01 宏 观 经 济 · 政 策
PMI继续回升
LPR连续4个月保持不变
政治局会议再提“房住不炒”部分地区调控收紧
深圳史上最严调控政策新深八条出台
官方PMI继续回升
7月，中国制造业采购经理指数PMI为51.1%，延续稳中有升趋势，较上月↑0.2个百分点；财新制造业PMI走势与官方PMI一致，录得52.8，较6月↑1.6个百分点，为2011年2月以来最高。
从官方PMI分类指数来看，生产指数为54.0%，较6月↑0.1个百分点，说明生产活动继续改善；为配合生产需要，企业加大采购力度，7月采购指数回升明显，为52.4%，↑0.6个百分点。新订单指数比上月↑0.3个百分点，连续3个月上升，说明需求不断回暖；新出口订单指数与进口指数分别上升5.8和2.1个百分点，进出口状况继续改善。需注意的是原材料库存指数与从业人员指数仍处于临界点之下，表明目前企业在进一步扩大生产方面保持谨慎，较多的劳动者在就业方面仍面临较大困难。但整体来看，中国经济持续恢复回暖态势是明确的。
LPR连续4个月保持不变
股市震荡向上走势 金价创历史新高
政治局会议再提“房住不炒” 部分地区调控收紧
少数城市针对人才购房出台优待政策
深圳史上最严调控政策 新深八条出台
国家统计局：上半年GDP下降1.6% 二季度增长3.2%
深圳：商务公寓不再审批,已批项目建议转可售人才住房
02 土 地 市 场
挂牌：1宗居住用地、1宗商业用地挂牌
成交：1宗居住用地、1宗商业用地成交
1宗居住用地、1宗商业用地挂牌
1宗居住用地、1宗商业用地成交
02 新 房 市 场
新房十项目入市 网签套数小幅下滑
公寓市场供需皆回升
一豪宅项目获批
住宅成交占比超七成
7月新房市场成交较上月小幅下降，新房市场共网签4844套商品房，环比↓1.8%。住宅网签3478套，环比↑4.0%。豪宅网签162套，环比↓8.5%。
7月住宅成交占比上升，占比71.8%，商务公寓占比则下滑至13.6%，商办及其他占比也上升至14.6%。
新房市场网签套数小幅下滑
网签数据显示7月全市新建商品房共成交4844套，环比↓1.8%；成交面积为45.8万平，环比↓7.4%。7月新房市场供应继续回升，住宅成交继续上升，但商业网签下滑明显，整体网签出现小幅下滑。
十四项目获批
根据市场监测，7月新房市场共14项目获批，怀德国际分两批拿预售。14个项目中，6个含住宅产品，6个含商务公寓。龙华项目4个，龙岗、宝安3个，坪山、南山、罗湖、光明各一个。
十项目入市
4月份新房市场只有一个项目入市。
访客指数呈现倒V走势
6月底网红盘的入市，更加带动市场气氛。7月上半月开发商更加活跃，多项目入市，热点项目开营销中心、样板间，市场访客量明显增加，上半月访客指数攀升至近几年高位。但715新政出炉，市场需求减少，部分客户转为观望，开发商活动节点延后，访客指数迅速回落至四五月水平。
六项目获批 五项目入市
7月新房市场，6个住宅项目获批，住宅批售面积40.0万平，环比增长10.25%；5个住宅项目入市，推售面积37.5万平，环比增长15.85%。
住宅项目开盘去化近七成
7月5个住宅项目入市，仅第一周无项目入市，入市项目表现较好，周均开盘去化都超过5成，全月整体开盘去化近七成。
新房住宅网签量小幅上升
7月新房住宅网签小幅上升，网签3478套，环比↑4.0%；网签面积34.8万平，环比↑3.7%，新房成交量创今年新高。
新房住宅存量持续下滑 去化周期不足七个月
截至2020年7月底，深圳全市新房住宅存量为200.1万平，环比↓2.4%。根据过去一年平均成交量计算去化时间不到7个月，7月新房市场继续表现亮眼，但供应仍显不足，去化周期持续下降。
光明新区住宅网签面积增长近2倍
从区域网签套数上看，六区成交下滑，五区增长。其中，光明区七月网签537套，环比增长179.7%，增幅最大，主要为金融街华发融御华府的网签。而罗湖区本月零网签，福田、南山网签降幅过半。
