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新政后换房难?别慌,深圳21个改善新盘要入市(内附换房秘籍)

深圳买房计划 发布时间:2020.08.06 07:47:20
浏览:15444

换房技巧

“旧换新、小换大”。

在深圳,买房一步到位比较少见,大部分人是一步步“换大的”。


据中原2020年上半年年报数据,二手房60㎡以下的成交占比持续下滑,90-144㎡的成交占比较去年上升1.4%至21.9%。

其中,三房和四房成交占比创近五年以来新高。


△来源:深圳中原研究中心


去年11月深圳调整了非普通住宅标准后,直接刺激了改善性需求的释放。


但新政后,换房成本陡增。豪宅线不仅回来了,首付还要5成变6成。


上周,@深圳买房计划 写了一篇深圳换房客的悲伤3连。自住房挂盘卖不掉、首付变6成、打新又怕踏空。


那么现在的市场下,该如何完美换房改善呢?

(PS.拉到最后,还有21个计划入市改善新盘进度一览表)


先卖再买or先买再卖?

换房应把握好时机


换房相比首套,更讲究时机。


因为换房有两个主要的风险,自己卖低了,亏。自己买高了,也是亏。

带来的就是购房成本增加,让本不富裕的你置换时雪上加霜。


最理想的是“高卖低买”。但以目前市场情况,“高卖低买”有太多的不确定性。


上半年是近3年难得的高峰期,需求多,房子不仅能挂高价,也容易出手。但新政后,二手房带看量呈现断崖式下滑态势。


△数据来源:深房中协


需求骤减,部分换房客没来得及把房源卖出,资金无法到位,也就无法置换下一套。


置换的房产如果超过豪宅线750万,首付5成变6成。

加上市场迎来冷淡期,不少换房客在犹豫该不该现在置换?


那么在现在的市场下,换房该如何把握时机?


@深圳买房计划 认为要换个思路置换,现在卖房无法像上半年底气十足。但严格的新政下,意味着和你买房的竞争对手也少了。在政策初期,市场会有淘笋的好时机,寻找房源的时间也更充足,而且还有更多的议价空间。


其次,还讲究换房顺序。是先买后卖还是先卖后买?


对于资金充裕到可以先出首付的,先买后卖,可以避免先卖房后居无定所,也有更多时间在市场上挑选更合心意的房源。缺点是旧房未卖出,还贷压力增大,且首付成数增加。


手头并不宽裕的,先卖后买,可以避免资金不够。缺点是如果你的房子还没出手,整体的换房周期将会加长,且容易遭受市场波动带来的成本上升。


也许有人会说,卖出买入同时进行啊。


的确,买卖同步不仅能降低换房时间成本,还能避免市场波动过大导致购房成本增加。但这对换房者来说,难度过大。



况且,这类方法涉及交易过程复杂。不仅需要让房子在你的心理价位卖出,想置换的那套也得符合你的预算买入。


其中一个环节出了差池,比如,无法找到合适的买家,期间出现了违约导致资金无法按时到账等等,将导致整个交易无法进行下去。


其次是做好功课。有些换房客虽然有过买首套的经验,但没有充分预估市场变化,卖房和买房过程中变化因素考虑得不周全,战线拖得太久,导致出现被动局面。 



真实案例参考


对于换房客,需要深思换房的目的。


但无外乎以下:改善居住品质、改善学区、改善通勤等。


@深圳买房计划 的粉丝——刘洪,2019年5月底,他决定换房。因为公司搬到南山,加上坂田的房子是小两房,父母来住都不方便,所以他决定把坂田的房子换到西部。


首先是卖房。


刘洪决定换房后,便把位于坂田的小两房交给楼下的一家中介门店,并签了独家。


那时市场开始走热,在刘洪的预想里,自己的房子户型在小区里都是挺好的,看房的人应该很多。但挂了两个星期左右,来看房的寥寥无几,甚至一个都没到商谈价格的地步。


刘洪询问了地产的朋友才知道,签了独家却没有得到对方资源上的倾斜,原来是价格相比小区同户型的高出20%左右,且同户型的还有多个盘在出售。


于是刘洪改变挂盘策略,调低价格并在3家中介公司挂盘。


3个星期后,有缘人终于上门。这位买家资金实力较好,需求明确。期间中介为了促成交易,不断强调市场的情况和房子的缺点,让刘洪调低价格。


但刘洪坚持原报价,毕竟能多卖些钱,对后续买房的成本压力也会小很多。经过两轮商谈后,最终以高于心理价6%左右卖出。


卖房tips:

1)了解楼市政策、二手买卖房屋的交易流程;


2)掌握小区的过往成交价以及目前挂牌价,了解自己房产优缺点,估算放盘价格,不至于价格报高或报低;


3)由于要缩短交易周期,设置合理的报价是必须的。一般比心理底价高5%~10%,为后续商谈价格留有余地,

让买家感到优惠,越能加快成交;


4)一个房子好不好卖,主要是看市场情况、小区热度,以及你的挂牌价是否合理;


5)拍摄房源照片时候,务必做好清洁,让房子更有卖相;


6)设置某一时间段内集中看房,营造紧迫感;


7)选择的买家一定要首付款到位时间越快越好,并且在合同上注明时间。


卖完房后,就进入到买房环节。


经过前期的需求分析,刘洪以近地铁、3房,楼龄新、周边配套齐全为要素,确定了区域。


从准备卖房到全部房款到手,花了近4个月,其中赎楼最耗时间。但这个期间,虽然刘洪有在线上搜索相关楼盘资料,却并没有实地看房。导致后续仍要抽出时间去了解市场,这无疑拉长了置换周期。


△后台回复关键词“分析表”,获取文件下载地址


1个星期的实地考察后,刘洪终于找到了心头好,一套位于宝安的3房。当时豪宅线刚取消不久,业主普遍比较强势。庆幸的是,对方也是一名需要置换的业主,急需出手。经过一番博弈,刘洪以低于挂盘价23万拿下。


刘洪事后回想起,这个价格依旧比预算高一些,但户型、位置都是自己喜欢的,何况改善最好不将就。


买房tips:


1)在卖房的期间,买房也要同时进行,这样减少置换周期,缩小市场波动带来的成本影响。


2)多实地看房,目的是了解市场状况,评估需求。单纯的看线上信息,无法得知市场真实情况。


3)列出踩过的片区,制作分析表,标出各楼盘优缺点;


4)利用好房价对比软件和平台的信息,比如贝壳找房里的同小区成交数据;


5)注重合同内容,对各种情况进行说明和规范,防止对方违约。


下半年21个改善新盘待入市



相比二手房,下半年改善型新房选择较多,@深圳买房计划统计,下半年有望入市的21个新盘中,有11个已开放营销中心/样板间。


其中,招商臻府、海岸城、中海寰宇时代、中海汇德理、海德园、华润城润玺1期、电建洺悦府都是比较多人关注的热盘,摇号的几率比较大,在等新房的同时,二手房也切勿落下,也许有笋盘出现也不一定。



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