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美联集团黄建业:料全年楼价「小V型反弹」最少升5% 直扑历史新高

美联物业官方账号 发布时间:2021.01.14 12:41:59
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2020年在惊涛骇浪中过去,疫情重击各行业,香港住宅楼市却展现极强的抗跌力,全年楼价跌幅仅约1%。






美联集团主席黄建业先生认为:香港楼价自2018年起受众多利淡外围因素夹击而持续波动,但去年波幅明显收窄,主要原因是香港作为国际金融中心,一柱擎天,吸引「中概股」回流香港上市,带来充沛资金,支持楼价不跌。随着疫苗即将抵港,若北水回流及股市升势持续,有利中长线楼市发展,预计今年楼市「送疫迎牛」展现新气象,如果疫情大幅放缓,加上中港通关,当中外资金「洪流汇聚」,料全年楼价回升,幅度视乎经济前景,如疫情放缓,可出现「小V型反弹」至少升5%,假如本港经济强劲复苏,楼价甚至有力直扑2019年创出的历史高位。交投方面,今年一二手房成交皆有机会「量额齐升」,尤看好中小型单位、超级豪宅、民生铺及受企业欢迎的商厦四大板块。


黄建业先生相信,经济「疫后重生」,民生铺最具升值潜力,正物色合心意的铺位入市作长线投资。



黄建业先生:送疫迎牛 中外资金「洪流汇聚」楼价料反弹


黄建业先生指出,自2018年中美贸易战爆发,再逢社会事件及疫情冲击,本地楼价于过去三年「有波幅无升幅」,惟波幅自2020年起明显收窄,「美联楼价指数」全年仅跌0.92%(图一),抗跌力极为惊人。楼价不跌,除了因为住屋求过于供之外,更重要的是资金泛滥,「中概股」回港上市吸引外地资金源源不绝的流入。「新经济股」升势凌厉,形成「财富效应」,抵销连续负面因素对楼市的影响。云集新经济股的「恒生科技指数」由去年7月推出至今,节节上升,至今升幅几近3成,个别「新经济股」的升幅更以倍计,众多投资者及股民获利。香港维持国际金融中心的地位,一柱擎天,已成为「楼市不死」的重要支持。





展望2021年,虽然部份利淡因素仍在,但是影响力已渐次下降,更续现8大利好因素支持(见表)。黄建业先生预期,如果香港政府能建立更有效的抗疫防疫系统,而且疫苗发挥作用,疫情大幅放缓,新一年楼市将「送疫迎牛」展现新气象,上升动力主要源于中国及海外资金洪流。中国虽然一度受到贸易战及肺炎的打击,但是恢复力惊人,经济表现「弯道超车」,成全球最先复苏的国家,市场亦憧憬拜登上场后中美关系「破冰」。「北水」充裕,或于通关后大举流入香港。黄建业又预期,今年港股将持续向好,恒生指数有望在经济重启后续展升势,「新经济股」或再带动大市,吸引环球资金流入本港,当部份资金获利套现回流实物资产,势有利中长期的楼市。


黄建业先生强调,资产价格走向往往受货币政策以及汇率的影响。自疫情爆发以来,美元走势一直疲软,为新兴市场和亚洲资产带来机遇。市场预期,因应量化宽松政策及超低息环境,「弱美元」将于2021年延续,料资金持续流向非现金资产。与此同时,2020年人民币保持强势,按年升逾6%,而且升势未止,内地人的购买力因而水涨船高,同样有利资产价格。中外资金「洪流汇聚」,推高今年香港楼价反弹,幅度大小视乎疫情及经济发展。料全年楼价可「小V型反弹」至少升5%,如疫情大幅放缓,甚或彻底消散,而且香港经济强劲复苏,楼价甚或「大V弹」,直扑2019年创出的历史高位。 



料小阳春早现 今年一二手房皆「量额齐升」 2017年后首见


成交方面,黄建业先生认为,购买力自去年下半年开始凝聚,惟新一波疫情虽然冷却去年12月的楼市交投,但是基于近日疫情放缓,开发商积极推盘,吸引购买力爆发,料春节前楼市提早出现「小阳春」,一二手房交投均见升势。踏入2021年二手房交投率先造好。综合美联分行资料,过去两星期全港35个大型屋苑合共录200宗成交,比起去年同期急升逾1.1倍。受惠未来经济重启及股市畅旺,全年新房销售量可反弹至1.8万伙,按年上升约24%;至于新房销售金额料升至2,420亿元,按年升幅更达至约49%,届时将创出《一手销售条例》后新高。二手房方面,估计今年有望延续「量额齐升」的局面,注册量将达到5万宗,按年增逾6%,创9年新高;注册金额则有望达到4,200亿元,按年升逾11%,并创11年新高。全年楼市一二手房皆「量额齐升」,是为继2017年后再现此情况。



