注意，这类长租公寓最容易爆雷

一时间，多家“公寓”跑路，长租公寓又到人人喊打时，究竟谁会跑路，谁不会跑路？我们就此对于长租公寓做一个简单的分类。

第一个是房源的分类，集中式公寓和分散式公寓。分散式的两个特点，一、房源的地域分散，二、房东通常是小业主，很离散。所以集中式就是房源地域集中，管理集中，且房东基本是大房东。

分散式两端都是C，且产品非标，所以收房价格，出房价格，一次性收取几个月的租金，都具备充分的弹性，这就是分散式公寓的碎片化，碎片化决定了分散式天然就信息不对称，准确地说，经营者就有条件借助这种信息不对称来做文章。

分散式的核心经营要素是高周转的系统化能力，互联网化是其规模化的必然路径；集中式的核心能力体现为资产管理的综合能力，包括金融、产品、运营；两者的生意逻辑完全不同，甚至可以认为，这是两个完全不同的行业。

第二个是经营主体的分类，小B和大B。如何鉴别小B和大B，对应集中式和分散式公寓，分别有着约定俗成的理解，大家可以一眼鉴别。

• 集中式公寓

  
  

集中式公寓两个关键指标，企业化程度和运营规模。这两个指标必须综合在一起看。

（1）企业化程度。是以企业模式还是以个体模式经营，和对于物业和政策合规性尺度的把握，决定了经营方的企业化程度。

（2）运营规模。通常投入一个亿的资金最多能改造3000间房，所以，运营规模超过3000间的正规化经营的租赁企业，就是大B了。

• 分散式公寓

  
  

分散式公寓的大小B，其差异并不体现在规模，而是租赁品牌的连续经营时长和对于房间的装修投入。

（1）品牌经营的时长。一家企业经营了很久，但是不断换牌子，换马甲，就有问题了。

（2）对于房间的装修投入。真正的品牌公寓讲求标准化产品，清晰的产品线，和基于用户体验的产品迭代，咱先不那么高大上，租客只需要在看房子的时候，关注房内的装修隔断电器家私等等是谁提供的，房东还是经营方？

如果我们看到突然一个新冒出来的租赁品牌，且基本不投入硬装和软装，纵然他有数万套房源，那都是分散式的小B。（这样的品牌通常以所谓“租赁平台”的形象示人，本质上就是二房东。）

无论是集中式还是分散式，小B和大B都活在两个世界，很少有交集，泾渭分明。

这样，两个行业，两个世界，我们就可以画一个四象限图了。

很明显，左下角的第三象限，是高风险区，目前多发经营方的主动性违约，人神共愤的跑路公寓均出于此。第四象限，偶尔会出现被动性违约，性质不一样。

（注：主动性违约是指经营方的主观故意，其商业模式就是以违约来获取利益；被动式违约是指经营不善，资金链断裂而造成违约，经营者本身也遭受较大的经济损失）

注意，这里说的风险高低，在于经营方的违约率，而不是经营的好坏。集中式的经营压力不比分散式更小，为什么集中式公寓的违约率几乎为零？

生意本质上就是投入产出比的考量，投入的越多，经营者风险越大；投入的越少，经营者跑路的概率越高。集中式公寓都需要重度的产品改造，一次性投入的金额，通常在18-30个月的租金，所以完全不存在违约的动力和经济价值。

目前，各地都在开展租赁企业的专项排查，对于经营方的主动性违约进行制度性防范，防范谁？如何鉴别？希望此文能提供一定的帮助。

（本文转自：小旦咨询公众号，作者：甘伟）