贷措施、增值税免征2年改5年、细化普通住宅标准等,给深圳火热的楼市降了一把温。市场出现急剧下滑趋势,购房者看着看着,名额没了。


但因新房备案的滞后性,7月成交也处于高位。2020年7月全市新建商品房成交为3478套,同比+0.77%;环比增加4%,成交面积总计348369平方米,环比增加3.7%。


7月份新房市场获预售证有13个,分别位于龙岗、龙华、宝安、坪山四区。


龙岗七月成交新房1771套,占据深圳新房半壁江山。主要为今日香沙御景园、君胜熙龙山、京基御景半山等主力盘成交,以上楼盘只剩少量房源在售,大户型为主。光明区成交主力为金融街华发·融御华府、龙光玖龙台、乐府花园等。坪山区因恒大城二期6栋加推,开盘当日只剩少量146平五房在售。


龙华区成交主力在鸿荣源·壹成中心璞誉府,华盛珑悦、鸿荣源·天俊等。璞誉府现有少量114-143平住宅在售,天俊以挞定房源为主,还剩百余套。整体来说7.15政策对于二手房的打击是高于新房的,因新房的限价存在和二手房价格倒挂。


而7月31日,深圳发布停止商务公寓的审批,增加住房供应,下一阶段商务公寓的稀缺性显现出来,作为刚需群体,要在政府调控下,多做对比,选择适合房源,早日安居深圳。


(二)租赁市场:优质房源受欢迎


7月龙华租赁市场成交量继续回升,主要关注三个片区:红山和上塘片区因为交通、配套的优势,租赁和买卖一样的热门,特别是龙光玖钻的公寓类型,一直受到年轻人和商务人士的青睐;壹成中心从设计到售卖都是以家庭为主打,房型方正,采光通风好,配上齐全的商业,让居家租客无可挑剔,近期壹成中心因新政影响,放租房源充足;观澜租赁最近因为城市旧改更新项目,许多本地拆迁户刚需租房,掀起小范围热度,这类群体少,但成交率高,值得房产人关注。


经济的复苏对租赁市场有着非常大助推作用,加上龙华区政府对民生、基建、文化的大力支持,未来的龙华租赁市场会相对活跃。


(三)二手房:冰火两重天



深圳二手住宅7月份成交13407套,环比增加26.6%;成交面积1147526平方米,环比增加26.7%。新房限价使得同片区新房与二手房之间存在价格剪刀差,毫无疑问,新政的出台对二手房的影响有多大。上面图片是菲菲楼市统计的龙华成交数据:


90㎡以下刚需产品成交97套,占总量74%;90-144㎡改善产品成交20套,占总量15%;144㎡以上豪宅成交14套,占总量11%。7月大户型成交,主要是增加了北站商务区的豪宅统计,部分观澜的别墅和红山的大户型。

>> 各片区总结:

01大红山片区

高峰片区:7月高峰片区成交是14套,均价是8.27万。港铁成交明显减少,也是价格在新政之前上来了,曼海宁个别稀缺小户型成交单价破10万 ,不足以代表该片区的整体价格。刚需上车户型,7.5万左右的价格仍有很多选择。曼海宁成交占了一大半,主要还是性价比高,89平700-730万之间,还有70平的2房,像其它小区都没有2房,这是它的一个优点。曼海宁受欢迎的原因,主要是小区户型选择性多。

 

实验片区:共成交了15套,均价在8.47万一平,每个小区成交较为平均,都在4套左右。单价最低的是原著的双拼,价格在6.8万左右,有2个名额考虑自住的是一个不错的选择。其次就是上塘道的单价在7万多,使用率也较高,刚需想在要实验片区购房可以多关注。星河传奇和华业,水榭1-3期价格都普遍在9万左右。实验片区总体来说成交占主流,刚需750以下的可以关注上塘道。

 

深高片区:深高成交是6套,各小区1-2 套,单价是在12万左右,相比前几个月有上浮,89平的成交均在1080-1170万左右,但金亨利的使用率较高是4房,143平的大户型单价会便宜点在11万左右,深高优质的房源确实不怕没客,龙华第一学府还是值得购买的。715新政后,红山片区的业主和客户也处于观望期,但七月最后一周,部分小区开始有零星成交。


02北站豪宅区


7月整体而言,北站豪宅片区成交相对活跃。下半月由于政策的影响,部分客户是被拒之门外的,所以在这个时候出来看房的客户群体目标非常明确,以至北站豪宅片区成交豪宅10套。其中最为活跃的当属圣莫丽斯三期169-216㎡板楼户型为主,成交单价大都在10万左右。


