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谢逸枫:北上广深房价集体上涨!1月深圳领涨全国 广州领涨一线

谢逸枫 发布时间:2021.02.24 20:02:52
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文/谢逸枫

1月,中国内地70城房价出炉,环比、同比、一二三四线城市房价集体上涨,涨幅扩大。最值得注意的是深圳二手房价领涨全国,广州一手房领涨一线城市,楼市调控不断升级,依然无法阻挡。中国房价的上涨,归根结底是供不应求、货币放水、购房人口增长快于土地供应增速、地价上涨、调控政策的后遗症、高端产品与区域供应的结构性。


当前全球印钞机启动,货币放水,各国房价纷纷上涨,涨得杠杠。譬如世界主要经济体的国家,美国、英国、法国、加拿大、俄罗斯、德国、澳大利亚、日本、韩国、中国内地、中国香港等国家的大都市、地区房价,继2020年开始一如既往的上涨。印证了一句经典之言,房价上涨,本质上就是货币现象。

昨日,国家统计部门公布的2021年1月70城房价,开年全面上涨。不仅北上广深一线城市房价集体上涨,且涨幅扩大。一二三线城市房价的全面上涨。上涨的城市数量超过半数,一手房环比上涨的城市53个,同比上涨59个,二手房环比上涨的城市49个,15城下跌。同比上涨46个,下跌24。值得注意的是一二三线城市涨幅反弹。

2021年1月月70城房价释放出四个信号,其一是房价逆周期、逻辑上涨,一二手房价环比、同比凶猛加速上涨,涨幅扩大。其二是北上广深一二手房价集体上涨,涨幅跳涨,广州一手房价领涨一线城市,深圳二手房领涨全国。其三是一二三线城市的一二手房价全面上涨,涨幅扩大,南方城市上涨最多。其四是城市涨跌分明,一线城市上涨最明显。

其一是1月70城房价环比上涨0.28%,比去年12月上升0.16%。按照环比看,70城房价总体上涨,涨幅反弹、扩大。1月70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.28%,比去年12月0.12%上升0.16%。在环比涨幅数据连续3个月收窄的情况下,房价首次反弹。总体上看,新房价格涨幅可控,说明房价上涨的城市数量增加了。

70城一手房价环比加速上涨,涨幅扩大。北上广深四座一线城市集体上涨,并且涨幅扩大。北上广深四座一线城市房价环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.3%。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1%和0.3%。而二、三线城市房价环比平均涨幅分别为0.36%和0.18%,涨幅分别较上月扩大0.23和0.08%。因此,一线城市房价上涨最明显。

按照2月上半月商品住宅成交数据显示,一线、三四线城市成交显著回升,二线成交小幅回落。一线城市中,除北京商品住宅成交面积环比小幅回落以外,上海、广州、深圳等三城成交皆探底回升,沪、深环比翻番。春节假期数据显示,30个典型城市总成交量创3年新高,北京、广州、深圳得益于人口流动性下降,刚需、改善迎来一波集中释放。


1月一手房价环比前十二名城市看,金华上涨1.2%领跑全国。其次广州1.0%、合肥0.9%、扬州上涨0.9%,4城房价上涨0.8%的城市,分别是沈阳、成都、兰州、泉州。4城市上涨0.7%的城市,分别为武汉、徐州、西宁、济宁、蚌埠。房价下跌城市看,泸州房价下降0.6%,领跌全国。其次哈尔滨下降0.5%,还有8座城市跌幅0.2%-0.4%。

70城二手房价环比总体上涨,涨幅扩大。按照环比看,1月70个大中城市二手住宅价格平均上涨0.37%,比去年12月0.1%,扩大了0.27%。其中,一线城市涨幅明显为1.33 %,较上月扩大0.75%,其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。二、三线城市环比平均涨幅分别为0.36%和0.27%,分别较上月扩大0.24和0.20个%。


1月二手房价环比前十二名城市看,深圳上涨1.7%领涨全国。其次广州、上海、金华分别上涨1.4%、1.3%、1.3%。涨幅前十的城市中3城市上涨1.0%,分别是西安、徐州、金华、成都。3城市上涨0.9%,分别是北京、宁波、泉州。房价下跌城市看,长春、锦州下降0.4%,跌幅并列跌幅榜第一名,其次是牡丹江、宜昌、南充下降0.3%。

其二是1月70城房价同比上涨3.71%,比上月收窄0.02%。按照同比看,70城房价总体上涨,上涨幅度回落,连续7个月收窄。1月70城房价同比上涨3.71%,比2020年12月3.73%收窄0.02%,同比涨幅则呈现连续7个月收窄态势。总体上看,新房价格涨幅可控,从城市数量看,二手房价格上涨的城市数量有所减少。


70城一手房价同比上涨,涨幅回落,连续7个月收窄。1月70个大中城市新建商品住房价格同比综合平均涨幅为3.71%,涨幅较上月收窄0.02%。一、二线城市同比平均涨幅略有扩大,分别上涨4.23%、4.14%,涨幅较上月分别扩大0.28个和0.14%。北上广深分别上涨2.9%、4.4%、5.9%、3.7%。三线城市平均上涨3.27%,较上月收窄0.19%。

