最近，一张深圳2010年新房供应表走红网络。
吸引大家的，是表格中的楼盘「销售价格」。
“便宜”、“实现阶层跨越”、“暴富”成了大家点评的高频词。
图源 网络
10年时间，36个楼盘中最高涨幅高达540%，也有楼盘涨幅为-20.8%，令人唏嘘。
单拎出最火的楼盘，再看看它10年前的价格，只想捶胸顿足。
南方楼事整理了2010年普通住宅和豪宅两个大类，对比10年前后的价格，并做成涨幅图表。
各楼盘表现如何，为何暴涨，下面一起揭秘。
住宅/公寓篇
看到这张图标的时候，南方楼事最初想到的是一句俗语说——时势造英雄。
放到房子上，这句话仍然适用。
过去房价最贵的楼盘都在当时的中心区罗湖和福田，但这些年随着城市向西发展，中心转移到南山，再到现在的宝安
那一年的中心区罗湖、福田3万/㎡的均价就可以买到；初显新中心气质的南山均价也都在2.5万/㎡左右；“关外”宝安、龙岗1字头楼盘更是一抓一大把。
再看现在片区的房价。当初的“关外”楼盘涨幅达500%，而市中心罗湖、福田部分楼盘涨幅却没有超过200%。
令人唏嘘。
“时势造英雄”最能形容的应该就是宝安。
因为依托前海优势，近两年宝中和碧海房价十分抢眼，房价都上了10万+/㎡。
辐射带动了周边的新安、西乡、固戍等等片区，现在9万+/㎡大家也见怪不怪。
图源 水印
深剖涨幅最高的楼盘，也有不少的意外。
比如，涨幅540%，排名第一的金域豪庭被众人嫌弃。
虽然楼盘是地铁物业，离地铁11号线福永站只有300米左右，但因为楼龄21年，户型、外观等过于“古老”被大家嫌弃。
至少从网友的态度来看，年轻人非常排斥。
奈何价格便宜，500多万就能买到3房，对刚需比较友好，今年的成交量平稳。
要说为什么涨幅排名第一是它，大概率是因为最便宜，2010年才1万/㎡。
图源 网络
涨幅500%，排名第二的是位于宝中的天健时尚空间。
楼盘就在壹方城对面，附近有1号线宝安中心站，还有滨海文化公园，地理位置很好。
虽然价格已经高高的挂到15万/㎡，但深扒之后发展这个楼盘“不简单”。
南方楼事从片区中介了解到，天健时尚空间之所以涨得这么猛，是因为2018年传出消息：熙龙湾二期南侧的空地将会引入深圳外国语宝安分校。
一时间，大批投资客进入宝中抢占小户型房源，而天健时尚空间是片区内唯一有小户型的楼盘，很快被投资客占领。
该中介表示，那一年天健时尚空间小户型成交周期从3个月拉到1周，不到半年单小区的房价就站稳10万/㎡。投资客获利空间在60-90万左右。
图源 链家
2019年8月，深外分校选址在沙井被曝光后，天健时尚空间行情急转直下。
在链家官网查看房源情况，近90天内没有成交，带看次数也寥寥无几。最新成交数据停留在2019年12月，直到今天9个月过去没有任何成交记录。
短期来看，虽然现在挂盘均价已经去到15万/㎡，事实证明有价无市。
楼盘溢价空间已经透支，现在入场绝非好时机。
图源链家官网 数据截止9月22日
因为学区而涨价的，还有位于坂田的佳兆业上品，10年涨幅达433.3%。
它最大的头衔是——深实验学区。
2016年，网传深圳实验学校接办原龙岗坂田新城学校，消息灵通且反应极为灵敏的业主们立马涨价，一年左右就涨了一万多/平。
跟天健时尚空间不一样的是，佳兆业上品等到了官宣，2017年9月确定深实验引入。
图源 链家
整张图表看下来看，大部分小区上涨的原因是十分清晰的，要么像前面两个案例一样是学区，要么就是占据绝对优势的区位，比如前海等。
而涨幅最低的几个楼盘，原因更是清晰——都是公寓。
早期入手公寓的那批人，虽然没有亏本，但10年涨幅真的不乐观。
南山丽湾国际公寓涨幅最低，仅27.3%；
即便位于当时的中心区罗湖，这些年也只涨了61.3%；
这样的涨幅应该可以劝退一些想投资公寓，资金又有限的购房者，但大概还会有人自认为出租回报率不错。
我们用位于前海的丽湾国际公寓为例，算个租金回报率。
现在楼盘二手均价是5.6万/㎡，链家上一套46㎡的2房户型租金在4100-4800元/月之间，粗略计算年租金回报率在2.36%左右。
这个回报率比很多中低风险理财产品的年化率还要低。
所以，想要靠租金赚钱什么的，不太实际
在深圳，公寓只分两种——深圳湾的公寓和其他公寓。
