这两天我看到几条比较荒诞的信息。
有人说深圳的房产总市值可以买下半个美国。
也有人说深圳房产总市值达到我国2019年GDP总量的四分之一。
同样的套路，最后的结论就是，深圳房价……全都是泡沫。
想当年东京泡沫最顶峰时，可以买下整个美国，深圳这个阶段是不是也快到破裂的时候了？你想多了！我们泡沫破不破裂，其实不是拿跟美国市值相比作为参照物的，而且日本当年如果不是强行加息刺破泡沫，也许不会硬着陆。我们的楼市并非没有泡沫，只是我们有聪明的政府调控，这些手段的好处就是可以人为控制泡沫被刺破，从而避免房地产硬着陆。涨涨停停，就像爬楼梯一样，让泡沫在调控的时间和空间中逐渐被消化掉，房价为什么涨，有货币增发的因素，也有城镇化未结束的基本面支撑，所以这就是为什么中国房地产牛市能走这么长的原因。
其实要算深圳房地产总市值，一点都不难。
我们先来看看深圳有多少房子，在深圳特区40年的时候，官方公布一组住房数据：
截至2020年初，全市住房总量增加至约1082万套（间），户均套数达到约1.13套（间），人均住房面积达到27平方米。
而在2018年的时候，房博会曾经公布出一组深圳住房结构的数据：
最贵的商品住宅只有189万套左右，保障房43万套，单位自建房55万套，城中村住房510万套，工业区配套宿舍183万套，其他类型的大约93万套。
商品住宅我们算平均100平米/套（实际也没这么多），另外根据中国房价行情网显示，2020年12月份深圳二手房均价为81757每平方米！可以简单得出1890000*100*81757=154520,0000,0000大概就是15万亿左右，我估摸着造谣者数学不大好，看多了一个零吧。而城中村的市值也能算，根据深圳过往的资料，城中村自建房平均套内面积40平米，均价一般为商品房的1/3=24527元。由此得出 5070000*40*24527=49740,7560,0000不超过5万亿。其余的保障房+工业宿舍+公寓+单位自建房也不会超过商品房的价值，就估算到10万亿吧。上面讲的是住房，没有包含商业地产，比如写字楼和商场这些，但这些数据也不难找到。根据中原工商铺整理的数据，截止到2020年，深圳商业存量面积为8500万平方米，而商业地产分为商铺和写字楼，取一个平均价格：85176元。
也就是85000000*85176=72399,6000,0000大概7万亿。所以深圳房产总值15万亿+5万亿+10万亿+7万亿=37万亿。也许会有算漏，比如一些工业厂房什么的，我再加个5万亿，深圳不动产总值也不会超过50万亿。胡说八道也是要带点脑子。还有人拿国内生产总值来和房价相比，比如2019年中国的国民生产总值99.1万亿，深圳的房产总值是其三分之一/四分之一。首先这样的比较是毫无疑义的，一个是生产总值，一个是城市的不动产市值。下图是2018年全国各大城市的房产市值统计，这个排名其实和各大城市综合实力排名相似，即便过了两年，相信这个排名的顺序变化也不大。
造谣者单纯把深圳拎出来对比估计就是为了吸引眼球吧。在过去的一年里，我们都知道，深圳的房价涨势喜人。在刚刚过去的统计局数据里，2020年深圳新房涨幅4.1%，二手房涨幅14.2%，成为一线城市中唯一超过10%涨幅的城市。
深圳限购后资金逐渐北移，现在上海有多火，各种跳价、反价和年初的深圳相比有过之而无不及。所以如果明年出现“上海房产市值超过去年中国国内生产总值”这样的新闻也不出奇了。上海也好，深圳也好，房子之所以值钱，并不因为房子本身的价值，是因为这些房子位于深圳，所以值钱的是深圳。深圳干了40年，从一个小渔村晋升为一线城市，达到了40~50万亿的总身价，你说有泡沫吗？可这个泡沫到底该怎么衡量呢？现在货币宽松，大家都喜欢用杠杆买房，深圳的存款全国一二线城市里倒数第一。是因为深圳年轻人多，大家对未来收入增长预期高，所以喜欢最大限度贷款，喜欢用杠杆，也很正常。如果说突然调控收紧，信贷紧缩，加息，我相信对于深圳这样的城市，房价马上就会跌。但如果不调控，信贷宽松，对深圳来说，就没多大影响。深圳12月份金融机构本外币存款余额101897.31亿元，同比增长21.4%，是中国第四个超十万亿存款的城市。
资金是最聪明的，一座城市到底值不值钱，看资金的流向便可窥探一二。
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