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1000万在深圳买个鬼?藏好这份购房攻略!

深圳新浪房产 发布时间:2021.01.21 16:27:57
浏览:11944



1000万

李敏从福田看到南山,

再到宝安,迟迟下不了手。

关外的大房子漂亮没学区,

关内有学校的要么太老,

要么太小,或学校一般。

想要找到学区、房源、

地段都是优等生的房子,

一千万,李敏说买个鬼?


不要觉得她在凡尔赛。真相是在深圳1000万买三好房源,需要功力。(欢迎评论区补充房源,给李敏更多选择!)


目前在全深圳,前海两大网红盘前日拿证,总价1000万起上车前海,瞬间点燃了寒日里的打新热情。面对高达6万/㎡的一二手价差,有房票有钱的深圳人正跃跃欲试。

 

经过过去五年的普涨,深圳各区房价已经面目全非。


南山、福田城市中心区自不必说,就连龙岗的坂田也突破了10万大关,而还百业待兴的光明也有了8万+的成交记录。1000万似乎也不再是豪宅的标签。

 

那1000万在深圳到底可以买到什么样的房子?

 

乐居为你跑了深圳各区,收集了南山、福田、罗湖、宝安、龙华、龙岗、光明各区的千万级一二手房源,想上车、换房的购房者接好,请收藏!

 

 南山区 前海2项目拿证 千万可上车

 

看西部,首选南山。


新房方面,马上要开盘的前海龙光天境和天健悦桂府,总价均在1000万以上,但也仅仅够得上深圳千万豪宅的“刚需门槛”。


其实,新房现在的准入标准,更多的是“买房资格”的门槛,和“拼手气”。



龙光天境官方发布的销售方案称,项目主推1003套建面约107-146㎡住宅,为带装修交付。


目前已开放诚意登记,将于1月28日进行正式公证选房。从价格上来看,龙光前海天境花园均价约为11.2万元/㎡,总价为1153万元起。

 

而从天健悦桂府项目公布的销售方案中可得知,该项目货量较小,427套预售房源中,建面115-120㎡的为347套,大户型160-163㎡则有80套,均为带装修交付。价格方面,住宅均价约10.3万/㎡,总价1068万起。


 

另一新盘晗山悦海则早已在去年11月中旬获批预售,住宅均价为9.6万元/㎡左右,最低总价只需844万元就可入住蛇口。


二手方面,南山1000万左右的二手房仍以大社区的最为“吃香”。



综合各家中介网站的数据,3个月左右的时间,成交在10套以上。

 

从成交活跃程度来看,诺德假日在“炒客”集中的2020年后,仍有不少成交案例。


去年12月初,就有一套66.54㎡的两房户型以14.9万元/㎡的单价、993万元总价成交。也是前海辐射片区内,南山较为活跃的二手房小区。


 

而海岸明珠作为南山中心区较为“冷门”的楼盘,成交并不活跃。


在715新政前有92.9㎡的户型成交出现,以约10.83万元/㎡的单价、1006万元的总价成交。

 

作为深圳湾豪宅,中信红树湾的口碑一直较好。以去年9月份成交的案例来说,92㎡左右,成交单价为12万元/㎡,成交总价达到1099万元。而该小区低于1000万元总价的户型仍有不少,有充足预算的买家可以考虑。


 福田区 100㎡以下户型居多

 

福田区基本上新房在售的项目不少,比如岁宝壹品、深物业金领、深圳中心天元等,虽然很多项目总价已经超过1000万,但都是公寓产品。


由于榜单统计多以住宅产品为主,所以总的来看,福田区并没有在售的千万级住宅产品。

 

二手房市场方面,乐居君统计数据时发现,福田区的二手房成交数量明显比罗湖的二手房成交数量多,950-1000万成交的二手房有160套,而且涨幅也比罗湖更为可观。



例如,福田园岭新村一套92.6㎡的二手房2020年10月20日成交,成交总价为1000万,成交单价为10.8万/㎡;但2020年12月27日成交的同小区71.15㎡的二手房,成交总价为1001万,成交单价为14.1万/㎡。

 

2个月的时间里,成交单价涨了3.3万/㎡,涨幅接近30.6%。其中的原因必然与小户型受欢迎相关,但也有小区受到市场青睐的因素存在。

 

罗湖区 3个新盘,二手以次新为主

 

你以为千万买罗湖可以随便买?NO。


罗湖区2020年入市的新房屈指可数,作为“原关内”,罗湖在售的新房中还是有几个千万级项目,数量不多,仅3个项目,分别是东方凤雅名苑、帝景台、传麒东湖名苑。



东方凤雅名苑位于罗湖区莲塘片区,主推户型为164-188㎡,均价8.5万/㎡,2020年拿证备案,是片区较为稀少的新住宅产品,项目靠近8号线“莲塘站”,但步行至地铁站并不近,有1公里的距离左右。

