这一波深圳大涨，都知道最能打的有两个，一是西部网红盘，二是学区，尤其是学区，普涨70-80%，有的达到了100%。
学区为什么这么疯，还能不能继续买?我以福田的百花华强学区为例，来捋清深圳学区的投资逻辑。
1
深圳的学区主要集中在福田和南山，尤其是福田，传统的教育强区。
这一轮福田的表现令人失望，普盘涨幅30-40%，有的只有20%，但学区是个例外，达到了70-80%。
福田的优质教育资源，主要集中在两个区域，一是香蜜湖，二是百花和华强北，今天我们重点讲一讲百花华强片区。
学区对房价影响到底有多大，看这张图就秒懂了。
百花和园岭片区位于福田，和罗湖交界，是个传统的老城区，房子全是老破旧。
房子差不多，配套差不多，价格却天差地别。百花均价16万，华强北11.8万，园岭10.7万，八卦岭10.5万，华强南6.7万，上步6万，地王5.8万。
百花和地王，相距不到两公里，价格相差2.8倍，牛顿来到这儿都要修改力学原理了，因为重力原理在这里失效了，在学区的强力拖拽下，水不往低处流了。
这个区域，又细分了四个学区片区，分别是百花、华强北、八卦岭和园岭。虽然都是学区，但差别很大，有的真能打，有的炒概念。
2
为了让大家更深刻理解福田学区，我先介绍下福田的小学和初中：
福田共有小学66所，虽然没有成绩排名，但公认的一类牛小是：荔园系、百花小学、实验小学部、福外小学部和侨香外国语小学部，其中荔园系、百花和实验认可度最高。
福田初中共有28所，公认的学区按等级划分：
一类上：深实验和深高南；
一类中：福田外国语；
一类下：侨香外国语，石厦中学；
二类上：红岭中学园岭校区；
二类中：红岭中学石厦校区，北环中学，莲花中学。
福外南是炒的很热的学区分校，但成色还有待检验。
初中学区成绩排名每年都有变化，并非一成不变，以上大家对福田学区多年来形成的印象分。
我把百花华强的学校做了一个地图标注，有两所中学+七所小学。
中学是深实验(一类上)+红岭中学园岭校区（二类上）；
小学是荔园三所分校（牛小）+百花实验（牛小）+园岭两所小学（普小）。
很厉害了朋友们，这么小一个地方，挤进了五所小学学区和两所初中学区，优质教育资源扎堆啊！
别看教育水平和北京没法比，但深圳最不缺的就是钱，自用加投资结合在一起，房价直接一飞冲天。
虽然学区扎堆，这个片区的房价又有高低差异，是因为房子新旧差异吗?当然不是，是学区的排列组合不同。
3
百花片区有三个组合：百花+实验，荔外北+实验，实验小学+实验中学。
全是双一流组合，简直太牛了，完美，所以这个片区的老破旧全部16万左右，还都是大面积，最出名的国城花园44平小户型，成交价早破了1000万。
华强北片区有三个组合：
华强北北区：北区的盘非常好命，被划进了百花+实验的学区，相当于双顶级学区，这几个楼盘是群星广场，赛格科技园，金茂礼都，红荔村，桑达大厦和桑达雅苑。
听名字就知道楼盘品质不怎么样，但有了神功护体，房子再烂也不怕，北区的单价15-20万，值得一说的是神盘金茂礼都，由于楼盘比较新，加上户型小，被炒的最高，调控前据说成交到了27万的天价。
华强北中区：荔园南+红岭中学园岭校区
这个组合相当于顶级牛小加二类初中学区，价值比双一流打了折扣，价格自然也要亲民一点，但在我看来仍然是贵的惊人。
中区的房价在11-18万，11万是面积最大品质最差的房子，略好一点的都上了15万。
中区最著名的小户型阁林网苑，品质差到令人发指，我去探过一次盘，几乎是捏着鼻子看完的。阁林网苑15-19万，这还是受到了深高南事件的冲击，非住宅的土地性质影响了它进一步发飙。