经济「疫后重生」 中小型单位续有追求 「新豪宅」看高一线


黄建业先生相信,最坏时刻已过,香港经济有机会「疫后重生」,有意买入物业自用或投资者,可留意部份主要受惠的板块。首先是中小型单位,料需求持续增加。由于政府在2019年推出「林郑Plan」,带动去年逾港币600万元至1,000万元物业的二手房交投逆市上升,加上「宅经济」及在家工作盛行,将持续推动港人追求更佳的居住环境,增加换楼需求,刺激中型单位需求持续上升。


此外,随着中港有机会通关,北水将加快流入港楼,今年内将有大型豪宅新房登场,豪宅或重新成为市场焦点。人民币汇率回升是另一个看好豪宅市场的原因,直接令国内的购买力升级。香港豪宅因为升值潜力优厚,而且新供应罕有,一向深受内地富豪追捧,故相信豪宅亦有机会「量额齐升」,通关后的豪宅楼价更有望升10%,跑赢大市。值得留意的是,新时代国内富豪及资金充裕的「新香港人」,较钟情于「新豪宅区域」,而非西半山一类的传统香港豪宅区,故预期「新豪宅」更能受惠于北水南下。



已有北水偷步入市


事实上,去年第三季已有「聪明钱」(Smart Money)「偷步」入市购买大型单位及豪宅,当中不乏「新香港人」买家。根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料,按已知买家姓名作分析,以宗数计算,当中内地买家(以买家姓名拼音辨别)占个人买家于香港楼市住宅注册量比率,去年第三季(截至8月底)内地买家占香港逾二千万元一二手房住宅注册量的比率逾2成,较第二季约17%轻微回升。当中,去年第三季(截至8月底)内地买家占香港逾二千万元一手私宅注册量比率更回升至约3成水平,较次季的22%明显上升,可见新落成的豪宅极受内地买家欢迎。由于期内香港仍未与内地正式通关,故估计以上买家中不少为「新香港人」,趁北水重临前抢先部署入市。



楼市板块转移 看好启德等「新区域」


黄建业更认为,疫后香港楼市将出现「板块转移」,除了「新豪宅」受追捧,置业资金更将由传统区域转移往新兴区域。主要原因是,随着新经济势力崛起,传统商业区的吸引力下跌。与此同时,新经济造就的「新世代富豪」以及「新香港人」会渐成本地物业的重要购买力。新兴购买力追求居住质素、交通的便利性及外围购物生活配套,或舍传统核心商住区域,转往「新铁路」沿线及基建重锁寻觅高质素的物业的入市。故特别看好启德、西九龙、大围、屯门及将军澳等地区的市况,料以上区域的增长潜力可看高一线,建议有意置业者或找寻高增值的投资者于同类区域「寻宝」。



趁低吸纳笋盘 看好民生铺位升值潜力


此外,黄建业亦认为,疫后的工商铺物业成交将「止跌回升」,特别看好民生铺的升值潜力。事实上,2020年铺位买卖成交宗数仅录1,077宗,创出自1996年以来的历史新低。疫情下,「宅经济」及网上购物流行,加上疫情重击实体零售行业,铺位价格已经大幅调整,不过交投有望于「疫后反弹」。基于本地消费力量抬头,以及疫后市民「报复式」消费,看好民生铺位长远升值潜力。至于写字楼则正处于大调整后的「巩固期」,料短期价格难止跌,不过部份受中国企业青睐的商厦,例如信德中心招商局大厦等,受惠于中国企业持续来港投资,以及「中概股」回流,相信无论租买皆有需求。


黄建业先生表示,一直深信「藏富于楼」,对投资物业「情有独钟」,相信现在是「趁低吸纳」优质物业的上佳时机,基于看好商铺后市,正于民生区物色合适心水商铺作长线投资之用。


事实上,「波动市」往往是入市机会,趁低吸纳已成为2020年下半年本港楼市的主旋律,不少刚需置业者或有远见的投资者都已伺机入市。根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料,去年下半年逾2,000万元二手房住宅注册量达834宗,较上半年的612宗大升逾36%(图二),一定程度反映资金加快流入物业市场,料此情况可于今年首季持续,令楼市「阳春早现」。




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