1月一手房价同比前十二名城市看,银川上涨13.9%涨幅第一,领涨全国。其次徐州10%、唐山9.8%。涨幅前十的城市上涨区间为6.4%-9.0%,分别是西宁9.0%、济宁8.8%、惠州7.1%、扬州7.0%、成都6.9%、西安6.5%、锦州6.4%。房价下跌城市看,北海下降3.7%,领跌全国。其次牡丹江、常德、安庆分别下降2.0%、1.5%、1.4%,其他城市跌幅不超过1.0%。

1月二手房价同比前十二名城市看,深圳上涨15.3%领涨全国。深圳以15.3%涨幅,位居第一,涨幅较上月扩大1.2个%。涨幅在7.7%-9.7%城市,分别是银川9.7%、成 都9.3%、徐州9.1%、宁波8.8%、广州8.7%、西宁8.6%、无锡7.9%、唐山7.8%、杭州7.7%、上海7.5%、沈阳7.2%。房价下跌城市看,牡丹江下降10.0%,领跌全国,其次南充下降5.6%,8座城市跌幅2.3%-4.0%。

其三是1月70城房价环比上涨的城市数量扩大。1月70城一手房价城市环比上涨数量为53个,比2020年12月增加11个。下降的城市有14个,较上月减少8个。持平的城市有3个,较上月减少3个。而70城二手房价城市环比上涨数量为49城上涨,比2020年12月增加11个,6城持平,15城下跌。说明房价上涨的城市不断扩容,包括一二手房市场。



其四是1月70城房价同比上涨的城市数量扩大,同比上涨59个。1月70城一手房价城市同比上涨数量为59个,比2020年12月减少1个城市,持平1个,下降10个。而70城二手房价城市同比上涨数量为46个,比2020年12月增加3个,下降的城市有24个,比2020年12月减少2个。说明城市分化明显,一线城市全涨、弱二三线城市下降、强的二三线城市上涨,南方城市上涨多。


其五是1月100城新建商品住宅房价环比、同比上涨,涨幅均扩大。按照中指数的100个城新建及二手住宅数据显示,1月百城新建住宅均价15853元/平方米,环比上涨0.37%,同比上涨3.56%,涨幅较上月分别扩大0.12和0.10%。目前热点城市扎堆加码楼市调控,主要源于去年下半年以来,多地楼市回暖。

而百城二手住宅均价15542元/平方米,环比上涨0.32%,同比上涨3.22%,涨幅较上月分别扩大0.04和0.24%。区域、城市房价上涨非常明显,大城市群房价上涨稳定。特别是珠三角、长三角区域市场情绪依旧较高,东莞、扬州、金华等新建住宅价格环比涨幅居百城前列。而石家庄近11个月来环比首次下跌。不过,石家庄二手房却是上涨的。

其六是按照中房研协的288城市房价数据显示,2021年1月,城市住房一手房价288指数,环比下跌0.06%,同比涨幅为1.06%。共有140个城市一手房价格指数环比出现上涨,7个城市一手房价格指数与上月持平。一手房价格指数下跌的城市数量为141个。二手房价环比上涨0.79%,同比涨幅为4.63%。而按照70城市、100城市房价看,一二手房价都是上涨,并且涨幅扩大。


值得注意的是城市分化、区域最明显,相比70城市、100城市房价看,重点城市而言,深圳、杭州、天津、成都、沈阳、济南、长春、太原、苏州、厦门、无锡环比有所下跌。北京、上海、广州、重庆、武汉、南京、西安、大连、南昌、青岛、福州、长沙、昆明环比有所上涨。说明房价统计口径与数据来源及计算方式的不同,房价数据差别大。

目前全国主要典型、热点、一二三线的核心城市房价上涨,归根结底是供不应求、货币放水、购房人口增长快于土地供应增速、地价上涨、调控政策的后遗症、高端产品与区域供应的结构性。其中部分投资、投机购房需求与非房贷资金的进入楼市,为房价上涨起到推波助澜的效果。基于调控无法解决供需、货币的问题,未来房价上涨的压力大。

特别是土地财政的困局,短期无法打破2020年,卖地收入达到了8.4万亿元,同比增长了接近16%,占一般预算的比重达到了46%。千亿土地收入的城市达到14个。货币放水难停,2020年全年人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元。其中个人住房贷5.95万亿元刷新历史记录。二放开大专、零门槛落户的人口进入城市,无疑为房价上涨火上浇油。

2021年调控房价动作不会偃旗息鼓的,会继续到底。特别是精准化的调控措施会越来越多。其一是投资投机炒房的,限购、限贷、限售、税收、信贷首付、利率收紧。其二是供应紧张的,增加土地、住房供应。其三是大城市住房问题,增加住房租赁。其四是信贷资金违规流入房地产市场,严查北京、杭州、上海、广东等城市。


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