华强北南区：荔园西+红岭中学园岭校区
价值等同于中区，由于没有小户型，单价在12-16万之间。
4
园岭片区有两个组合：
园岭小学+红岭中学，园岭实验小学+红岭中学
普小加二类学区的组合，光环黯淡了很多。
园岭新村是八十年代的老破楼梯房，二类学区又是单学区本支撑不了太高的价格，但园岭新村还有第二个杀器，就是拆迁。
园岭新村的旧改已传了二十年，最近十年就入驻了九家房企，虽然哪家也没搞定，但大家都相信成功已经不远了。
最后说下八卦岭片区，这个片区真是又老又破，一言难尽。
去年上半年，我在星球发过一个奇葩户型竞猜，就是八卦岭的鹏盛村，这个楼盘的户型真是震惊到我了。
当时的鹏盛村只有5万一平米，现在11万，逆袭120%，真是太励志了。
大家都知道，八卦岭什么也没变，疯涨靠的就是学校。
今年4月份确定要建荔园小学分校，房价就蹭蹭冲到了8万多；7月份又传出要建荔园实验的初中，当时八卦岭就疯掉了，有老破小一夜涨162万，单价挂到16万。
目前，八卦岭学区片区的均价是10-12万。
5
对比百花、华强北、园岭、八卦岭这四个紧邻的片区。
百花是传统的教育强区，房价多年来居高不下，如果不是房子太旧居住体验太差，价格可轻松登顶20万。
华强北片区，产品和居住环境都是中下，但有了双学区的组合，家长和投资客仍然趋之若鹜，房价一路飙到15万。
园岭片区，单学区+拆迁，撑起了10万加的价格。
八卦岭，典型的靠学区炒作的片区。
八卦岭两个学区传闻落地的时间点，在深圳楼市暴涨的尾轮，这个阶段的人已被学区上涨刺激到头昏目眩，丧失判断力，看到学区两个字就大脑缺氧，这边买买买，那边涨涨涨。
八卦岭的小学，荔园东校区是荔园系的新建分校，老师都是新招，师资力量和老校差别很大；初中荔园实验学校，是荔园教育集团办的第一所初中，荔园系一向以小学出名，办初中没有任何经验，第一所初中八字还没一撇就敢称学区了?
八卦岭全是老破小，生源差，这几个条件加在一起，想成就学区谈何容易。
不过在那个阶段，人们已经疯掉了，脑袋里只有几个字：学区涨涨涨！
可惜梦总有清醒的一天，价值也会有回归的一天，炒作过头的八卦岭第一个价格跌落，以鹏盛村为例，全盛时期冲到13万，现在回落到9-11万。
6
百花华强北片区，是深圳学区的一个典型样本，它包含了顶级教育资源、不同产品不同价格、拆迁、炒作等多个概念，本轮大涨表现精彩，上演了一出出好戏。
对于这四个片区的学区，我给出的建议是：
1、百花是最稳定的片区，资金实力够仍然可以买；
2、华强北这类非双一流的组合，这一轮炒的有点过了，加上生源太杂可能影响后期成绩，投资客建议观望了，自用请随意；
3、园岭片区单红岭中学的学区影响力不够，只能赌拆迁能不能近几年完成，不管拆迁有没有戏，单价超12万都可以放弃了；
4、八卦岭片区，先等它水分挤干再说吧。
最后说说学区和非学区价差有多大?
以华强北和华强南为例，同等品质的楼盘，华强北14万一平，华强南8万一平，贵出75%，真是非常惊人。
更要命的，四年前这两类房源的价差只有20%，短短四年拉大到75%，升值快到离谱，这也是很多人为学区疯狂的原因，
未来学区和非学区的价差会继续拉大还是变小?
我认为学区是继东西部分化之后，下一步的分化产品。不同类型的学区，受到政策、生源、成绩、划片、心理因素等影响，价格会有不同的走势，有的继续涨，有的横盘，有的甚至下跌。
学区涨到这个程度，已经过了继续大涨和无风险套利的阶段了。
粤公网安备 44030402000760号
