谢逸枫：厦门未来五年房价涨幅不得超过5%控制目标能完成吗？

文/谢逸枫

时隔10年，年度新建住宅房价控制目标重出市场，一瞬间引起市场热议。最值得争论的不是一年房价涨幅控制目标，是十四五规划期间，即未来5年内的房价年度控制目标。2020年11月16日，厦门市住房发展规划（2021-2025年）的（公示稿）公开征求意见公告显示，未来五年（2021-2025年）新房价格年度涨幅不超过5%。

仔细阅读厦门住房发展规划（2021-2025年）的（公示稿）公开征求意见，发现有两点最值得关注的。其一是稳房价，未来五年（2021-2025年）新房价格年度涨幅不超过5%。2019年，全国多个热点城市(含厦门)试点制定“一城一策”与长效机制方案，其中就包括房价涨幅不超5%。其二是侧重住房供应保障。未来五年将新增住房供应总量约38万套，面积2950万平方米。

厦门未来五年房价涨幅不超过5%，主要是根据GDP与居民收入水平的增速来确定，包括租金价格。据厦门住房发展规划（2021-2025年）的（公示稿）公开征求意见显示，保持住房价格总体平稳，逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

值得注意的是，厦门是全国范围内第一个推出住房发展“十四五”规划(公示稿)的城市，并且是全国首个将房价年度涨幅不超过5%写入规划的城市。意味着未来五年的新建住宅价格年度涨幅不得超过5%，说明房价只能允许上涨5%，不允许再上涨。否则，会有问责。不过，是否会受到什么类型的问责，充满着未知悬念。

必须提醒大家的是厦门这个“年度房价涨幅不得超过5%”，不是法律的强制性规定，不是硬性的约束指标规定，仅仅是一个住房发展规划（2021-2025年）的公开征求意见。因为公开征求意见内，没有一条是针对房价控制目标的问责措施，没有具体的惩罚。如何落实这个规划，简单讲，如完不成目标，是否受到处理，确定。

为什么厦门敢有底气放话“未来五年新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%”的规划建议？其一是厦门的房价过去四年，一直比较的平稳，没有出现大起大落。楼市总体不热，比较的温和。即使制定这样的房价涨幅控制目标，基本上能够完成。别的城市是不可能完成的，一线城市与热点二线城市，杭州与西安过去两年房价涨幅明显超过5%。

房价控制目标的参照系，是国家统计局公布的70城房价指数，尤其是新房价格指数。按照70城市的房价指标来看，2006年以来70城中二线城市总体新房价格指数同比涨幅均值是5.4%，未来五年控制在5%的压力并不大。2006年以来的厦门新房价格指数同比涨幅图，呈短周期运行。总体来看，2006年至2020年10月的平均涨幅是7%。

拉高均价的年份，主要是2016年至2017年上半年，那时作为二线四小龙之一的厦门房价暴涨。自2017年以来，厦门房价月度房价同比涨幅一直低于5%。如果按过去四年的运行态势，其实未来五年厦门房价控制在5%以内，压力并算大。因此，房价每年涨5%，肯定能跑赢通胀，应该能跑赢GDP，是否跑赢居民收入，目前不知道。

其二是未来新增住房供应能够平衡供需关系，住房供给结构均衡。未来五年新增住房供应总量约38万套，面积2950万平方米。其中商品住房供应量约12万套，面积1300万平方米，占比约45%。保障性住房供应量约10万套，面积600万平方米，占比约20%。市场化租赁房供应量约10万套(间)，面积450万平方米，占比约15%。新建安置房供应量约6万套，面积600万平方米，占比约20%。

5%的年度涨幅，就意味着多数楼盘价格涨幅会达到10%。那么厦门房价涨幅目标，是鼓励涨价还是降价？值得注意的是这个住宅房价年度涨幅不超过5%，是环比，还是同比？是地方网签交易均价涨幅，还是统计部门70城房价指数，还是实际合同交易价涨幅？因此，能够知道的就是住宅房价年度涨幅不超过5%，应该是指70城房价指数，说明厦门很多楼盘房价会达到10%。

房价控制目标，不是新鲜的调控手段。早在2011年就有年度新建住房价格控制目标。2011年1月26日，新国八条就规定，2011年各地方要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

根据这一规定，2011年3月31日是各地公布房价控制目标的截止日。据各地住房城乡建设部门上报汇总统计显示,截至3月31日,全国657个(包括287个设区城市、370个县级市)城市中,已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标,占92.5%,还有49个城市没能按期完成公布调控目标。

