大嘴唐老鸭2021年楼市分析

2021年楼市分析快速阅读

本文大数据分析均来源于我的数据分析团队，后续将为置业者提供购房的数据分析报告。

2021年楼市分析

●  防风险，扩内需

●  宏观政策连续、稳定、可持续

●  严调控，房住不炒、片区互动连带周边

一、宏观经济环境分析

预计M2会维持在10%以上的水平。

二、房产置业周期研究

房产置业时钟分为 衰退、复苏、过热、滞涨 四个周期，回顾2015去库存行情周期，对现在楼市的启发。

三、本轮复苏周期回顾

根据房产置业时钟，分析2019以来的复苏周期，715后已经进入过热周期。

四、2021楼市分析

深圳楼市在715后已经进入过热周期，传说中提高首付、增加契税的调控政策已经在路上了。

预计2021年货币政策会维持宽松，资产价格可能会进一步上升，715严厉的调控政策会压制楼市的上升欲望，但是宽松货币难以控制进入楼市的冲动。预计2021年楼市的最高上升幅度可能在10%—15%之间，如果超过15%将迎来更猛烈的调控政策，预计经过调控波动的楼市整体涨幅维持在10%左右。在严厉政策的调控下片区涨跌互现，热点将失去热度，之前遭冷遇片区将孕育机会。

预计2021年:

1、国际经济受疫情影响，货币会继续宽松，中国货币政策也会持续宽松稳定

2、根据以上房产置业周期初步判断深圳楼市已进入过热期。

3、打新热会持续，西部热点难打，不妨把眼光调转到东部

4、因宽松的货币政策，深圳市平均价格还会继续上升，预计最高涨幅在10%-15%之间,年末整体涨幅在10%左右。

以下内容直播见分晓：

5、片区分化，热点不热，冷落区域会出现补涨行情。

6、西部还能继续高歌猛进吗？

7、中东部那些片区会受到关注。

8、真豪宅涨幅会如何？

9、学区还会受到热捧吗？

10、临深选择哪里？

直播内容还包括：

五. 回顾“去库存”周期政策、规划对片区的影响。

六. 本轮置业周期房价上升的内在逻辑及典型片区分析。

七. 2021年在715新政调控下，片区置业机会出现在哪里？

八、可能的调控政策分析，对楼市的影响和置业选择。

九. 新房介绍，“打新”、买新选哪里？

一、宏观经济形势分析

新冠疫情的背景下，欧美国家经济下行，货币宽松应对，中国疫情得到有效控制，经济率先回升，人民币坚挺。

中央经济会议定调2021年货币政策：“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量与社会融资规模增速、同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系”。

国际疫情依然严重，经济衰退明显，中国的疫情时有零星爆发，明年抗疫形势依然严峻，因此货币政策会继续宽松，预计M2增长会维持在10%以上的水平。

二、房产置业周期研究

1、投资领域的美林投资时钟

“美林投资时钟”是2004年由美林证券提出的资产配置领域的经典理论。

如图所示，美林投资时钟模型将经济周期划分为衰退、复苏、过热和滞胀四个阶段，资产类别划分为债券、股票、大宗商品和现金四类资产，完整展示了在一轮经济周期中，经济从衰退逐步向复苏、过热方向循环时，债市、股市、大宗商品的收益依次领跑大类资产。

