自开年以来，各地楼市调控不断加码。不但贯彻了两会再次提出的“房住不炒”，同时也给各地过热的楼市降降温，为真正想买房的刚需客保驾护航。
4月全市新建商品房成交为63.31万平方米（7013套），同比+59.66%；其中新建商品住宅成交为51.10万平方米（5305套），同比+56.13%
2月和3月受新政影响，成交出现了大幅度下滑，而4月作为传统旺季，也是咱们常说的“金三银四”，深圳市场也迎来了小阳春。
01
新房成交分析
本月新房市场从入市新盘上看，还是相对平淡的，龙华的壹城中心二期是唯一一个参与公证摇号的楼盘，4月24日，龙华壹成中心今日8:30正式线上选房。剩下几十套左右的房源被弃选。但是从本月的土地供应上看，深圳已经在逐步使用它的40年大礼包特权，本月公示的总共有13块土地由商业或者其他性质土地变更到二类住宅用地。
所以未来在新房的供应上还是充足的。从本月在售楼盘的成交上看，目前住宅楼盘主要还是集中在东部片区，代表区域是大鹏新区、坪山新区和龙岗的新生片区等。 因为税费高、土地使用年限短、流动性差、房贷利率高、不能落户、不通燃气、不带社区、不带阳台等等，所以公寓一直以来都不被看好。
但是随着去年731政策之后，公寓用地已经停止审批，公寓已经成为深圳的不可再生资源，今年的公寓在有条件的情况下可以通燃气。而且光明区明确发文，该区的公寓可以迁户等等。
会展湾水岸，开盘当天更是现场人员爆满，不知道的还以为是哪个住宅项目开盘，实际还是公寓，当天成交260多套，打破公寓不好卖的观念。 所以在你还没有名额购买住宅或是自己不是特别充足的情况下,只要地段好，可以考虑在公寓市场上车。
02
二手数据分享
再看上图龙华市场的成交数据，受新政的影响，龙华市场在二月成交有下降趋势，依旧是统计次新房为准，数据占比如下：
90㎡以下刚需产品成交29套，占总量66%；
90-144㎡改善产品成交4套，占总量30%。144㎡以上豪宅成交2套，占总量4%。从户型分布比例上来看，3月在刚需户型上，并没有什么变动，3月的主力成交还是刚需产品为主，环上升7%。
从整体数据看出，龙华市场受新政影响三月成交成上升趋势。
>> 各片区成交分析：
01、壹成片区
壹城中心本月成交较上月有所升温。共成交14套。主要为刚需户型，3、4房居多。本次成交量上升，小编认为主要是以下几点原因：
1、壹城二区新盘热度带动周边二手房成交。
二区样板房3月底开放，客户了解过后，没有合适的户型，或有现楼需求，就选择了二手房。而且二手房交易比较灵活，对于家庭二套，积分不高的买家来说，这不失为一个比较稳妥的选择。
2、九区满五年房税费较少，其他六区或五区有部分业主配合满五年过户。
对于目前资金或名额还没到位的客户也是很不错的选择。
3、壹方天地C区壹方城即将开市。
20万的商业体量，带来大量的关注。还有地铁6号线南延段的地铁规划也吸引了众多买家的关注。对于总价600万以内的刚需，首付不多，对交楼时间不急的首套名额的，可以去二区打新试下。但如果有住家需求，家里有小朋友准备上学的，或者家庭二套，不妨看看壹城的二手，也是比较不错的。
02、红山片区
比起三月，本月红山的市场成交量有着显著提升，可以看出208新政落地后已被市场逐步适应。
本月主要成交刚需户型，与上个月的市场成交大户型居多不同。也就是说新政策后观望中的刚需客户已经开始逐步入市。
最大原因还是政策落地后观望了一段时间并没有所谓的业主抛售心态，反而成交价格稳步上升。
值得一提的是因为上月公寓政策利好，红山这块往年让人诟病的公寓类项目这个月也成交也开始有了成交。
红山业主心态还是一如既往的稳固，不仅并未看到底价抛售的房源，甚至还有部分业主惜售撤盘。
想来也确实现在手上有房的业主这几年也算是见惯了大风大雨，对于房市确实有着很大的信心。
近两月龙胜的成交量不多。本月成交龙胜片区3套，都是大户型以改善为主。而当看到统计上来的笋盘表才知道龙胜近几个月来小户型成交量上不去的原因为：笋盘不多。
龙胜这边业主心态或许也是因为之前的高成交量高市场热度影响。部分房源单价比肩红山三房，然而使用率不高导致对比起来性价比一般。而看往期的成交数据性价比高的笋盘成交周期却很快。
03、观澜片区
本月从整体观澜市场来说，成交都有所回升，落实到的成交户型大多数都是刚需户型，80~89的面积为主，对比3月份成交量提升了100%，都是易上车的户型。
相对于3月份大户型成交活跃的前景下，本月客户对于刚需户型房源的关注度呈上升的态势。
反而大户型的房源并无成交，市场的关注度开始由大户型转向小户型。且本月成交的房源业主业都有让利成交，有些客户也明白现在上车还是可以抓住一波捡漏的机会。
那对于目前还在观望的客户群体，还有什么顾虑呢?也可以咨询我们，为你答疑解惑。
03、龙华租赁市场
进入2021年，龙华租赁区域特点各有不同，租房市场回暖加速，租赁交易量持续上升。
与二手房的成交冷清相比，年后深圳房屋租赁，却出现了一段小阳春，交易量持续上升，市场迅速回暖。4月租赁更是最为明显。
红山片区龙光玖钻、华业玫瑰单房和两房户型非常抢手，出现提前交定金预订房屋的情况，现在一房一厅价格4500左右，两房价格5500左右。
壹成片区因为体量大，价格随着周边租金变动，成交和租金有所下滑，简装三房5500～6000已很普遍，四房精装7000～7500区间。
观澜地铁沿线盘源少，每个小区出租房源不多，空置房源周期短，最有代表的是美佳华首誉，复式两房价格4000左右。
在深圳，租个好房子，也可以有个温馨的家。
【菲菲楼市观点】
本月深圳二手成交价格量少价稳，很多业主愿意让利的都很快有成交。
一手方面热度明显下滑。各区高端公寓和光明科技城的公寓项目受到关注。公寓成交维持了之前的成交热度,且同比增幅明显。库存方面,总体呈现减少态势。
4月27日，央媒曝光深圳小产权房，释放强烈警示风险。小产权房其实是游走在法律边缘的产物，并不受法律保护、历史遗留问题，处理难度大，影响范围广的特点。
不过我们相信下一步官方大概会出手干预，短期很难根治小产权转正的问题，但起码短期可以遏制炒房团这种现象，为了您的资金安全，请谨慎购买小产权房！
若有闲钱投资，强烈建议宁买公寓不买没证的物业，安全性不高。红本存量房是最安排的投资方向。
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