龙岗区网签占比超5成
从十一区网签面积及占比看，7月龙岗网签17.49万平，占比50.2%；其次是光明新区网签5.57万平，占比16.0%；坪山新区网签3.49万平，占比10.0%。
从十一区供应看，7月仅龙华、光明、龙岗、坪山四区有项目推出，总计供应面积37.51万平，龙华新区供应17.02万平，占比45%，主要为壹成中心璞誉府、中城宴华府两项目的供应。光明新区勤诚达正大城下旬入市，供应面积10.84万平，占比29%。
90-144平户型占比超六成
网签数据显示，7月各面积段成交占比与6月相比变化不大，90平以下各面积段占比微幅上升，而90平以上各面积段占比微幅下降。其中，60-90平面积段占比35.1%，上升0.6%。90-144平面积段成交占比超六成，达到60.2%。
4万以下占比最高
网签数据显示，7月中低价段占比上升，而6万以上价段成交占比下滑。7月4万以下占比为各价段最高，占比44.4%，提升4.4%。6、7月份坪山、龙岗新入市项目恒大锦苑、恒大城等大量网签，导致低价段占比上升。而4-6万占比上升1.1%至43.9%，光明新区金融街华发融御华府大量网签，导致4-6万成交占比也有所上升。
8万以上占比下降至3.6%，为近几年的最低值。住宅类豪宅长期无新增供应，导致成交量持续下滑。
6万+成交持续下滑
7月网签住宅项目共71个，其中有6万+成交记录的楼盘有19个。
7月新房住宅6万+楼盘共成交361套，占全市成交套数的10.4%，占比为近几年最低值；6万+住宅楼盘成交总面积为4.2万平，环比下降29.1%，占全市成交面积的12.1%。6万+楼盘中春江天玺阁、壹成中心璞誉府、康达尔山海上园为成交主力。
恒大锦苑网签套数居首
7月网签数据显示，恒大锦苑网签375套，位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是金融街华发融御华府、仁恒公园世纪，7月有两项目网签过300套。
7月住宅成交套数TOP10共成交1925套，占全市成交套数的55.3%。
金融街华发融御华府为成交金额第一
7月金融街华发融御华府网签金额为19.39亿元，成为住宅项目成交金额第一。仁恒公园世纪位居第二，恒大锦苑第三。中低均价楼盘完全占据成交金额TOP10榜单，5万以下项目占5个，5-6万项目3个，只有春江天玺阁、康达尔山海上园（二期）两项目均价达到6万。无项目均价8万以上，为近年来首次，主要是今年以来，无住宅类豪宅供应，中低价刚需楼盘占据主导。
7月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计90.54亿元。
恒大网签面积位居榜首
7月恒大凭借恒大城、恒大锦苑两住宅项目网签5.2万平，位居开发商成交面积TOP10榜首，其次是华发、仁恒。
7月TOP10开发商成交面积共计20.2万平，占全市成交面积的58.7%。
恒大获得开发商成交金额冠军
7月网签数据显示，恒大凭借恒大城、恒大锦苑两项目成交金额达到19.6亿元，获得开发商成交金额排行榜冠军，华发、仁恒位列二三位。
7月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计93.96亿元。
7月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计93.96亿元
7月有六个公寓项目获批，批售面积合计20.3万平，为上月的4.6倍。其中宝安有三个项目获批，面积合计7.74万平，批售面积占全市的38.1%。
网签数据显示，7月全市公寓共成交660套，环比下降27.2%；成交面积4.2万平，环比下降41.6%；本月公寓成交均价回落11.4%至68971元/平。
南山区公寓均价最高
7月十一区中大鹏、深汕和盐田三个区域公寓项目零网签。宝安区网签面积为14734平，依然是成交占比最大的区域，占比为35.1%，万科星城和会展湾水岸项目为成交主力。南山区和福田区分别以20.4%和15.7%的成交占比位列第二和第三。
