为什么每次都是深圳？

深圳房价在每次行情中都率先上升。

2008年后中国楼市出现了三次周期，分别是2009年、2015年 、2019年，三次楼市周期中每次都是深圳率先上涨。那么为什么每次都是深圳领涨？深圳的楼市为什么不是一个乖孩子，每次都让住建部、央妈那么操心，深圳的楼市每次行情都聚集了更多的泡沫吗？

为什么每次都是深圳？

一、从人口流入分析

人口流入增加置业需求对，造就了深圳楼市的供应紧张。

任泽平博士的楼市观点：“长期看人口流入、中期看土地、短期看金融”

人口流入与新增供应统计表：

北京、上海的常住和户籍人口已经开始减少，深圳近5年户籍人口平均新增29.76万，官方统计常住人口年均新增41.2万，社保人口年均新增57.12万，深圳市新增人口流入最多的一线城市，现在的实际管理人口在2000万以上。

深圳按新增户籍人口统计年均新增29.76万，同时深圳也是年轻人口比例最高的一线城市，深圳每年平均新售商品房不到4万套，新增供应与需求矛盾突出，商品房供应的紧张状况，使得每次行情深圳率先上升。

二、互联网科技巨头扎堆深圳

一、互联网巨头扎堆深圳拿地。

（一）、今年，6月11日，深圳今日头条有限公司以底价10.82亿元，竞得深圳南山区后海总部基地一宗商业用地，标的代号为T107-0090。

（二）、今年10月28日，华润“春笋”旁的商业用地，该宗地深圳小米信息技术有限公司以5.31亿竟得！继今日头条10亿深圳湾拿地之后，小米也加入到了深圳湾“总部群”

（三）美团粤港澳大湾区新基地项目，成为近年来龙华最大的招商引资项目。据了解，美团此次选择落户龙华，主要看重龙华为创新人才发展构建的优质政策环境，龙华对AI、大数据、物联网等产业链的集聚效应以及政府为企业发展服务的软实力。

（四）、2011奠基建设阿里中心,2015年竣工。百度国际大厦2012年建设，2015年竣工。

高科技企业各个城市拿地情况：

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从这些高科技企业拿地的城市来看，以上海、深圳、北京等一线城市为主，投资额占比分别为26%、24%、10%。

近几年高科技公司虽然拿地规模相对较大，但大部分拿地用途仍是以自身发展需要为主，而非真正进入到房地产开发领域。

二、吸引互联网巨头来深圳的原因

（一）、深圳的移民文化氛围，来了就是深圳人，英雄不问出处，深圳也是落户条件最宽松的一线城市，北京大学就业报告深圳成为仅次于北京的首选地，长期以来，深圳一直在毕业生首选地的前三，今年受疫情影响，广州超过深圳，深圳排到第四，深圳的年轻指数排名第一。

（二）、深圳的优异的创新创业环境，并且有良好的创新创业的产业链，从创意到产品实现的周期短，吸引广大创业者。

（三）、深圳的软环境，政府的服务意识非常好，在《中国经济生活大调查》中，深圳政府服务意识排名第一，政府为创业创新提供了非常好的环境，工商注册的多证合一就是从深圳开始的，今年6月深圳的工商主体数量 336万，多年来居全国第一。

（四）、深圳的城市硬件环境好，特别互联网巨头扎堆的深圳湾，城市规划、硬件环境非常优越，建筑、交通、商业都是深圳最好的区域。

以上这些因素在人才、创新和创业环境、政府服务、硬件设施等要素吸引了互联网巨头来深发展。

    更多的互联网科技巨头来深圳发展的带来了新的人才、聚集了更好的创新环境，带来更多的高收入人群，对商品房的需求进一步上升。

三、深圳居民高收入比例

个人所得税收入直接反映了城市居民收入。

城市个税税收排名表：

深圳的个税收入是上海的一半、北京的六成，广州的两倍，个税是累进税率，个人收入越高缴税越多，可以认为深圳的高收入人数是上海的一半；而存量商品房情况，上海商品房约600万套，北京800万套，深圳不到200万套（当然深圳还有300万套以上的小产权房）。深圳是高收入人数与商品房比例供需最紧张的一线城市，供需紧张造成了每次都是深圳率先上升。

四、住宅供应和收入的二元制

来自广发证券的研究报告，2016年住房存量4.57亿平，扣除“小产权房”后存量为2.79亿平。

商品房套数统计：

近四年新售商品房约13万套，安居计划2017年-2022年30万套，估计最多20万套，到目前为止存量商品房不到200万套。各类小产权无法统计，面积占到总建筑面积的40%，但一般面积较小，估计在300万套以上，这就是深圳住房供应的二元制，商品房环境好价格高，小产权环境差售价非常低，租金也较低，平抑了商品房的租金。

同时，深圳的收入二元分化，不止深圳，中国很多地方都是这个情况，曹德旺投资美国时说过，美国白领收入是中国的两倍，蓝领收入是中国的八倍，中国白领和蓝领的收入约有四倍的差距，深圳的收入差距更高。

住房的二元制供应和收入的二元制造成了表面的房价收入比极不合理，但高收入者有相应购买力购买商品房，使得商品房的价格也来越高。

五、香港因素的影响

香港居民可以在国内任何城市置业，但深圳的比例是最高的。  理论上港人可以在上海、在北京等任何城市置业，但深圳紧邻香港，无论是自住和投资都是港人内地置业的首选地，每次楼市行情中都有港人参与的足迹，这也加重了深圳商品房的供需矛盾，加快了价格上涨。

每次楼市行情率先从深圳开始，有其内在原因，以上从五个方面初步探索研究了为什么每次都是深圳，与朋友们探讨和分享。

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