2、房产置业时钟

经过对多年楼市趋势的研究，总结出房产置业时钟，展示了在一轮地产周期中的房价变化，周而复始。

衰退期：货币收紧，通胀下行，地产调控严格，全国房价下跌，深圳表现为整体略有下跌，片区根据规划有涨有落，其他城市下跌

复苏期：货币趋松，通胀下行，楼市出现政策放松或贷款隐形放松，楼市复苏；深圳在全国率先领涨，其他一线、新一线城市随后跟上，随后依次波及二、三线城市。

过热期：货币宽松，通胀上行，全国楼市全面上涨，深圳楼市大幅上升，严厉调控政策出台抑制深圳楼市价格上涨，深圳楼市处于行情中后期，体现片区价格互动。

滞涨期：货币出现收紧预期，全国楼市行情中后期，深圳楼市整体横盘，片区涨跌交互出现。

3、大嘴唐老鸭楼市涨跌公式的置业时钟周期

涨跌公式：房价趋势=M2增长率-CPI-GDP增长率

衰退期：M2下行，CPI下行，房价趋势下行。

复苏期：M2上行，CPI下行，房价趋势上行。

过热期：M2下行但仍维持较高水平，CPI上行，房价趋势下行。

滞胀期：M2下行到较低水平，房价趋势接近0，CPI+GDP=M2，没有过多的货币流向资产，房价难以上升。

4、房价走势的置业时钟

房价走势的置业时钟周期

衰退期：深圳整体房价回落，横盘略跌，片区涨少落多，全国房价下跌。

复苏期：房价快速上升，因涨幅过大，严厉政策进行调控。

过热期：房价已经大幅上涨，因严厉调控政策，房价上升后劲不足，货币依旧宽松，全国楼市上涨，深圳片区轮动。

滞涨期：深圳楼市横盘，片区涨跌互现，整体失去上升动力。

5、成交量走势的置业时钟周期

成交套数和面积：

衰退期：成交量下降明显，交易大幅减少，平均成交面积维持稳定。

复苏期：成交量快速上升。平均成交面积上升

过热期：成交量下降，平均成交面积上升。

滞胀期：成交量维持平稳低位，平均成交面积稳定。

6、去库存周期回顾

以2014年930政策开始了去库存周期，深圳楼市以330为标志进入大幅上升周期。

2015年的330新政放开首付降低税费，使楼市快速复苏，中间经历了股灾的波动年底翘尾，在2016年325调控出台前，最高单价上升了70%，热点区域超过了100%。

2016年325，从购房资格、首付着手调控结束了楼市的快速上升势头，楼市短暂回调后又出现了上升冲动。

2016年1004政策  继续加码限购购房资格、增加首付，同时出台新房限价措施。1108提升过户评估价政策，使得热点的宝安中心区遍地豪宅，一直到2019双11，深圳房价形体在缓慢上升，片区涨跌互现。

2018年出台328政策，三价合一，731政策，住宅限售、停止公司住房，叠加M2地位，楼市进入衰退期。

回顾上一轮周期楼市政策的影响，对分析本周期楼市有重要的参考价值，分析现在处于什么样的周期以及接下来行情将如何变化。

三、本轮楼市复苏期回顾

本轮行情从2019年1月的央行降准开始，央行进行了三次降准，多次多重手段降息。

1、2019年3月深圳楼市行情也初步启动，南山、福田引领全市行情复苏，宝安特别是宝安碧海因遍地都要交豪宅税，房价起色不大。

2、双11是本轮行情的标志性政策，压制了宝中、碧海三年之久的豪宅宅税取消，宝中碧海楼盘立刻迎来了春天，房价开始进入上升行情。

3、被豪宅税有一定影响的南山、福田也释放了市场置换需求，价格在双11后上升。

4、春节后的疫情使2020年的金融政策更加宽松，推动了房价上升，到715前的房价涨幅：

宝安区（非宝安中心区）的价格上升了37%，

南山上升了25%，

光明区价格上涨约25%

福田上升了21%，

龙华区上升了18%

坪山区上升了约15%

罗湖区上升14.6%，

龙岗区上涨12%，

盐田区上升7%

全市均价上升了约15%，因龙岗的交易量大，拉低了全市均价。

5、715调控政策后，南山、宝安、福田都出现了小幅调整，于10月份回暖，其他区域短暂调整回暖。

本轮行情的主要原因是降税提升交易便利性，置换成为主角，拉升了房价，同时因经营贷宽松，投资、投资进场进一步拉动了房价上升。

6、715后深圳楼市将进入过热期，货币会继续宽松，调控会越来越严厉。

以下内容直播见分晓：

5、片区分化，热点不热，冷落区域会出现补涨行情。

6、西部还能继续高歌猛进吗？

7、中东部那些片区会受到关注？

8、真豪宅的涨幅会如何？

9、学区还会受到热捧吗？

10、临深选择哪里？

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2021年1月2日直播内容预告

除对以上预测进行细致讲解，同时推出以下在线直播内容

五. 回顾“去库存”周期政策、规划对片区的影响。

上一轮的去库存周期对本轮周期有一定的参考意义，我们分析上一轮周期规划、政策对片区的影响。

六. 本轮置业周期房价上升的内在逻辑及典型片区分析。

通过数据探寻房价上升的逻辑，我在“为什么每次都是深圳 ”一文中分析了深圳楼市因供需矛盾成为每次楼市周期的领跑者，但是在2017-2019的漫长三年为什么没有躁动呢？直播中将分析本轮房价上升的内在逻辑。

七. 2020年在715新政调控下，片区置业机会出现在哪里？

八. 新房介绍，“打新”、买新选哪里？

新房的简单介绍，打新成为2020最热的概念，2021到哪里继续买新房呢？