受恒裕深圳湾项目备案影响，南山区公寓成交均价环比上升16.0%至125315元/平，涨幅最大。
45-60㎡成交套数占比涨幅最大
本月45㎡以下小户型公寓成交套数占比↓1.9%至45.9%，此面积段万科星城为成交主力。
45-60㎡的公寓成交套数占比涨幅最大，占比↑3.5%至21.1%，此面积段中洲湾为成交主力。
60-90㎡的公寓的成交套数占比↑3.0%至22.3%，此面积段龙光玖龙台成交量最多。
90㎡以上的公寓成交套数占比跌幅最大，占比↓4.6 %至10.8%，此面积段内恒裕金融中心和会展湾水岸成交量最多。
600万-1000万公寓成交占比涨幅最大
7月总价在1000万以上的公寓成交套数占比出现下滑，其他价段公寓成交占比均出现上升。
100万-300万价段的公寓成交占比稳居第一，为55.3%，环比↑0.6%，该价段内的成交主力是万科星城。
总价在300万-600万的公寓成交套数占比环比↑1.3%至28.0%，该价段内的成交主力是中洲湾。
总价在600万-1000万的公寓成交占比环比↑2.4%至7.6%，占比涨幅最大，且该价段本月成交占比为近一年以来的最大值。此价段内的成交主力是中洲湾。
万科星城居成交量榜首
7月公寓项目成交量TOP10榜单中，宝安区的万科星城以171套的网签量位居榜首。
成交量前十的项目中，万科星城套均面积最小且套均总价最低。
7月共30个公寓项目网签，成交量前十的公寓项目共成交578套，占全市成交套数的87.6%。
太子湾居销售金额榜首
网签数据显示，7月太子湾成交11套，成交金额为5.17亿元，为成交金额冠军项目。太子湾为成交金额前十项目中套均面积最大的项目。
成交金额前十的项目中，南山和宝安各占三个。
一豪宅项目获批
7月一豪宅项目获取预售并推出，为前海嘉里中心，批售面积2.31万平。
豪宅成交量跌价升
7月一手豪宅共成交162套，环比↓22.6%；成交面积为2.45万平，环比↓41.7%。
成交均价为118421元/平，环比↑12.1%。六月入市的两豪宅项目开始网签，特别是高价位的恒裕深圳湾，网签量居豪宅项目第一，使得7月豪宅均价大幅上升。
公寓类豪宅成交面积占比超7成
从区域来看，7月南山区成交面积占比最大，南山一手豪宅成交82套，成交面积为1.42万平，占全市成交的58.1%，南山区豪宅成交以恒裕深圳湾、颐湾府为主，成交均价128849元/平。宝安区一手豪宅共成交58套，成交面积为0.82万平，面积占全市比重为33.5%，宝安区的成交主力为大悦城·天玺壹号、海府一号，成交均价103071元/平。
分类型来看，本月住宅类豪宅的网签量为0.73万平，占比为29.8%，住宅类豪宅成交主力为颐湾府、大悦城·天玺壹号。公寓类豪宅本月共成交1.72万平，占比为70.2%，公寓类豪宅的成交主力为恒裕深圳湾、海府一号。
恒裕深圳湾居千万豪宅成交量榜首
本月一手千万豪宅成交套数共成交110套，占总成交套数的67.9%。
千万豪宅中，南山的恒裕深圳湾网签38套，位居7月千万豪宅成交量榜首。千万豪宅成交TOP5中，南山3个，宝安两个。
1000-2000万成交占比上升至近四成
网签数据显示，7月1000万以下豪宅成交套数占比大幅上升至32.1%，主要为大悦城·天玺壹号、恒裕深圳湾的成交。
1000万-2000万价段的豪宅占比最高，且上升10.14%至39.51%，但此价段1-5月占比均超5成，近两月占比位于低位。此价段内颐湾大悦城·天玺壹号、恒裕深圳湾成交活跃。
2000万-3000万价段的豪宅成交占比大幅下滑，占比13.58%。3000万以上豪宅成交占比也下滑至14.81，3000万以上成交以海府一号、太子湾湾玺、恒裕深圳湾为主。
新房市场总结
