打开中原找房APP,看到这样一单成交——
中洲华府一期,挂牌价1400万,成交价846万,“降价”554万。
宝中业主妥协了吗?
非也。
据了解,这是一套双拼房——两套小户型拼成一套大房子,购买需要两个名额那种。
846万只是其中一套的价格,另一套的成交价是496万。
也就是说,中洲华府一期这套挂牌1400万的房子,实际成交价是1342万。
成交价并没有大幅跳水,但也实打实地降了58万,降幅4%。
深圳”715新政“发布已有3个月,都在说深圳人忙着摇号打新,二手市场冷冷清清无人问津,隔三差五就传出业主降价的消息。
是卖家低估了深圳,还是买家高估了调控?
深扒中原二手房成交记录,反复对比最近成交的100套二手房的挂牌价与成交价,我发现这4个秘密。
买千万豪宅
砍价记得用“屠龙刀”
大风越狠,我心越荡。总价越高,降得越多。
按照成交价与挂牌价的价差,给excel排序,我发现,100套房子里,降得最多的是宝安尖岗山的中海九号公馆一栋别墅。
这栋别墅虽然已经交付多年,目前依然是毛坯状态,建筑面积200㎡,使用面积800㎡,挂牌价2600万,成交价2350万,降了250万,去去虚火。
别看降得多,单价还是保持在10万+,并没有折损尖岗山豪宅区的名气。
跌幅榜排第二的选手让人有点意外。
福田香蜜湖的东海花园二期,一套3房,挂牌价1998万,成交价1790万,降了208万,降幅超过10%。
香蜜湖的顶级学区豪宅,居然也有含泪甩卖的那天。
统计发现,降幅超过100万的房子,都是千万级的豪宅。
前海星海名城六期A房,挂牌价1450万,降价110万;
华侨城燕晗山苑C房,挂牌价1200万,降价140万;
百花百花园二期D房,挂牌价2800万,降价150万;
香蜜湖熙园E房,挂牌价3280万,降价180万。
正在看豪宅的同学,不如学学傅首尔的“砍价经”,使出你的屠龙刀,卖家敢说三百,你就要敢还三十。当然,砍不砍得下来,全凭本事。
几十万豪宅税面前
750万+“豪宅”不香了
“715新政”重新划定豪宅线后,普宅业主跃跃欲试地涨,豪宅业主瑟瑟发抖地降。
福田保税区城市3米6两套单位,同一天成交,降价却降出了水平。
挂牌价450万的“普宅”,成交价445万,象征性地降了5万;
挂牌价830万的“豪宅”,成交价808万,差不多降掉了税费。
硬币的另一面是,总价750万以下的“普宅”就真香了。
南山的向先生出售的一套房子,在“715新政”前报价590万,新政后涨价30万,7月16日以610万成交。两天躺赚20万。
现在,同户型报价688万。
深圳中原研究中心数据显示,今年9月深圳二手房套均成交总价是620万。从成交总价的分布来看,总价在350-500万房源成交占比上升5.9%至30.2%,上升幅度最大。
嗯,得不到的永远在骚动,被偏爱的都有恃无恐。
西部降温
罗湖龙岗成交量占据半壁江山
给100个样本排序,我们发现,降价幅度在20万以上(含20万)的房子,主要分布在调控前的热点片区,比如宝安的宝中、沙井、碧海,南山的前海,龙华的红山、上塘等。
碧海泰华阳光海,两套报价1000万+房源,分别以降价55万、73万成交;
沙井西荟城二期,一套挂牌价680万的房子,最终648万成交,降价32万;
前海星海名城,六期一套大4房,挂牌价1450万,降价110万成交;
红山卓越皇后道,一套156㎡大户型,挂牌价1180万,降价70万成交。
“刚需亲妈”龙岗,在新政后怒刷一波存在感。没有降价的18套房子中,有8套来自龙岗。
尤其是布吉——最靠近市中心的价格洼地。就连一位中介朋友都说,如果客户嫌坪山贵,那就带他去布吉吧。
中原成交记录显示,布吉的中海怡翠山庄一套满5年的3房,挂牌价420万,成交价422万。不仅没跌,反而涨了2万。
我们统计发现,布吉的百合山庄、龙珠花园、茵悦之生等小区,近期成交房价降价幅度大多在5万以内,也就是意思一下,好让双方都能愉快地签字。
罗湖、龙岗等刚需集中区域,价格波动不大,成交量持续上升。深圳市房地产中介协会统计数据显示,今年9月,龙岗、罗湖的二手房网签量占比为31%、17%,占了全市的半壁江山,而且最近4个月稳中有升。
▲数据来源:深房中协中介标准指数
楼市硬通货:
小户型、学区
刷完100套房子的成交记录,有82套降价成交、12套挂牌价与成交价一致、6套涨价成交,惊不惊喜?意不意外?
宝安翻身的卡罗社区,一套1房1厅,涨价2万卖掉了,稳如老狗。
卡罗社区坐拥双地铁(5号线翻身站、1+5号线宝安中心站),壹方城、宝体、欢乐港湾等都在散步圈里,配套完善。加上小区本身就以小户型为主,上车门槛低,价格自然稳定。
好学区也是一道护身符。
福田石厦的缔馨园,兼具小户型、学区双重光环,降价是不可能降的。
南山中心区的滨海之窗花园,凭着南二外海德学校的招牌,一套报价1900万、满五唯一的3房2厅,最终以1892万成交。降了8万,相对总价来说只不过是降了个寂寞。
据深圳中原研究中心监测,从样本房源的涨跌区间来看,价格上涨的占64.0%,价格下跌的占36.0%。
虽然从@深圳买房计划 统计到的100套房源成交记录来看,降价房源超8成,但如果扩大到更大规模的样本房源,涨价房源占比过半,且涨幅在5%~10%区间的占比最大,为41%。
所以,
你准备买/卖的房子,涨了还是降了?