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7.15新政离异购房问题解读

周争锋律师 法律 发布时间:2020.09.15 13:04:29
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7.15新政离异购房问题解读

广东华商律师事务所 周争锋

 

解读深圳的7.15新政离婚后的购房政策,要从购房资格、信贷政策和税收政策三个方面分开去解读。

 

住建局和住建局相关人士对于7.15政策的多次解读,只局限于7.15政策里面的购房资格认定部分。差别化信贷政策实施细则按照惯例由深圳市场利率定价自律机制制定。税收政策的解释机关是国家税务总局深圳市税务局,对登记中心出具的收税标准有异议,应该向房产所在地的税务局申请复核。

 

一、关于离婚后的购房资格认定

 

1. 离婚3年内购房,住房套数按照离婚前原家庭拥有的住房总套数计算的要求,只针对递件时的成年单身人士身份。

 

7.15新政中规定:夫妻双方离异后,任一家庭成员3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。住建局在7月29日就落实7.15新政的通知中规定:购房之日前3年内有两次以上(含两次)离异记录的,追溯3年内所有离异记录,其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算。住建局在9月4日对登记中心的复函中进一步明确为,再婚或复婚家庭,按现有家庭住房套数计算,不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。

 

也就是,关于离婚三年内购房住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算的政策,只针对递件时的成年单身人士身份,对申请递件过户时的已婚人士只计算当前家庭的套数。

 

2. 深户家庭或非深户家庭在离婚前家庭名下只有一套房,离婚后3年内符合购房政策的无房一方有购房资格。

 

住建局在7月29日就落实7.15新政的通知中规定:从离异之日起3年内,若离异前家庭名下在本市无房,且符合其他购房条件,离异后任一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房;若离异前家庭名下在本市有1套商品住房,且符合其他购房条件,离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房;若离异前家庭名下在本市有2套及以上商品住房, 离异后任一方在本市均不得购买商品住房。住建局在9月4日对登记中心的复函中进一步明确为,这里的离异人士购房不区分离婚前家庭是深户家庭还是非深户家庭。

 

也就是,非深户家庭在离婚前家庭名下只有一套房登记在一方名下,则离婚后3年内无房一方符合购房政策的可以以成年单身人士身份购买一套。

 

3. 离异前家庭在本市有1套商品住房,若该房产登记在夫妻双方名下且离异时未分割的,离异后直接卖给他人,购房资格登记权需要夫妻双方协商分配。

 

住建局在9月4日对登记中心的复函中对“离异前家庭在本市有1套商品住房,若该房产登记在夫妻双方名下且离异时未分割的”这类特殊类型在离异后购房如何处理做了单独规定。分两种情况:第一,离异后转移登记在夫妻一方名下的,无房的一方可购买一套商品住房;第二,离异后直接转让给第三人的,经双方协商一致后可以购买一套住房,登记在符合购房条件的任一方或双方名下。注意,这里也不再区分离婚前家庭是深户家庭还是非深户家庭。

 

4.关于离婚时家庭名下房产的判断标准。住建局在7月29日就落实7.15新政的通知中规定:夫妻离异的,任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的,按离异当日(以《离婚证》登记时间或法院判决书生效时间为准)原家庭拥有的住房总套数计算。

 

二、关于离婚后的购房信贷政策

 

7.15政策本身并没有涉及关于离婚购房信贷政策的调整,只是增加非普通住宅贷款首付款比例。因此,离婚后的购房信贷政策仍然执行2018年7.31政策中关于离婚购房信贷政策。

 

也就是,购房人离婚2年内申请住房贷款,贷款首付款比例不低于七成;但离婚前无房无贷仍按三成执行,仅有一套房按五成执行。

 

三、关于离婚后购房的契税首套认定问题

 

7.15政策本身并没有涉及离婚后契税首套和二套的认定问题,只是规定“将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。”也即,个人将购买不足5年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

 

因此,对离婚后购房的契税首套认定,依旧是以前的认定标准。实践中,就是按照递件时网签合同上的最后一个人签字时间购房人家庭住房情况书面查询结果判定。

 

——周争锋2020年9月15日写于深圳港中旅大厦

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