这是一个冰火两重天的市场。
一边是新房频现日光。内场销售不愁卖不出房，甚至有个别楼盘开启“自助购房”。
一边是二手房成交骤冷。以二手房为主要业务的中介不得不开阔出路，把工作范围延伸到临深乃至大湾区，甚至卖起了小产权。
如果你了解中介在这段期间忙活什么、生存状况，就能大概知道深圳整个市场趋势，对后续买房也能有更全面的判断。
频现关门
成交骤降，市场陷入“寒冬”
“关门了。”
吴辉关闭了他在宝安西乡的加盟店，这家店开业还没满一年。
回想起这几个月的变化，时下的寒冬与新政前的风光日子相比，对吴辉来说还是过于魔幻。
去年，深圳豪宅税征收标准调整后，眼看着西部火起来，吴辉思量后果断把门店开在宝安西乡。
抱着同样的想法，趁着市场的东风进场开店的人不少。
深圳市房地产中介协会（下称“深房中协”）的数据显示，2020年1月1日，深圳市总备案中介机构2056家。到了2020年7月1日，这个数字增加365到2421家，上升了17.8%。
前路荆棘，市场讯息万变。今年至今，虽然遭遇疫情带来的市场寒流，让不少中介坦言压力不小。好在从二季度开始，深圳楼市率先升温。
楼市火热，让不少人嗅到金钱的味道。
赚快钱，则成了部分入行新人的目标。
据深房中协统计，今年新入行从业人员的比例占总人数的49.4%，较往年明显上升近5个百分点。
▲来源：深房中协
但未曾想到，物盛则衰，新政后才是真正的寒冬。
靴子落地后，最先受到冲击的是市场成交量的短期剧烈下滑。
以深房中协的数据显示，7月网签合同数处于巅峰状态，达到21317套，随后8月急转直下，跌至7178套，跌幅达到66.32%。
▲来源：深房中协
这份数据是来自在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数，并非最终成交过户套数。但由于时间并未滞后太多，更能体现市场在这段时间的变动。
“政策之后市场发生了很大的变化。不少放盘的业主不卖了，因为换房成本飙升。”吴辉说，不少业主死扛着不降价是因为降了，换房预算就不够了，在大盘都涨的情况下，卖的价低，到时候换第二套就得掏更多的钱。”
一位资深片区中介徐源透露，近期是有门店选择关门，且大都是小中介门店。这些中小门店在行业火热期倒是能分一杯羹，但到了市场萧条期，既没经验、又没房源，更重要的是没客源。这些情况交织一起，也就拖垮了门店的经营。
新房和二手房普遍倒挂也是导致二手成交减少的一大因素。
“以热点片区沙井为例，像日光的嘉富新禧和华强城，起步价4万左右，比周边二手便宜近2万，加上二手房的税费增加，种种情况导致二手房没有竞争力可言。”末了，徐源又补充道：“除非是学区、或地段具有不可替代性的房子，否则很难卖。
没有开单，就没有收入，对于以二手成交佣金作为最主要经济收入的中介而言，这是昏暗的时光。如果坚持不下去，那只能走为上。
徐源说，“5月份，店里有23个人，大家都准备下半年一鼓作气大干一场，赚到钱能开开心心过个年。没想到新政的调控影响那么大，8月后店里就陆续就走了近10个。”体现在数据上，2020年7月，深圳市持牌经纪人51516人，到了8月份，深圳市持牌经纪人减少至50561人，下滑2.1%。
虽然中小门店扛不过，但不妨碍五大行（中原、贝壳、Q房、乐有家、美联）继续招兵买马，扩充实力，其中对大学生的待遇更为优渥。
在某招聘网站上，大中介公司开出的底薪基本上是5000起步。
以一向钟爱大学生的链家为例，本科8000元（5000底薪+1000房补+2000绩效），提成高至（30%~85%），堪称行业之最。
比如，业绩十万元，提成如果达到85%，属于自己的就有8万5。
除了丰厚的收入让不少人有奔头，待遇也着实到位，包括五险一金+法定假日+节日关怀礼，甚至包住。
只是，在经历了几个月未开单的情况下，不知又有多少人能坚持下来。
西冷东暖
宝安南山成交暴跌，龙岗罗湖向稳
扎根龙岗已有5年的片区中介何友良面对这股寒冬，心态虽有焦虑，却并不慌张。
“新政后整个深圳市的成交结构发生了变化，像宝安南山的因为放盘减少，有些小区甚至无房可卖，价格又是处于高位，成交减少不可避免。我们龙岗放盘量虽然也有降低，胜在房源多，总价低，所以一直是普通刚需的成交主阵地。我自己这个月还是有1-2套成交，跟往常差不多。”龙岗片区中介何友良说。
“要不是有龙岗成交支撑着，不然深圳的二手成交数据很难看。”
根据各区二手房网签数据显示，2020年9月南山、宝安、龙华为代表的热点片区网签量占比全市的比重仅占3成，而龙岗和罗湖的网签量则达到48%，贡献了9月近半的成交。
▲深房中协中介标准指数
“入行这么多年，不曾见过龙岗有过大风大浪，哪怕是今年上半年，龙岗大部分小区也并没有跟上大市的涨幅。甚至不少小区的价格与去年相比，变化并不大，有的成交价还更低了。”
▲同户型4年未涨反跌的万象天成 | 贝壳找房
对于龙岗卖家而言，想要自己的房子能够在片区内5000多套二手房以及无时不刻在供应的新房中脱颖而出，找到有缘人，降低价格是必要的。如果是未满五唯一的，业主承担一半税费乃至包税，才能缩短成交周期。
虽然龙岗涨幅不多，甚至拖了后腿，但何友良却认为，从价格上看，对不少刚需来说很友好。
“这几年龙岗新房供应多，二手房存量又足，对于买家而言，可以选择的不少。而且核心区域配套成熟，龙岗中心城已经建好了三馆一城、万科广场商业，区府附近还有不少3-4万的房子，入手门槛低，所以龙岗的成交一直位居深圳前列。
▲万象天成附近的环境和配套成熟度，比不少热点片区沙井、光明都要好
开阔出路
临深天量供应成首选
二手房成交遇冷，可供中介代理的深圳新房又为数不多。眼看蛋糕不增，市场持续内卷的情况下，熬不下去的人选择离开行业。
但大多数则继续坚守，开阔出路。
临深的惠州、南沙、中山新房多，带客户转战这些区域成为不少中介的首选。
▲放在店门口的临深楼盘广告
“主要原因在于，新政导致不少人的名额一夜消失，偌大的自住、投资需求需要个出闸口，再加上深圳特区40周年庆，网络上不时传出有‘大礼包’，所以当时临深市场承接了不少需求。”
深耕临深楼市多年的王荣，在深圳加码限购后迎来了带看高峰。“8月份带看了不少深圳客户，基本上每周都有2-3批看房团，成交的也多。但礼包落空后，临深市场的热度就减小了很多，来咨询的也少了不少。”
对于这种此起彼伏的市场，王荣虽然内心无法接受，但也不得不承认这就是中介行业的情况。“中介这个行业门槛低，但想做好也难，基本上旱的旱死，涝的涝死。市场热起来，就有不少人冲进来吃肉，一转冷，立马就退出”。
“只希望市场能平稳，不要暴热，因为暴热之后就是爆冷。”
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