 

周边二手房均价为5.1-13.5万/㎡,价格差距较大,形成了分化特色。


数据来源:链家


帝景台位于罗湖延芳路中段西侧,与香港接壤,推87-259㎡住宅,均价6.4万/㎡。周边由于罗芳村旧改进行中,显得较为荒凉,未来旧改翻新后将会提升片区生活气息。

 

传麒东湖名苑在2018年获批预售证,均价6.9万/㎡,按照千万级别来看,只有175㎡的户型在千万以上,较为普遍的71-94㎡的户型总价仅在490-648万左右。

 

二手房方面,罗湖千万级别的楼盘大多都是片区最著名的楼盘,例如深业东岭、银谷别墅、华润银湖蓝山等。


 

然而罗湖950-1000万左右成交的二手房数量非常少。据链家数据显示,在此价格内,罗湖至今的成交套数仅为26套,其中2020年有13套,占比近一半,2019年成交有4套,2017年有5套,剩下的3套分别是2013年、2015年、2016年成交的。


宝安区 尖岗山、5号线沿线盘


如果罗湖跟宝安相比,同样千万,建议看宝安,概念更足,建设强度更大。


宝安区目前在售的新房、且总价在1000万左右的有松茂御龙湾、越秀·和樾府、尖岗山壹号花园和京基智农山海上园。



碧海片区的松茂御龙湾目前在售的是二期项目,现房在售。具体户型为建筑面积139平4房、168平5房,均价为82000元/m²,总价为1139万起。距离碧海湾站直线距离约350米,


越秀和樾府临近地铁5号线兴东站规划为6栋8层多层+3栋29-31层的高层,一期将推出1栋高层、2栋洋房的商品住宅,户型110平-175平3-4房,总价1000万起,看房需要验资200万。



尖岗山壹号花园项目周边存在大量的工业区和老旧住宅楼,区域内几乎没有比较新的高层建筑。住宅主推户型建面约79-241㎡,均价约8.8万/㎡,单价区间在8.2-9.5万/㎡,总价区间在679-2075万/套。

 

据贝壳显示,目前宝安区二手房整体均价约8.1万/㎡。从宝安区的各个片区来看,宝安中心片区均价约13万/㎡,其次是碧海片区,均价约9.6万/㎡。片区内交通、教育、商业配套醇熟与二手房房价高也有一定关系。


数据来源:贝壳

 

乐居从贝壳上查询了宝安区最近成交的、总价在1000万左右的二手房,分别是中粮天悦壹号、丰华苑、圣淘沙骏园、新锦安雅园一期、中粮鸿云。



中粮天悦壹号项目位于宝安灵芝公园东侧,中粮天悦壹号去年成交均价在12.5-13万/㎡,最近成交了一套面积为88.43㎡的三室二厅户型,总价约1112万元。

 

丰华苑就在5号线洪浪北站B出口,交通便利。丰华苑最近的成交单价为9.5万元/㎡,于2020年7月4日成交了一套114.77㎡、三室两厅的房源,总价约1092万元。


龙华区 成熟生活区红山,还有观澜?

 

有这样的预算,在龙华尽可能挑深圳高级中学北校区学区。同样段质的学区在市区内,单价要再加个6-7万/平。

 

龙华区目前在售的新房、且总价在1000万左右的有龙光玖悦台和华盛珑悦,以及中城宴华府。



龙光玖悦台在去年分两次拿证,共推939套房源,户型建面约95-124㎡,均价约9.05万/㎡,目前还有房源在售。项目与4号线和6号线的交汇红山站直线距离约800米。


华盛珑悦在2019年8月获批预售证和开盘,目前有160-190㎡的户型在售,均价约6.8万/㎡。项目与四号线龙华站的直线距离约906米,周边商业、学校配套一应俱全。


中城宴华府在去年7月获批预售证,共推154套房源,备案均价约7.77万/㎡,现在还有少量三房住宅在售。项目位于龙华红山片区,拥有龙华区成熟的商业、交通和教育配套。

 

乐居从链家上查询了龙华区最近成交的、总价在1000万左右的二手房,分别是莱蒙水榭春天三期、城建仁山智水花园、龙光玖龙玺北区、观湖园、锦绣御园。



莱蒙水榭春天三期2015年6月均价约4.7万/㎡,最近成交了一套面积为115.1㎡,总价约1000万的房源。项目临近地铁4号线、6号线的交汇处红山站,出行便利。

 

