新盘打新忙，二手房却凉凉。
眼下，深圳楼市“一热一冷”态势明显。
受715新政的影响，深圳二手市场的成交量和成交结构都发生了明显变化。
我们选取了南山二手房成交量前4的热门楼盘为观察样本，曾经的流量二手盘，现在还好吗？超豪宅线vs不超豪宅线，命运有什么不同？
南山年度成交量第4的明星盘，因为总价超“豪宅线”，如果再加上“非满五唯一”，挂盘时，中介会直接告诉你降低预期：“交易量只会比历史更低”，以及“能不能接受各自承担税费？”
资深中介坦言，现在最好卖的二手房，必须同时具备满五唯一、红本在手、总价750万以内三个条件。
而满足以上“3大好卖关键词”的南山TOP3流量盘，新政前，行情好时一个月能成交一二十套；新政后，整个小区到目前成交量为2套。
超“豪宅线”的流量盘：
中介建议降低预期、承担税费
家住南山诺德假日花园的陆小姐最近想换房，学区未用、66平2房厅出阳台、一直自住、装修保养不错，但不满5年。
楼盘地处南山实验双学区内，“学区未用”本来是一个很好的卖点，可715之后，没想到“满五唯一”的房子才更香。
“中介首先问我房子是不是满五唯一，如果不是，能不能接受各自承担税费。”
因为总价超过豪宅线750万，且不满5唯一，新政后陆小姐的房子仅增值税一项，税费就要42.9万（以交易价格900万计算）。再加上个税，又要12.9万。
“中介一直在降低我的心理预期，甚至告诉我，715之后，交易量只会比历史更低。”陆小姐说。
“现在看房的客户，十有八九都在观望”，中介告诉她，“如果你的心理价位高出900万，现在挂盘就没有意义了。你挂盘试一下，就知道现在购房者能够给出的价位了。”言下之意是，超过900万基本卖不出去。
而在新政前，和她同户型的66㎡两房轻松卖出了880万，且厅不出阳台。
据深圳贝壳研究院数据，诺德假日花园在《2019年南山区成交TOP30》榜单排名第4。在贝壳找房平台，一年成交217套，平均每月卖出18套。
▲图源 | 深圳贝壳研究院
而现在，整个小区的交易量明显走低。
贝壳找房APP显示，715新政之后截至今天，2个月时间里诺德假日花园只卖出去1套房，80.19㎡厅出阳台三房，1098万成交，成交周期8天，值得注意的是，这期间业主降价50万。
陆小姐的卖房经历正是深圳二手房市场变化中的缩影。
据中原研究中心8月楼市月报显示，全市各区二手住宅成交套数普跌，且下滑幅度普遍超过10%。
随着715新政对非普宅标准进行了调整，增值税从2年免征变为5年免征，这直接影响了二手市场部分楼盘的交易税费，增加了购房成本。
整个8月，深圳二手房市场总价750万以下房源成交占比为82.8%，较上月上升6.1%。
▲8月，深圳总价350万以内二手房成交占比上升、1000万以上房源成交占比降幅最大。 | 深圳中原研究中心
这说明，豪宅线的调整，直接影响了购房者的置业偏好，人们更偏向于选择低税费的房源。
资深中介：满五唯一+红本+750万内，
满足这3项的房子最好卖
“成交量肯定是跌了”。
资深中介大邱在南山中心有一间自己的门店，他告诉 @深圳买房计划 ，目前二手房成交量高的都在东部片区，以及低总价的房源，南山的成交量一般。
“现在的二手房市场，南山、宝中，只是价格代表，并不是成交量代表；布吉、龙岗才是成交量代表，还有其他低总价的片区。”大邱分析。
大邱的观点在深房中协8月的楼市成交数据中，可以得到证实：
8月份龙岗、罗湖网签量占比不断上升，分别达到29%与17%，占全市二手房网签量近“半壁江山”，与此形成鲜明对比的则是南山、宝安为代表的西部片区，网签量占比下滑明显，分别占14%与16%。
▲数据来源 | 深房中协中介标准指数
眼下新房打新火热，买二手房的都是什么样的购房者？
“刚需，必须要买房的，毕竟打新中奖的概率低。”大邱说。
“现在最好卖的二手房，必须具备：满五唯一、红本在手、总价750万以内三个条件。”他说，满五唯一免个税、750万内免豪宅税、红本免赎楼，每一项都是实打实的省购房成本。
那是否意味着深圳二手房已转入买方市场？大邱认为仍是“偏卖方市场多一点，毕竟钱少，选择还是少。”
南山TOP3流量盘：
看房量回暖，一天5、6批
新政后，同时满足“满五唯一、红本、750万内”的南山TOP3流量盘，二手房交易成绩如何？
因为楼龄新、总价低，位于南山科技园北的松坪村三期，堪称科技园门槛级两房。成交活跃度排名《2019年南山区成交TOP30》第3，位列诺德假日花园之前，一年成交252套，平均每月成交21套（据深圳贝壳研究院数据）。
该小区是深圳最后一批经济适用房，按照规定必须居住满5年才能入市交易，补齐地价转红本可入市交易。
也就是说，该小区挂牌房源基本都是满五唯一、红本在手，且总价不超过750万。对购房者来说，几乎完美避开新政打击。
这样的盘，成交如何？
据中介介绍，“以前这个小区每月最少成交5、6套，多的时候十几二十套”。而现在，贝壳找房平台显示，715新政之后到目前，该小区成交2套。
凉是凉了点，但中介说：“最近一周有点起色，一天5、6批看房是有的，毕竟是科技园性价比较高的小区。”
看来新政后的低总价流量盘也一样受到影响，但回血也很迅速。
至于买家议价空间是否变大，中介透露，“最近成交的房源，或多或少都是能谈下来点价格的。”
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