网签数据显示，7月新房住宅网签3478套，环比↑4.0%。根据市场监测，7月共十四项目获批，十项目入市，其中五住宅项目，成交量也小幅回升。光明区本月由于热点楼盘金融街华发融御华府的大量网签，成交量也大幅增长。但住宅市场存量继续创新低，去化时间不足七月。
7月有六个公寓项目获批，批售面积合计20.3万平，为上月的4.6倍。从过户数据来看，公寓成交量价齐跌，7月全市公寓共成交660套，环比下降27.2%；本月公寓成交均价回落11.4%至68971元/平。从区域来看，宝安区网签面积为14734平，依然是成交占比最大的区域，占比为35.1%。从面积段来看，7月总价在1000万以上的公寓成交套数占比出现下滑，其他价段公寓成交占比均出现上升。7月31日，深圳规土委和住建局联合发布《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》，宣布全市范围停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。未来商务公寓零供应，增加了商务的稀缺性，在住宅长期限购的情况下，会吸引部分置业者的关注，尤其在715新政后部分置业者失去了购买住宅的资格，可能会转向不限购的公寓市场，近期新房公寓成交量或将走高。
网签数据显示，7月一手豪宅共成交162套，环比↓8.5%；成交面积为2.45万平，环比↓41.7%。成交均价为118421元/平，环比↑12.1%。7月豪宅南山区成交面积占比最大，南山一手豪宅成交1.42万平，占全市成交的58.1%。从成交价段来看，本月1000万-2000万豪宅成交占比最高，且2000万以下占比大幅上升。本月豪宅有一项目获批，恒裕深圳湾、大悦城·天玺壹号为主要网签楼盘。
03 二 手 住 宅
过户套数持续上升
全市各区成交套数普遍上升
非深户购房占比升至两成
3房及以上户型成交占比超六成
4房及以上户型成交占比涨幅最大
过户套数持续上升
从过户数据来看，7月深圳二手住宅成交套数为13407套，环比上升26.6%；成交面积为114.8万平，环比上升26.7%。本月过户成交套数创2016年4月以来新高。
全市各区成交套数普遍上升
本月全市各区成交套数普遍上升。盐田、宝安和南山成交套数涨幅均超过三成，盐田本月成交套数为293套，环比上升33.2%，涨幅最大。福田成交套数环比上升14.7%，涨幅最小。
龙岗成交套数环比上升25.8%至3759套，成交套数居全市首位，成交占比为28.0%。
投资客占比回升
近期投资客占比在30%~36%之间波动，本月深圳投资客占比为35.49%，较上月回升了5.0%。
非深户购房占比升至两成
根据深圳中原研究中心数据显示，本月非深户购房客占比在今年首次超过20%，非深户购房客占为20.2%，较上月上升0.3%。
非深户购房客中，广东省的购房客成交占比上升1.2%至6.5%，成交占比涨幅最明显。
3房及以上户型成交占比超六成
7月45-60平面积段和144平以上面积段的成交占比出现下滑，其他面积段成交占比上升，其中90-144平面积段占成交占比上升2.2%至23.7%，涨幅最大。
最近两个月3房及以上户型成交占比都超过六成，其中三房户型成交占比上升0.6%至40.8%，4房及以上户型成交占比下降0.4%至19.6%。
600万-800万价段成交占比升至16%
受本月套均面积下降的影响，本月二手住宅套均总价为649万元，环比下滑2.1%。
受本月套均面积下降的影响，本月二手住宅套均总价为649万元，环比下滑2.1%。
中 原 研 判
从过户数据来看，7月深圳二手住宅成交套数为13407套，环比上升26.6%，本月过户成交套数创2016年4月以来新高。从各区来看，本月全市各区成交套数普遍上升。盐田、宝安和南山成交套数涨幅均超过三成，福田成交套数环比上升14.7%，涨幅最小。从户型上来看，最近两个月3房及以上户型成交占比都超过六成。从实时成交来看，二手市场方面，7月整体的实时成交活跃度高于上个月，但是受715新政影响，后半个月市场氛围骤降，成交量也出现明显下滑，新政前7月1日-14日的成交量约占本月成交的七成，新政后的成交量仅占三成。预计未来二手住宅市场成交会相对冷静。