城建仁山智水花园2012年开盘均价2.4万/㎡,项目最近成交一套202.35㎡、总价约1000万的房源。


项目附近的中介表示:“仁山智水花园主要是以大户型别墅为主,项目附近有深圳外国语学校(龙华),许多家长也是奔着这边的学区来购房的。”

 

龙光玖龙玺在2015年10月开盘均价5.5万/㎡,最近成交的一套面积110.67㎡、总价约1000万的房源。


数据:贝壳

 

观湖园最近成交的一套面积为186.88㎡、总价约1000万的房源。观湖园位于龙华观澜黎光工业区附近,周边交通、商业、教育等配套较为欠缺,城市面貌有待改观。项目为独栋、双拼、叠拼户型。

 

锦绣御园在2011年开盘均价约1.8万/㎡,最近成交的一套面积约165.54㎡、总价约1000万的房源。锦绣御园与清湖地铁站直线距离约979米,学区为深圳市排名第28的新华中学。

 

龙岗区 坂田、大运、大户型


2020年入市的坂田新盘屈指可数,去年时隔两个月重新调低价格拿证的现房信义嘉御山7期加推217套,均价7.6万/㎡,总价区间905-1185万/㎡,悄咪咪开盘,已经基本卖完。


大族云峰去年6月加推38套房源,均价5.9万/㎡,总价区间在541-644万/套,为数不多的加推房源也基本售罄。

 

大运片区去年仅入市一个项目颐安都会中央花园,加推656套住宅,均价5.21万/㎡,总价最高的790万。而作为大运近几年唯一可能入市的新盘,颐安都会中央也有望明年继续加推。

 

新盘匮乏、二手云集的坂田,二手房卖出了新高点。


数据:贝壳


贝壳找房数据显示,坂田片区整体均价7.2万/㎡,在售1302套房源。其中万科第五园七期、万科里城等单价都已突破8万/㎡,星河银湖谷、十二橡树庄园更是突破9万大关,信义嘉御山5期单价最高10万/㎡。



信义嘉御山5期在整个龙岗区单价最高,也是龙岗唯一均价突破10万大关的二手楼盘,去年6月成交的131㎡5房总价就已达1072万。

 

坂田的星河银湖谷去年9月19日曾卖出一套87㎡的4房单价突破10万/㎡,总价883万。而146㎡的大户型总价更是高达1345万。

 

十二橡树庄园千万级别的房子主要以别墅和大户型为主,去年7月193㎡的6房总价1180万成交,单价6万+,相比较而言,豪宅价格反而较为平稳。

 

万科第五园七期在万科第五园系列中单价最高,但715新政后成交量并不多,贝壳上成交数据显示从去年7月-12月仅有1套170㎡4房的成交记录,总价1200万。


光明区 中海寰宇时代将推别墅


目前光明区在售的新房不多,此前开售的热门楼盘多“日光”,且多为总价偏低的刚需房。而区域内在售的二手房源也相对有限,千万级别的更是少之又少。


数据:贝壳


乐居整理了光明区正在挂牌出售的总价1000万级别的二手房,分别是龙光玖龙台、深房传麒山、新地中央、宏发天汇城一期、宏发美域。



龙光玖龙台的挂牌均价约8.1万/㎡,在成交了一套面积为115.97㎡,总价约916万的房源。项目为6号线凤凰城站地铁口物业,未来将有13号线(规划中)接入。

 

新地中央在2020年9月17日成交了一套面积为131.75㎡,总价约818万的房源。项目是6号线光明大街站的地铁口物业。

 

除了挂牌在售的二手房,光明区今年也将有多个新盘入市,如中海寰宇时代和勤诚达正大城,此前均已售罄,但未来都会有加推。

 

此前,中海寰宇时代以线上选房、线下签约的形式,2020年8月31日开盘当日3696人抢1232套房,秒光,成交均价5.9万/㎡。


预计今年将推售的为别墅产品,未来将主推9-14栋123-139㎡的别墅。项目处于深圳实验光明学校片区,另外还有光明小学、东周小学、凤凰学校可申报,教育资源相对丰富。

 

勤诚达正大城悦园二期此前于2020年7月23日进行线上选房,推1156套住宅,均价5.16万/㎡,新盘入市当日就售罄,预计未来将加推70-140㎡的住宅产品。


项目一期北区配有8万㎡的商业中心,已引进了沃尔玛、万达IMAX商城等,商业配套非常充足。

 

注:大鹏区、盐田区、坪山区、深汕合作区暂不做推荐。


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