深圳人还正在想方设法如何能成功买进“网红”新盘的时候，没有想到，千里之外的北京、上海最近也火了……
近期有许多网友问今年的深圳市场行情如何？买哪里的问题？行情会如何真的很难说，还是那句话，早买早安心。
有几个数据先看一下：
1、人口仍在持续的正流入，2020年的流入人口数据还未公示；2019年的人口净流入是40多万，2020年应该也不会差。
2、资金量的增加；2020年12月末，深圳市金融机构本外币存款余额10.19万亿元,成为继北京、上海之后第三个突破10万亿元的城市。
我们要知道，金融机构本外币存款余额直接反映了一个城市对资金的吸附能力；今年深圳的金融机构本外币存款余额增长率达到了21.4%；再看上海，增长率也不小，达17.4%。
3、另外一个是深圳今年的GDP增长率数据也还没有出来，但2021年，疫情影响进一步的缩小，GDP增长率今年可能会是2020年的几倍值。
一
目前，深圳1月份已接近尾声，网传的四大“网红盘”齐开没来，但前海两大“网红盘”来了，这次线上登记只能二选一，而且提示登记资料的规则也较为严格，有网友纠结着该如何选择，这两个项目无论哪个，理想依然会比较现实，登记比例为房源的1:3，所以最后能买上还得要靠运气。
当然，即便是这次没有上车前海，今年依然还会有多个期待新盘出来，据日前深圳官宣的442个存量盘中，像万丰海岸城、深铁懿府、华润城润玺二期、海德园、汇城茗院、龙海家园等均在外，而且今年可能都会出来。
此外在前海片区，后续也还有住宅供应，2020年6月前海片区开发单元规划修编（草案）显示，未来的二类商品房+一小部分商业配套的供应总体量，超过140公顷！而今年有望入市的住宅项目也有好几个（如招商领玺、前海时代3、前海去年的拍卖地）。
深圳目前买新房对社保、资金来源、资金流水都有较严的要求，现在同组项目推出，只能选择登记其一，而且对提交的资料如不真实，惩戒也是非常严格的。
深圳楼市的这波行情从2019年下半年到现在，已经走过一年多的时间，新房价格倒挂，外加上二手房的调控相对严厉，新房成为置业者主攻对象。目前，我们看到相关部门对新房也有一些动作在进行。
“新房热”的现象背后，目前深圳新房市场的现状是什么样呢？以前是开发商想尽办法如何把项目打造得精益求精，还要想方设法讲好故事让置业者来买单，但这两年的深圳市场不注重这些了……
刚过去的一年，娟子接到好些网友问有没有某某盘的销售联系方式，说去项目营销中心不开，或者干脆有的连营销中心、样板房都没有……而网红片区的开发商也很无赖，房子还没有建好，就已经被买房客们盯上。
手握资金的置业者也很焦虑，已经没有心力去细品一个项目的好坏。
但这些现状，深圳客已经适应！当然也不排除未来某一天，所有开发商开始拼产品、拼价值谁最高、拼营销谁做得好，如果这种行情来了，置业者也要小心了。
二
今年哪些片区，哪些房子会受关注？
说到区域，又要说“版块轮动”，这个词近几年用在房地产市场用的非常多的一个词，尤其是在深圳，各区的变化会越来越明显，无论是火热的光明、沙井，还是较远的坪山，多中心的趋势发展，一个个区域会突破我们现有的认识。
版块轮动每年都在发生，大区域下，南山、福田第一梯队的阵形不会改变，大家可以看一下南山与福田的二手房均价，跟得还是比较近的；宝中基本是稳坐第二梯队，龙华为第三梯队，其次是罗湖，而龙岗、坪山仍是刚需的大后方阵地。
光明目前二手房均价已经多月未动，还是因为片区新盘供应，另外就是一些成交价高的房没有释放出来。
截图来源：链家网
现在买房的主力人群是90年，这一部分人群与80年的买房观有所不同，他们更加的注重居住的品质，这一部分的置业需求更加倾向于楼盘的配套，最好是新盘，那怕离“关内”远一点。
乐有家的这张二手房的金字塔图很清晰的呈现了过去一年深圳置业者对区域的置业偏好。在过去的一年，龙岗中心城、布吉、西乡三个片区二手房成交量最大，是刚需客的置业热点区。
去年715新政后，发现一些不被看好的区域，甚至大家没有关注到的区域，但是放量却比较厉害。事实上，需求越大，价格向上也会有一定的动力，版块轮动每年都会发生，把时间维度放长一点，会发展整个深圳的涨幅差不了太大。
但是一些核心的区域仍是主力支撑，像前海这种重点打造的片区，未来的想象空间真的很大。
另外就是最近学区学区又又成了房市的热词，不止是深圳，北京、上海，学区片区的房子投资属性太强了。
最近媒体曝出深圳某某老旧学区破新高了，你能想象吗？1998年的房子因为旁边有学区而卖到20-30万/平!