圣莫丽斯地处深圳北站豪宅片区核心位置,山水资源环境优雅,居住环境舒适安静, 生活与事业的距离完美展现。同时有深圳外国语龙华学校,学区加持,更多的改善型客户以及换学区的客户群体,都更会倾向于此类户型,选择圣莫丽斯小区。



03龙华中心区


壹成中心作为龙华网红盘,市场关注度一直都很高,七月份数据统计,成交了39套,基本都是7.15新政之前完成的,相比以往,半个月的成交总和超过月成交,一方面是壹成11区·璞誉府开盘带动市场,一方面是使用率比新房高出不少,又能办完手续即买即可入住。


由于新政出台,部分客户直接失去购房资格、壹成中心多数盘源未满五年,购买成本增加,目前只能观望。而九区有少量满五年的房源,但因商业综合体和地段好,价格并不算有优势,业主捂盘惜售。反而是老小区条件符合的优质房源,如新华中学学区东华明珠园等,在7月下旬有少量成交。


04观澜片区


本月市场两级分化严重,在政策之前,成交非常活跃,市场的房源几乎被卖的差不多了,小区房源卖得快,放盘量少,价格就略有上调,基本上还是合适的,客户都能接受,不会去砍价,甚至有个别案例谈到最后愿意加价的,客户对于市场还是很有信心。


政策之后,市场来了一个急刹车,这也是正常的反应,新政后续的细节如何解读,客户购房指标的重新审核,拦住了大部分客户,以至于带看量急剧下降,客户认为二手房要降点价格下来。而业主的反馈,却是截然不同的理解,业主对于房源开始惜售,怕卖了买不回来,价格空间不大,双方进行博弈中。



菲菲楼市总结:新政出台,对深圳楼市确实有一定的影响,尤其是二手房版块。数据显示,龙华各个片区的成交房源多数都是集中在上半月交易的。对于刚需群体来说,其实影响并不大,多数人第一套房价格都在750万以下,新政反而是利好,可以有更多的机会比对和选择。

 

对于改善型,影响是比较大的,直接面对的是增值税2年改5年和超750万的一道“税”坎,会进一步降低流动性,接下来深圳新房或临深片区的盘会是一个方向。深圳三年限购房的资格再度收紧,对学历高的人才也有了阻拦,直接被拒之门外。从政策的角度看,是想打击外地炒房客直接落户深圳投机买房的行为。

 

新政当下,细化普通住房标准会加剧深圳存量房的两极分化,满五年且750万以下的,或是上千万的豪宅将是置业者关注的焦点。准备在深圳置业又有名额的,可以根据自身条件挑选优质房源,价格在短期不会有太大的涨幅空间。当然,深圳的房产是实实在在的稀缺品,从长期看依然会稳,决定成交的还是供需关系,深圳城市预期+人口净流入+供需数据在这,尤其地理位置优越的住宅。


深圳一再强调:房子是用来住的、不是用来炒的!新政的出台,各区楼市都毫无疑问受到了一定的影响,名额宝贵,在选择购房时也就更加谨慎了。


近十年,“宇宙中心”龙华一路被唱多,如今红山上塘片区变成“豪宅区”,居住环境和生活配套都跟上了节奏。而上塘片区的整体房价也从去年的6字头悄悄爬上了8字头。


龙华下半年将有10个住宅入市,其中4个位于上塘片区,包括莱蒙水榭云上、中海汇德理、龙光玖悦台、中城宴华府,都是今年深圳楼市重点关注项目。


另外地铁4号线延长线开通在即,沿线楼盘也是备受关注,位于茜坑站的合正观澜汇二期,将于8月8日城市体验馆盛启,诚意登记。有选择在观澜置业的朋友,可以关注相关信息。



分享:

相关阅读

深圳房地产信息网

电话:83592095(新房广告业务)/ 83592095(二手房业务)/ 83680819(地图业务)/ 83468529(家居装修业务)

18320887519(保障房业务)/ 83591626(城市更新业务)/ 25327824(品牌合作)/ 83684400(其他)

传真:83680527   

法务部 座机:0755-83684400 邮箱:yituzx@163.com

地址:深圳市福田区沙头街道天安社区泰然四路66号泰然立城A座12-14楼

深圳市咚咚互联科技有限公司 版权所有,未经同意请勿转载

ICP备案号:粤ICP备2021009096号

粤公网安备 44030402000760号

深圳市市场监督管理局企业主体身份公示

手机找房服务APP

手机找房服务APP

咚咚找房公众号

咚咚找房公众号