你肯定在想，房价涨幅，真的不会超过吗？房价，真的会下降，不会上涨吗？不要以为设置房价涨幅控制目标，房价就不会上涨会下跌。事实证明，一厢情愿的房价控制目标，是无法管住房价的，无法控制住房价涨幅。首先是完成不了控制目标，会问责，或者会承担后果吗？

2011年的“新国八条”提出，对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的，有关部门要视情况，根据有关规定对相关责任人进行问责。结果是没有一个城市因为完成不了控制目标，被问责的，承担控制目标失败的后果。

其次是“新国八条”的年度新建住房价格控制目标，大多数城市参考GDP10%，就是不超过10%。按照不超过本市本年度GDP和人均可支配收入增长水平，究竟合理还是自留后路。其实，“10%现象”“荒谬”。按照统计部门的统计，2010年的房价最终涨幅为9.9%，将房价控制目标定在10%左右。

意味着这些城市的房价在2011年不仅不会合理回归，反而要比过去两年的涨幅都要大，这与民众期待的房价合理回归，特别是与“新国八条”的政策目标显然背道而驰。最后是地方就没有动力将房价降下来。各地公布的房价控制目标成为“上涨预期”，地方政府调控房价的诚意受到普遍质疑。

即便是明确“稳中有降”的北京市，也未能幸免。北京市将房价控制的限定对象放在“新建普通住房”，而非大多数城市在控制目标中所规定的“新建商品住房”或“新建住房”。这是否意味着没有将大户型、低密度、高档房纳入控制目标？是否意味着保障房房价也纳入进去？

在土地财政依赖症的综合作用下，地方根本就不想对房价真正进行调控，与政策博弈的心态极为明显。这种调控，对地方来说无异于“自断财路”，如果不辅之以“严肃、严厉和真正动真格的政策问责机制，就会不了了之。因此，房价控制目标看起来很美好，关键是落地与执行及监督才是最重要的。

目前，国内大多数城市都面临着同样的问题，就是对人才的吸引力不足。一方面，既要应对各自城市人才的流失。另一方面，又要不断地加大吸引人才的力度。所以，最近两年国内各个城市之间上演的"抢人大战"中，不少城市都给出了购房优惠补贴政策，以此来吸引人才。房价稳定了，人才是否能够吸引来，影响不大。

其实，厦门住房发展规划在“十三五”住房发展回顾就指出，市场调控日趋完善成效渐显。积极贯彻“房住不炒”定位，从供需两侧多措并举落实调控任务，初步建立房地产市场健康发展的长效机制，市场回归理性，房价保持平稳，投机炒房行为得到有效遏制。过去三年房价涨幅低于城镇居民可支配收入的增长水平，“稳地价、稳房价、稳预期”目标基本实现。

“房住不炒”、“租购并举”、“因城施策”、“促进房地产市场平稳健康发展”的内容，都是确定性的写进国家“十四五”规划。稳房价是各国家与相关部门未来五年继续坚持的一个目标。作为计划单列市和二线城市，厦门对未来五年的住宅发展方针，基本上可以代表全国一二线城市做法。对于部分二线城市来说，跟进厦门的可能性较大。

定调未来五年调控方向，已经非常明确。11月3日的十四个五年规划和2035年远景目标建议，其中，关于房地产调控方面的表述为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

11月17日的住建部门撰文解读“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议中提出的“实施城市更新行动”，文章除了指出实施城市更新行动的重要意义和目标任务，还提出要完善住房制度，包括稳妥实施房地产长效机制方案、完善住房保障体系、完善土地出让收入分配机制、改革完善住房公积金制度、提升住房品质等五方面内容。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力解决住房结构性供给不足的矛盾，完善住房市场体系和住房保障体系，基本建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。因此，基本上给未来5年房地产调控方向的定调，即围绕着这个主题实施调控房价。

在稳妥实施房地产长效机制方案方面，因城施策，落实城市主体责任，健全政策协同机制、省部市联动机制、监测预警机制、市场监管机制和舆论引导机制，建立房地产金融审慎管理制度，全面开展房地产市场调控评价考核工作，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

笔者不同意郭的观点，房地产不是金融领域最大的一头灰犀牛。不过加强对于房地产的泡沫防止，对房地产金融的监管是非常有必要的。目的是防止防范债务、金融泡沫进一步扩大，转为防范房地产狂奔、防范别的泡沫破裂，防止房价出现大起大落。事实上当前只是局部地区类似环京房价出现下跌，全国总体房价比较平稳。