深圳湾公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，而普通公寓并不稀缺。
对比住宅，公寓的涨幅也是低了很多，投资价值相对较低。但对于很多有钱人，在没有房票的情况下，不限贷不限购的公寓是在他们的考虑范围之内。
如果是资金薄弱的投资客，还是需要多方考虑并且考察市场再做决定。
豪宅/别墅篇
豪宅10年涨幅中，有两个特征一目了然：
1.南山片区豪宅化
2.南山宝安豪宅最保值
首先是南山豪宅化。
在2010年，入市的豪宅中南山占据了半壁江山，18个楼盘，10个都在南山。
南山作为高新企业聚集地，地理面积或许不是最大的，但GDP比重一定是最高的。
对于今天的new money，他们眼中的豪宅不是有沙滩和美景，而是在城市最中心的位置。
深谙土豪们喜好的开发商，在南山拿地开发各类豪宅，所以南山豪宅涌现。
其次，哪个片区的豪宅最保值，图表一眼明了。
涨幅前十，只有南山和宝安，并且前五的楼盘10年涨幅都在300%以上，分别位于深圳湾和宝中，真·保值毋庸置疑。
反观涨幅末尾的6个项目，分别位于龙华、龙岗和盐田，涨幅都低于100%，有楼盘涨幅仅5.33%。
10年涨幅不如网红盘，不知道业主看扎不扎心。
十年前豪宅不分关内外，均价都在3-4万/㎡左右，但10年后的价格却有天壤之别。
这些涨幅超高的豪宅，凭什么涨价，下跌的豪宅又是为什么，南方楼事选了几个楼盘详细了解。
图源 科技日报
涨幅391.4%，排名第一的君汇新天位于深圳湾。
它是当年深圳湾第一个大尺度豪宅，创造了五个唯一：
唯一的区域规划大师倾力打造的大宅、唯一的低密度纯高层大宅、唯一的光影宜居大宅、唯一的3.4米层高、唯一的180°观光电梯直接入户。
最大的卖点是容积率、大面积全景落地窗、少阳台，并且小区车位比在左右，这在整个深圳也是十分难得。加上近年来周边地段逐渐成熟，被大家热捧，房价也稳稳上涨。
虽然现在来看，君汇的外立面、户型设计等和现有豪宅比起来不像豪宅，但它3.4米层高带来的阔绰感是其他豪宅所没有的。
图源 链家
而涨幅排名第二的宝能太古城，早期的涨幅得益于深圳湾学校的创办。
据南方楼事和深圳湾片区中介了解得知，2017年开始，因为深圳湾学校，深圳湾片区房价一年平均涨幅超过30%。
涨幅最高的，是太古城的小户型。中介表示当年南区有48㎡的小户型，一个月涨幅就高达100万。
今年深圳湾学校的成绩引来一片非议，很大原因是它被家长、被中介赋予厚望。
接下来表现会如何，是否豪宅也逃脱不了“学区”加持才增值的头衔？
时间会给出答案。
图源 链家
涨幅最高前十的名单中，有一个楼盘是位于宝中的熙龙湾二期，10年上涨300%。
过去它被宝安人称为“宝中第一豪宅”，催涨的直接动因也是因为学区。
熙龙湾二期所带的宝安实验学区，这几年的成绩都在宝安前三的位置，甚至比南山文理还要高，近几年成为宝安学区首选。
在宝中单证并且还是大面积豪宅的住宅并不多，住在高楼层还能看到海景，所以熙龙湾二期比较抢手。
现在呢，光是“位于宝中”，就可以让它持续上涨
图源 链家
最惨的，大概就是2010年很贵，单价去到13万/㎡的东部华侨城天麓，10年不涨反跌了-20.8%。虽然有稀缺的景观资源，但是地段拖了后腿。
近几年，但凡说到“亏本豪宅”，它都会被拉出来“遛一遛”，实惨。
图源 链家
从这个结果看，选择豪宅稍不谨慎就会掉进坑里。
大部分豪宅，支撑它们上涨的原因有地段、学区学区、还有稀缺资源等等。
但像东部华侨城天麓证明，当豪宅只有景观一个卖点，这时候景观就一文不值。
事实证明，只有位于城市核心地段的豪宅，它所附带的稀缺自然景观才有价值，项目才能卖出高溢价。
总体来看，不管是住宅还是别墅、豪宅，能直接有效且直观的让房价上涨的，就是有学区加持。
南方楼事这些年在深圳，也算是见识了楼市的风风雨雨，最后发现，能让深圳人安心的资产大概率只有——学区。
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曾经有一次轻松的买房机会摆在你面前，你却没有珍惜。
如果再给你一次机会，你会——
回到深圳10年前，你会做什么，欢迎大家留(zuo)言(bai)讨(ri)论(meng)~
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