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2021年刚需“等”为上策!深房中协发布行业白皮书,信息量超大

楼市大事 发布时间:2021.04.12 11:30:47
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4月7日,深房中介协发布了《2020年深圳市房地产中介行业白皮书》(简称《白皮书》),《白皮书》长达98页(信息量很大,可点下面的链接看全文)。



围绕行业业态竞争分析、市场研判、行业评价体系以及会员(行业)维权服务等四个方面展开,其中,对2020年深圳楼市回顾并对2021年楼市进行预判。



从2020年全年二手房网签走势看,呈现出“过山车”式的市场行情,“715”政策的出台使得市场迅速降温;针对飘忽不定的市场行情,深房中协提醒消费者,购房需保持理性,结合自身情况,综合判断,理性入市,切勿盲目跟风。



再次,随着2021年2•8 新政突如其来,市场将进入长期横盘博弈阶段,对于深圳出台的二手房政府参考价格新政,深房中协认为,这是把原本资金实力不达标的需求暂时剔除出购房队伍,从长远分析,是利于楼市稳定健康发展的,对于刚需购房者而言,2021 年“等”字诀即可自如应变。 



2020年楼市“高烧”受政策抑制


“过山车”行情下购房需保持理性


根据深房中协统计的二手房网签数据分析,2020年全年,深圳二手房网签(含自助)120295套,与2019年的数据(102593套)相比高出17.3%。


如剔除自助网签的部分,2020年网签量更是创下自2016年有统计数据以来的新高。


《白皮书》指出,从2020年全年二手房网签走势看,呈现出“过山车”式的市场行情。


1月份延续了2019年下半年的火热市场行情,网签量可观;2月受春节假期与疫情双重影响,2月份数周的网签量都处于历史低位;自3月复工复产后,市场处于稳健恢复状态;4月之后随着市场上几个热点新盘的“秒光”“日光”的奇幻开局,深圳楼市就瞬间进入“躁动”状态,随后在需求集中释放与市场“炒作”、金融“宽松”等多重因素的相互影响下,市场快速反弹且走向“燥热”;



直至“715”政策的出台,市场迅速降温,网签量在8月份迅速回落近七成;二手房网签量在低位运行几个月后,随着市场对于新政的逐步适应,以及在购房者长期看好深圳未来及新房“打新”潮氛围的带动下,进入11月之后,二手房网签量逐步企稳,并呈现强势反弹态势,最终形成年末12月份网签量“过万”的“翘尾”行情。


而全年二手房成交均价涨幅突破 20%,且未来稳房价的压力仍不容小觑,深房中协通过对业内机构上报的 2020 年 12 月成交数据分析,12 月深圳市二手房成交均价为 76076 元/平方米,较上月每平米 增加 8215 元;


经分析,可能与年末市场转好(年末翘尾行情), 市场一些高价值楼盘得以成交有关,与 2020 年年初 1 月份统 计到的二手房成交均价 60776 元/㎡,涨幅达到了 25%!二手房挂牌均价为 77664 元/平方米,较上月每平米增加 9060 元。



从一手房市场看,2020年一手住宅成交量创下近5年新高。2020年深圳新房市场供应活跃,引发市场持续的“打新热潮”。统计数据显示,2020年全年共成交45384套一手住宅,为自2016年以来的新高。



针对飘忽不定的市场行情,深房中协提醒消费者,购房需保持理性,面对市场繁杂多样的信息时要保持清醒,结合自身情况,综合判断,理性入市,切勿盲目跟风。


2021 年楼市判断   

刚需“等”字诀为上


对于2021年楼市预判,《白皮书》表示,2020 年年末的二手房网签量的冲高只是阶段性行情 2020 年 12 月份的二手房市场虽突破一万套大关,但根据 周网签量走势分析,12 月份前三周市场总体处于平稳态势, 但自进入 2020 年最后一周,网签量迅速蹿升,总体拉高了 2020 年 12 月份的二手房网签量的水平。 



 究其原因,深房中协认为,一方面,随着市场对于新政政策的逐步适应,通常在年末会呈现出一定的“翘尾”行情,但 另一方面,也与近期市场上广为流传的调控政策加码的传言, 以及近期部分热点楼盘房源报价上涨的传导效应有很大关系, 短期内使得市场氛围变得紧张与恐慌。


但随着传闻被“辟谣”, 以及年末信贷的持续收紧,叠加春节假期的临近影响,年末二手房网签量的上涨只是阶段性的行情,至春节前,二手房网 签量将基本维持在相对平稳的水平。 


此外,2•8 新政突如其来,市场将进入长期横盘博弈阶段, 刚需“等”字诀为上


 2021 年 2 月 8 日,深圳市住建局突然发布的《关于建立 二手住房成交参考价格发布机制的通知》,不仅让市场始料未及,同时由于叠加春节假期影响,整个 2021 年春节假期原本 普遍预测的“留深过年”可能会提前引发楼市行情的预期落空外,对于节后市场乃至 2021 年全年楼市走势都将会造成深远的影响。


深房中协认为,2•8 新政从某种意义上而言,并不像传统的调控政策那般,直接对需求进行压制,此次新政的发力点关键在于 金融资金端的审慎处理,即银行发放房贷的额度将直接与参考价挂钩。


这本质上而言,是主管部门在房地产领域“去杠杆”的一个过程,将此前高杠杆购房的需求进行了风险管控,把原本资金实力不达标的需求暂时剔除出购房队伍,从长远分析, 是利于楼市稳定健康发展的。


因此,随着各大银行执行态度的明朗,以及各地开始严查经营贷违规流入房地产的专项治理工作的推进,市场在可预见的未来,二手住宅市场将会经历一段时间的横盘期,长期看,随着横盘博弈期的拉长,买卖双方预期的分化势必将会向业主层面渗透;


即业主内部预期也将会出现分化,部分前期高杠杆参与炒房的业主将会率先 “服软”,进而出现部分房源调整降价急抛的现象,对于刚需 购房者而言,2021 年“等”字诀即可自如应变。


中介机构行业情况


机构量整体继续保持上升态势


 白皮书显示,截至 2020 年 12 月 31 日,有效会员单位 1634 家,有效 备案机构 2775 家,有效星级单位 973 家。



2020 年 机构量整体继续保持上升态势,会员机构量同比增长 34%。


备案机构量同比增长35%,备案量的增长主要有两方面原因,一 是市场规范化经营要求持续加强,二是 2020 年市场行情整体 偏好,行业吸引力较大,促使备案增长。


星级机构量同比增长33%,主要是两方面原因,一是加强对星级的宣贯及管理,二 是行业内从业者及消费者对星级管理体系认可度越来越高,进而使得星级机构量增长。


在行业投诉量方面,《白皮书》显示2020 年深房中协受理行业投诉 175 宗,环比 2019 年的 156 宗上升 12%。


虽投诉量的绝对值在上升,但从深圳房地产中介 行业平均投诉率(深房中协受理的投诉量与实际二手房网签量 的累积投诉比例)分析看,近些年来行业投诉率一直呈下降态势。


2020 年每千单二手房网签被投诉 1.62 宗,较 2019 年投 诉比下降 9%。



2020 年全年,仍在跟进处理中的投诉占比 30%(包含补充 投诉材料中、调解中等),由深房中协居中调解、化解矛盾的 占比 48%。


此外,《白皮书》还对未来行业发展态势进行了详细的研判。


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