因为太稀缺了，现在许多买了学区的置业者，即便是家里的娃已经用过了学校，也不愿意拿出来卖，因为卖了钱也没地方去。
所以，在深圳现在在房子的配套上，交通和商业配套是其次，是否配套学区成为可预期潜力的重要指标，因为所有的购买力都热衷于这一置业观。
前些天，一位业内朋友和娟子说，未来，深圳也不是所有的房子会有上涨的动力，现在的房产价值决定未来的上升价值，也就是说，现在价值越高的房子未来上升的动力会越大。比如说，你现在买的老破旧房，如是没有拆迁的计划，就尽量去换成更新、配套更好的房子。
觉得他说得很有道理，现在看关内的一些房龄15年+的房子经过这一轮上涨，都卖8-9-10万了，这种后期再往上的动力会相对较差。
三
买不起、买不了深圳住宅怎么办？有些朋友可能会比较清晰也比较果断，买不起深圳就会找临深的城市，像东莞、惠州、南沙、中山等，在过去的一年真的都很火，置业者恐慌的是，之前单价3万可以买深圳，现在3万买东莞，未来3万只能买惠州。
去年深圳715新政后，许多置业者纷纷开始转战南沙、中山、惠州。身边有小伙伴手握钱，深圳买不了，本想在东莞买，后面东莞对外地客限购也买不了，真的是很着急，后面干脆在深圳买了套公寓。
娟子不是说公寓不好，深圳也有好的公寓，但是大部分公寓的涨幅真的很小，去年娟子关注了好几个“关外”底总价的公寓，一年过去了，挂盘量巨大，但是单价却越挂越低，没涨也算了，许多业主其实是想尽快出货止损。
但在临深的选择上也是要看区域，像惠州去年的涨幅虽然可观，但是新房交易量也特别高，大家可以去看一下惠州一年卖多少块地，说得不好听，政府卖地积极，但是配套却不管，看它们对城际的建设态度就知道。
所以说惠州未来的新房供应还是可以无穷无尽的；价格虽然有涨，但是去看一下二手房的交易量，出货有多难，当然，如果仅是买来住还是可以的。
东莞现在对外地客处于限购阶段，但是交了社保或者落户都还能买，相对比深圳要容易得多，其实东莞的二手房和新房的供求都还比较平衡，去年东莞的涨幅达到40%多，涨幅是相当的大了，如果能卖入，还是比较值得选择的城市。
广州南沙片区娟子去踩过几次盘，对片区还是比较有好感的，整个片区整体的规划比较大气，但是目前接近新概念片区的新盘也不便宜了，单价到了4万/平左右，甚至更高。
二手房去年也有上涨，只能说抱广州中心的大腿，离深圳有一定距离，但未来有铁路直达深圳；目前在购房资格上也容易实现，工作+本科，中介都可以搞定。
和中山一样，如果深圳人想要住家的话，需要考虑下交通的成本。但是中山还不一样，条件没有南沙优越，而且近几年的发展排名在珠三角有下降的趋势，而且现在价格也不低，所以考虑的人也相对会少一些。
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