02 租 赁 市 场
租金回报率持续下滑
南山、宝安租金回升
南山、福田和宝安租赁占比上升
1房和4房租赁需求下滑
租金回报率持续下滑
据深圳中原研究中心监测显示，7月租金指数203.0点，环比下滑0.7%。
7月全市住宅租金为70.4元/平•月，环比下滑0.7%，租金回报率继续下滑至1.29%。
南山、宝安租金回升
本月南山区和宝安区租金回升，其他区域租金继续下滑。
山区租金回升1.54%至101.5元/平，涨幅最大。本月盐田和福田租金分别环比下滑2.72%、2.50%，下滑幅度较大。
南山、福田和宝安租赁占比上升
7月南山、福田和罗湖租赁占比出现上升，其他地区租赁占比下滑。南山租赁占比上升2.0%至12.9%，涨幅最大。龙岗租赁占比下滑4.0%至22.7%，下滑幅度最大，但依然居全市首位。
1房和4房租赁需求下滑
在租赁户型方面，本月1房和4房户型租赁占比下降，其他户型租赁占比上升。
本月3房租赁占比环比上升1.2%至35.6%，成交占比居依然全市首位。
中 原 研 判
租赁市场方面，7月全市住宅租金为70.4元/平•月，环比下滑0.7%。从各区租金变化幅度来看，本月南山区和宝安区租金回升，其他区域租金继续下滑。在租赁户型方面，本月1房和4房户型租赁占比下降，其他户型租赁占比上升。
04 商 业 市 场
一手商业供需大幅上涨
一手商业大面积段成交套数占比呈走高趋势
二手商业成交缩量上涨
西乡商圈为最热二手商圈
商业供需大幅上涨
7月共6个商业项目获批，宝安、龙华、龙岗各计2个项目。7月商业批售面积环为5.5万平，比↑ 173.1%。
网签数据显示，7月一手商业共成交95套，环比↑30.1%，共计成交0.89万平，环比↑53.3%。
大面积段成交套数占比呈走高趋势
从区域分布来看，7月一手商业除大鹏新区与深汕合作区外，9区均有成交。其中，龙岗区成交面积最大，占比22%，鹏华世家华府为主力；其次是福田区占比20%，成交主要来自石厦花园；坪山区占比19%，凤凰公馆为成交主力。
一手商业40-70㎡面积段成交套数占比高达4面积段分别占比34%、19%，200㎡以上有1套成交，大面积商业成交占比呈逐渐增多的趋势。
二手商业成交缩量上涨
网签数据显示，7月二手商业成交356套，环比↓0.8%，成交面积合计2.8万平，环比↑6.0%。
西乡商圈为最热商圈
从区域分布来看，7月南山区二手商业成交8803平，占比31%，其次是福田区占比22%、龙岗区占比21%。
从二手成交商圈分布来看，西乡商圈为最热商圈，其次是龙华商圈、福田中心区商圈。
05 办 公 市 场
一手办公成交大幅上涨
南山一手成交面积占比最大
二手办公成交大幅上涨
福田区二手办公成交面积占比超7成
一手办公供需大幅上涨
7月共计5个办公项目获批，其中宝安占3个。批售套数为906套，环比↑306.3%，批售面积为9.4万平，环比↑127.1%。
网签数据显示，7月深圳一手办公成交535套，环比↑48.2%；成交面积为4.9万平，环比↑27.3%。
南山一手成交面积占比最大
网签数据显示，7月共8个区有一手办公成交，其中南山区成交2.32万平，占全市一手办公总成交面积的46.9%，招商局前海经贸中心为成交主力；其次是龙岗区成交11709.1平，万致大厦为成交主力；光明区成交5690.5平，排名第三，龙光玖龙台三期为成交主力。
从各区一手办公面积环比变化来看，龙华区环比增幅最大，原因是6月无成交，基数为0，7月华侨城创想大厦成交5套，为方便对比取100%增幅。龙岗区因万致大厦入市，以81.4%的增幅排名第二。
招商前海·领尚公馆成交面积最大
网签数据显示，7月共19个办公项目网签，其中南山的招商前海·领尚公馆成交面积为19741.5平，位居一手办公类物业成交面积TOP10榜首，其次是龙岗区的万科·万致天地、光明区的龙光玖龙台。
