谢逸枫：当前房价上涨是货币现象？

文/谢逸枫

中国房价问题根本上是货币现象。弗里德曼的名言表示，通货膨胀无论何时何地都只是一种货币现象。

2000年的M2是13.5万亿元，2009年50万亿元，2013年突破100万亿元，2020年8月达到213万亿元，居民贷款增加超过50万亿元。

意味着20年的时间增长到213万亿，增长了15.77倍。如果同北京房价与M2对比，2000年东三环房价5000元/平方米，现在二手房价格超过六万元/平方米，对应着上涨了15倍的关系。

通过房贷系统，创造出来了更多的“货币”。

按照金融数据显示，2020年8月，人民币贷款增加1.28万亿元，同比多增694亿元。分部门看，住户部门贷款增加8415亿元，其中，短期贷款增加2844亿元，中长期贷款增加5571亿元。

企（事）业单位贷款增加5797亿元，其中，短期贷款增加47亿元，中长期贷款增加7252亿元，票据融资减少1676亿元;非银行业金融机构贷款减少1474亿元。

值得注意的是住户部门贷款再次成为信贷主力，8月M2增速自今年2月连续上涨以来连续2个月出现下降，由10.7%下降到10.4%。

8月住户部门贷款8415亿元，占新增贷款1.2800万亿元的65.74%，7月占新增贷款的61%。而相比7月个贷占新增贷款66.55%，8月个人住房贷款5571亿元，占新增贷款1.2800万亿元的43.52%，创这两年历史月的再度最高。

说明8月新增贷款完成由个人住房贷款推动。8月新增信贷规模为1.28万亿元。从构成看，8月新增信贷主要由按揭贷款推动，是不可忽略的。

当月居民中长期贷款新增规模为5571亿，约占全部新增信贷的43.52%，是占比最大的一个细项，如果是居民贷款占比高达65.74%。居民中长期贷款主要是按揭贷款。

目前监管并未明确要求银行压缩表内按揭贷款额度，后续按揭贷款预计将保持较高增长。

按照2020年前8月的房地产贷款占新增贷款比例来看，年前8个月新增人民币贷款14.28万亿，其中个人住房贷款3.6049万亿元，占新增贷款25.24%，比前7月23.44%上升。

8月1.28万亿元的新增人民币贷款中，有8415亿元来自住户部门，且其中以按揭贷款为主的中长期贷款增加5571亿元，占新增贷款的43.52%。如包括开发贷款与地产项目贷款，房地产贷款超4万亿元，占新增贷款3成以上。

预计2020年信贷新增规模超过20万亿，房地产贷款会超过6万亿元。数据显示，个人房贷、房地产开发与项目贷款及抵押贷款的房地产贷款依然是新信主力，房地产占到新增贷款的4成以上。

基本上可以说明新增贷款的银行资金流向的行业，房地产占的比例高

。按照金融机构贷款主要投向三个部门，实体企事业、居民、非银，其中居民房贷成主要流向。特别是8月房价反弹，与信贷增长一致。

终于得出一个中国楼市规律，房价的涨幅约等于货币的涨幅，房价越高，M2就越大，M2越大，房价就越高。房价未来走势，看看广义货币这个指标，基本就八九不离十了。

以为是房价在涨，其实是货币在涨。说明房价就是个货币现象，货币发得越多，房价就越高。

房价与货币之间的连接点就是房贷，银行以房子为货币之锚，进行着货币乘数操作。

美国经济的现实是，股价才是经济的晴雨表。中国经济的现实是，房价才是经济的晴雨表。

历史说明房地产投资才是最靠谱的，印证不需要我们年年预测房价，历史证明房价永远是上涨的，政策永远是错的，调控永远是失败的。

因为中国的房价是一种货币现象，房价上涨是货币现象。换句话讲，流动性过剩的时候，房子再贵也会涨，流动性不足的时候，房子再便宜也会跌。

房价本质上是一种货币现象，对比2008年和2009年、2014年与2015年房价的走势对此的认识就会更清醒。

现在的CPI统计，没有把房价统计在内，即使2014年通货膨胀率1.4%，实际上是8.8%。1980年代，养老不需要100万人民币，现在100万养老很正常，未来1000万都不够养老。

为了在通胀中保护自己的财富，不得不选择投资房产，这是房价上涨的最重要的原因。不是因为房子值钱，恰恰相反，是因为钱不值钱。

所以不要说房价高，按照货币超过的数量看，过去二十年中国房价一分钱都没有上涨过。因为货币一直在贬值，一直在不断的超发。