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二手房有多凉?南山流量盘去年1个月卖18套,现在2个月卖1套

深圳买房计划 发布时间:2020.09.15 07:21:50
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新盘打新忙,二手房却凉凉。


眼下,深圳楼市“一热一冷”态势明显。


受715新政的影响,深圳二手市场的成交量和成交结构都发生了明显变化。


我们选取了南山二手房成交量前4的热门楼盘为观察样本,曾经的流量二手盘,现在还好吗?超豪宅线vs不超豪宅线,命运有什么不同?


南山年度成交量第4的明星盘,因为总价超“豪宅线”,如果再加上“非满五唯一”,挂盘时,中介会直接告诉你降低预期:“交易量只会比历史更低”,以及“能不能接受各自承担税费?”


资深中介坦言,现在最好卖的二手房,必须同时具备满五唯一、红本在手、总价750万以内三个条件。


而满足以上“3大好卖关键词”的南山TOP3流量盘,新政前,行情好时一个月能成交一二十套;新政后,整个小区到目前成交量为2套。


超“豪宅线”的流量盘:

中介建议降低预期、承担税费


家住南山诺德假日花园的陆小姐最近想换房,学位未用、66平2房厅出阳台、一直自住、装修保养不错,但不满5年。


楼盘地处南山实验双学区内,“学位未用”本来是一个很好的卖点,可715之后,没想到“满五唯一”的房子才更香。


“中介首先问我房子是不是满五唯一,如果不是,能不能接受各自承担税费。”


因为总价超过豪宅线750万,且不满5唯一,新政后陆小姐的房子仅增值税一项,税费就要42.9万(以交易价格900万计算)。再加上个税,又要12.9万。


“中介一直在降低我的心理预期,甚至告诉我,715之后,交易量只会比历史更低。”陆小姐说。


“现在看房的客户,十有八九都在观望”,中介告诉她,“如果你的心理价位高出900万,现在挂盘就没有意义了。你挂盘试一下,就知道现在购房者能够给出的价位了。”言下之意是,超过900万基本卖不出去。


而在新政前,和她同户型的66㎡两房轻松卖出了880万,且厅不出阳台。


据深圳贝壳研究院数据,诺德假日花园在《2019年南山区成交TOP30》榜单排名第4。在贝壳找房平台,一年成交217套,平均每月卖出18套。


▲图源 | 深圳贝壳研究院


而现在,整个小区的交易量明显走低。


贝壳找房APP显示,715新政之后截至今天,2个月时间里诺德假日花园只卖出去1套房,80.19㎡厅出阳台三房,1098万成交,成交周期8天,值得注意的是,这期间业主降价50万。


陆小姐的卖房经历正是深圳二手房市场变化中的缩影。


据中原研究中心8月楼市月报显示,全市各区二手住宅成交套数普跌,且下滑幅度普遍超过10%。


随着715新政对非普宅标准进行了调整,增值税从2年免征变为5年免征,这直接影响了二手市场部分楼盘的交易税费,增加了购房成本。


整个8月,深圳二手房市场总价750万以下房源成交占比为82.8%,较上月上升6.1%。


▲8月,深圳总价350万以内二手房成交占比上升、1000万以上房源成交占比降幅最大。 | 深圳中原研究中心


这说明,豪宅线的调整,直接影响了购房者的置业偏好,人们更偏向于选择低税费的房源。


资深中介:满五唯一+红本+750万内,

满足这3项的房子最好卖


“成交量肯定是跌了”。


资深中介大邱在南山中心有一间自己的门店,他告诉 @深圳买房计划 ,目前二手房成交量高的都在东部片区,以及低总价的房源,南山的成交量一般。


“现在的二手房市场,南山、宝中,只是价格代表,并不是成交量代表;布吉、龙岗才是成交量代表,还有其他低总价的片区。”大邱分析。


大邱的观点在深房中协8月的楼市成交数据中,可以得到证实:


8月份龙岗、罗湖网签量占比不断上升,分别达到29%与17%,占全市二手房网签量近“半壁江山”,与此形成鲜明对比的则是南山、宝安为代表的西部片区,网签量占比下滑明显,分别占14%与16%。


▲数据来源 | 深房中协中介标准指数


眼下新房打新火热,买二手房的都是什么样的购房者?


“刚需,必须要买房的,毕竟打新中奖的概率低。”大邱说。


“现在最好卖的二手房,必须具备:满五唯一、红本在手、总价750万以内三个条件。”他说,满五唯一免个税、750万内免豪宅税、红本免赎楼,每一项都是实打实的省购房成本。


那是否意味着深圳二手房已转入买方市场?大邱认为仍是“偏卖方市场多一点,毕竟钱少,选择还是少。”


南山TOP3流量盘:

看房量回暖,一天5、6批


新政后,同时满足“满五唯一、红本、750万内”的南山TOP3流量盘,二手房交易成绩如何?


因为楼龄新、总价低,位于南山科技园北的松坪村三期,堪称科技园门槛级两房。成交活跃度排名《2019年南山区成交TOP30》第3,位列诺德假日花园之前,一年成交252套,平均每月成交21套(据深圳贝壳研究院数据)。


该小区是深圳最后一批经济适用房,按照规定必须居住满5年才能入市交易,补齐地价转红本可入市交易。


也就是说,该小区挂牌房源基本都是满五唯一、红本在手,且总价不超过750万。对购房者来说,几乎完美避开新政打击。


这样的盘,成交如何?


据中介介绍,“以前这个小区每月最少成交5、6套,多的时候十几二十套”。而现在,贝壳找房平台显示,715新政之后到目前,该小区成交2套。


凉是凉了点,但中介说:“最近一周有点起色,一天5、6批看房是有的,毕竟是科技园性价比较高的小区。”


看来新政后的低总价流量盘也一样受到影响,但回血也很迅速。


至于买家议价空间是否变大,中介透露,“最近成交的房源,或多或少都是能谈下来点价格的。”


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