二手办公成交大幅上涨
7月深圳二手办公类物业成交88套，环比↑33.3%；面积合计1.58万平，环比↑107.7%。
福田区二手办公成交面积占比超7成
网签数据显示，7月福田、罗湖、南山、龙岗、宝安、盐田六区均有二手办公成交，其中福田区成交1.17万平，占全市二手办公成交面积的74.2%。
从各区二手办公成交套数占比来看，福田区占比44%，其次是罗湖18%、宝安区15%。
商办市场总结
7月共6个商业项目获批，面积共计5.5万平，环比上升173.1%。一手商业共成交0.89万平，环比上涨53.3%，供需两端大幅回暖。一手商业除大鹏新区与深汕合作区外，9区均有成交，龙岗区成交面积最大，占比22%，40-70㎡面积段成交套数占比高达41%，70-200 ㎡大面积商业产品占比呈明显走高趋势。二手商业成交呈缩量上涨，成交套数下跌0.8%，面积上涨6%，其中南山区二手商业成交0.88万平，占比31%，西乡商圈为最热商圈。
7月共5个办公项目获批，其中宝安占3个，批售面积为9.4万平，环比上涨127.1%。一手办公成交4.9万平，环比上涨27.3%。南山区成交2.32万平，占全市一手办公总成交面积的46.9%，招商局前海经贸中心为成交主力，也是7月全市一手办公类物业成交面积TOP10榜首。二手办公类物业成交1.58万平，环比上涨107.7%，其中福田区成交1.17万平，占全市成交的74.2%。
本月疫情竣工延期入市的项目陆续入市，供应量呈明显上涨趋势。受住宅市场热度影响叠加715住宅新政，不受限购政策影响的商办市场7月表现较为火热，一二手市场均呈现大幅回暖态势。在7月末商务公寓新政助推下，短期内商办产品成交或将进一步走高。
大佬论市 Alan点评
7月上半月市场仍然持续了疫情之后的反弹，新房平稳，二手继续增长。715新深八条调控政策出台，政府调控严格按照市场走势来，新政是把走偏的市场控回正轨。如果市场健康，那么就不存在调控。新政根据近期市场热点楼盘过热、二手涨幅过大问题，通过多种手段——限购、限贷、调整豪宅税、增值税等，针对性的规范一手打新、降低二手热度，二手市场调控政策更多更严，市场出现两极分化，二手打击最大，客户量减少，从中原找房数据看，咨询、带看量都明显减少，客户观望情绪骤升。购房者虽然失去深圳住宅购房资格，但购房需求和成交并没有明显减少，只是向其他地方转移，深圳住宅市场需求分流到其他板块，一部分由住宅转向公寓、商业，另一部分由深圳转向临深区域。新政让需求分流到公寓、临深等地方，也能起到舒缓新房网红盘过热、二手火爆的作用。针对网红盘，近期各发展商响应政策，通过增加一定的购房条件，积分购房、无房优先等有效降低购买人数。发展商的心态是不要让市场过度关注，一些热点楼盘不愁客户，他们不需要那么多客户，供求比在1：3到1：5就足够了，再多就会制造紧张、混乱的局面，引起政府关注。未来热点新盘通过减少收筹时间、积分选房、无房优先等措施优先刚需、减少购房人数，将成为常态。深圳购买力强，分流出去的和深圳成交的加起来跟新政前差别并不是很大。新政主要控制需求，但供求矛盾仍存，压抑部分需求，但是深圳总体需求量大，而房源少，深圳每年新增供应新房4万多套住宅，但每年新增常住人口就达50万，新增需求远远大于供应。新政让有效需求打了七折，但供不应求的局面还是没有扭转，只是有所舒缓，问题还是继续存在。分流让需求可以在短期内得到快速控制，但长期应该增加供应，近两年深圳已经在加大供应力度，商品房、人才房供应量大增。月底深圳再出731政策，不再批售商务公寓，一方面商务公寓已经成为类住宅产品，商务公寓没有存在的必要了。同时也鼓励公寓改为人才住房，增加住宅供应。住宅还是紧张，住宅供应不上去，供需矛盾就难解决。未来供应核心还是住宅，政府将增加跟发展商合作，去增加住宅供应。长远看，增加供应才能达到调控目的，建立防住不炒的长效机制。
粤公网安备 44030402000760号
