香过茅台？深圳农民房投资回报率高达16%

年回报率高达16%的产品有什么？

答案1：茅台股份，不算年分红，平均年回报率超过23%，但风险指数高；

答案2：私募基金，优秀的私募年回报率可能会超过30%，但风险指数极高！

不过还有一类年回报率超过16%，又极其稳定的产品，那就是深圳农民房（小产权房）！辛辛苦苦种地一辈子，改革开放努力种房子，深圳农民这40年的收益之大，绝不可简单看待。

吃透城市发展红利的深圳原住民，才拥有这世间最稳定的高回报产品！

（种房子，谁比得过深圳农民？）

深圳商品房跑输农民房

深圳农民房投资收益之大，远超普通商品房。

举例来说，龙华莱蒙水榭春天一套精装修3房，面积88㎡，售价1200万，月收租6500元，租金回报率只有可怜的0.65%。

同样地段，一套精装修3房村委统建楼，面积136㎡，对外报150万，月收租5000元，租金回报率居然可以达到4%！

深圳商品房在公开市场上流通性强，不过售价极高。与之相比，深圳农民房售价低，可租价却与商品房相差无几，导致深圳商品房与农民房回报率出现巨大差异。

《深圳农民房投资回报率地图》中，统计的26个板块的农民房投资回报率，有5个板块均超过10%。最高的坪山板块，竟然超过了16%！

（敢不敢扫码看看农民房售价租金…）

《深圳主要板块商品房投资回报率》中，统计的29个板块的商品房投资回报率，最高的地王板块也只有2.05%。而同样差不多地段东门板块的农民房，回报率能达到6.45%。

深圳农民房回报之高，甚至远超国外商品房。对比来看，印尼商品房的租金回报率为7.09%，菲律宾这一数值为6.13%，泰国为5.13%。

只有在租赁市场成熟的美国，由于租赁住房的基金化程度高，租金收益率可以达到25-30%，才压服得了回报率堪称“嚣张”的深圳农民房。

深圳炒房客涌入小产权

深圳715新政后，商品房没资格买，商务公寓停止审批，购买力无法在公开市场释放，反倒炒热了深圳农民房。

南方楼事的报道中，沙井板块的小产权房，最好卖的时候一天卖出20多套，市场出乎意料的火爆。除了南山、罗湖等投资客，还有一些香港人士，都十分看好小产权回报率。

一时间，绿本房产证热度，超越了红本房产证。

大体来说，深圳房地产证颁发经历3个阶段——

特区建立初期，曾有过多种版本、多头发证的现象。当时的发证机关有原市房管局、市国土局、深圳经济特区房地产公司、蛇口工业区及宝安县。

1989年，深圳在全国首开“房地合一”产权登记制度，所发证为硬皮红色绸面房地产证。

1995年起，又分为红皮和绿皮两种版本，分别记载市场商品房地产、非市场商品房地产。

农村居民私人住宅（农民房），就属于绿本记载的非市场商品房地产之一。

由于深圳农民房规模大，自1995年红、绿本分类颁证后，深圳房地产证发放数量就开始快速递增。

在不动产登记中心的答疑中，原村民符合“一户一栋”原则住宅类历史遗留违法建筑在480㎡以内部分，只要按基准地价的10%补缴地价，可申请换发红本。

深圳农民，掌握了天量的财富密码。

深圳农民住房规模巨大

深圳农民究竟掌握了多少住房？

按照分类，深圳小产权房可分为3种类型——

一是合法建筑，也就是有本房，包含绿本房、猪肝红本房等；

（持证上车！）

二是违法建筑，也就是无本房，包含历史违建、新增违建等；

（无证上车！）

三是回迁房，也就是指标房，由于其不限购、不限售、有村委和开发商保障，在小产权市场中格外惹火。

（先上车！）

2014年数据显示，深圳小产权房总建筑面积达4.28亿㎡。其中，有住宅类小产权房1.72亿㎡，占40.08%，通过购买或者租赁居住在小产权房内的人口约737.87万人，占深圳总人口的56%！

租赁人口规模巨大，收租“油水”丰厚，实际操作中，原村民大量加建改建，在此过程中出现了大量违建。

根据2006年《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》“一户一栋”政策规定，一户只能建一栋，一栋基底面积不得超过100㎡，建筑面积不得超过480㎡。

按此计算，深圳绝大部分6、7层以上农民房都是违建！是无本房。

2013年的数据显示，深圳市违法建筑物业总共有57820栋，住宅类违建占比就达到93.71%。大多分布在龙华、宝安。

一套有本房，永远不及一套无本房。别看农民房回报率诱人，可风险之大，非专业人士不可为之。

毕竟，高回报总是伴随着高风险。