未来10年，中国住房租赁市场的机构化率有望达35-40%

深圳人等了很久的“大礼包”，终究没有想象中那么惊天动地。可早在去年，中央就已经默默地给深圳住房租赁市场发了一份“大礼包”。

8月26日，深圳特区40周年生日之际，珊瑚虫和小伙伴们在盐田搞了一场内部培训，咱BOSS亲自站台讲解这份“大礼包”！

租赁奖补政策内部培训现场

据说，这份礼包由中央发放，要连续3年，给深圳租房市场总计发放24亿元的补贴！

这巨量的资金，发给谁？怎么发？曾参与深圳住房租赁市场调研，并担任深圳市长租公寓协会常任理事的咱BOSS，自然有话语权！

来看看宣讲会具体讲了些什么吧！

未来10年，

35-40%的租客要住公寓！

这场“盐田区租赁奖补政策宣讲会”上，珊瑚虫首先请到深圳长租公寓协会会长、深圳市小旦咨询有限公司董事长甘伟先生，对租赁行业发展史做分享。

甘伟曾任世联行集团副总裁、广东建方公司总经理，是长租公寓行业的领军人物。全国29个城市开业3万余间长租公寓的从业经历，让其对分散式整租，集中式企业定制，以及城中村物业，集体留用地开发为租赁住宅等诸多品类有着丰富的经验。

深圳市长租公寓协会    会长    甘伟先生

在甘伟的介绍中，目前国内的公寓运营模式还是以包租模式为主，即运营商不持有物业，通过长期租赁获得，通过对物业进行改造升级后，对外租赁获取租金收益或者管理费。

这种模式下，公寓运营商通过改造提升单位经济效益，平均回收成本的周期要6年以上，如果是分散式公寓，IRR收益率小于3%，集中式公寓稍高，IRR收益率大概在8-12%左右。除租金外，运营商其他服务收入不足2%。

租金回报率与利率倒挂的基本面下，租不抵供的情况比比皆是，导致投资人更愿意通过资产溢价获利。加上过去一年，公寓业务整体收缩，市场运营商持续不盈利，向轻资产托管模式转型，暴雷事件频发，公寓市场前景似乎蒙上一层氤氲。

可在宣讲会上，甘伟依旧看好资本进入租房市场。他强调：公寓运营商才是整个租赁价值链的核心和入口价值。

“以深圳为例，由于人地关系紧张，商品房价居高不下，有60-70%的人口需要通过租房解决居住问题，租赁需求旺盛。”在甘伟展示的数据中，中国住房租赁行业的机构化率仅有5%，个人房源出租却占85%。但未来10年，中国住房租赁市场的机构化率有望达到35-40%。

甘伟表示，住建部以解决城市新市民住房问题为出发点，加快建立住房保障体系，政策性住房和市场化租赁同步发展，行业由此进入了新阶段，加上消费与品质升级，租赁住宅供应及需求同步增长，甚至不排除有行业独角兽出现。

深圳租赁市场很特殊，

不同于武汉、福州！

支撑租房市场持续发展，还有更重要的一点——《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》的出台，要每年给深圳租房市场发8亿补贴，连发3年！

在这一份政策及后续配套政策上，珊瑚虫的BOSS，深圳市智享数字科技有限公司CEO、深圳市长租公寓协会常任理事梁志勇先生很有发言权！

深圳市长租公寓协会    常任理事    梁志勇先生

关于政策制订的前因后果和内情，BOSS很有料。篇幅有限，珊瑚虫不得不节选了部分。

自2019年7月，中央财政支持住房租赁市场发展试点16个城市入围后，武汉、福州都很迅速制订了各自的资金管理办法，可直至去年底，深圳仍未有具体的资金管理办法出台。

究其原因，BOSS语出惊人：深圳住房租赁市场不同于武汉、福州。

“在武汉、福州，国企、大型企业等机构是当地住房租赁市场的主要参与方，住房租赁补贴资金的发放规则很规范，可在深圳，住房租赁市场的参与主体众多，有568万套农民房房东、有大量的民营企业、小型企业等。”BOSS介绍，这些钱该怎么发，如何发，一度让租赁主管部门陷入难题。

经过大量走访企业和对市场的调研后，用了差不多7个月的时间，才发布了《深圳市发展住房租赁市场中央财政专项资金管理办法》（征求意见稿）。

“为鼓励和培育租赁企业积极参与住房租赁市场，这些资金几乎都发给了企业。”研究了征求意见稿后，BOSS如是说。

特别是租赁住房筹集建设项目，包括盘活存量房源项目、改建类项目、新建类项目和稳租金商品房项目，是获得租赁奖补资金的主体。

目前，盘活存量项目可获得150元/㎡的奖励，改建类项目可获得300元/㎡的奖励，为鼓励开发商只租不售，新建类项目和稳租金商品房项目可分别获得800元/㎡，以及1200元/㎡-1500元/㎡的奖励。

深圳住房租赁市场的未来，

要按德国模式发展！

照上面的计算规则，中央发给深圳租房市场的“大礼包”确实很诱人，一套20㎡的存量房源，可以获得3000元的补贴，都差不多抵得上一个月的租金收入了！

可租赁企业要要达到什么样的标准，才能获得奖励？

BOSS提醒，获得专项资金奖励的企业，必须工商注册地、税务登记地均在深圳行政辖区内，已办理住房租赁企业登记备案，与“深圳智慧租房”平台完成对接，申请奖补的房源纳入平台管理。

值得注意的是，申请奖补的房源单套建筑面积不超过144㎡，单间建筑面积不超过40㎡；新建类项目必须实现当年开工；收储租赁合同期限不少于5年，且为物业所有权人的房源；房源首次出租后，三年内每年租金涨幅不超过5%，不得以租代售。

至于资金使用途径，也有严格限制。企业需承诺将专项资金用于弥补房源建设成本、收储成本、住房改造成本、住房装修成本支出、甲醛检测等，不得挪作其他用途。

面对种类繁多的申请规则，BOSS总结了一句口诀：筹集是大头，运营月月有，信息要上传。另外，除了住房筹集建设项目，日常运营类、贷款贴息类、数据采集类项目都可获得资金补贴，也另有计算规则。

“据大致统计，深圳有1000多家住房租赁企业，奖补3年期限届满时，建设筹集、运营租赁住房的企业可以参与评比，名列前20名的企业均有奖励。”BOSS介绍称。

依规定，1-5名各奖补100万元，6-10名各奖补80万元，11-20名各奖补50万元，总计有1400万元。

在BOSS的观点中，深圳租赁市场未来要参照德国模式。以私有化的个人、机构为主，多元化的租赁供应主体，通过价格管制、政府补贴，形成一元化的租赁价格体系。

“从这一次的奖励补贴政策看，深圳已经走上了这个道路。”