深圳楼市破冰还要多久？

深圳市2021年2月8日，参考价调控，提高首付，降低杠杆使二手房交易陷入冰冻，成交量大幅下降，网签过户数量4月份下降到4877套，5月份成交3027套。通过历史量价数据分析低迷冰封的楼市何时解冻？冰封期是置业、改善的时机吗？

一、回顾历史上调控的影响

回顾2016年以来历次收紧调控对楼市的影响。

2016年-2018年历经五次楼市收紧调控，每次都更加严厉。在这五次收紧的调控中，2016年325调控，1004、1108两次调控可以作为一次分析，这两次调控效果力度最大，效果也最显著。2016年325调控及1008调控后楼市量价变化。

【325、1008调控量价分析】

1、325调控，措施：限购社保增加到3年，提高二套首付到4成。

效果：遏制了2016年初楼市快速上涨的势头，使房价平稳，交易量在政策实施第2个月达到低点3522套，价格维持了3个月持平，4个月后的7月份恢复。

2、为了压制8月份开始的楼市热度，10月后陆续推出1004及1108调控。

措施：限购社保增加到5年，提高首付5-7成，征收豪宅税。

效果：房价应声下跌，第2个月的11月价格比调控前的9月下降了5%，成交量萎缩，2017年1、2月春节淡季，两个月成交量共计4860，2月份低至2240套。调控后第6个月的3月份，楼市走出冰冻，价格恢复到调控前，成交量恢复到6301套，此后成交量维持在5500套以上的正常水平，到次年底价格比调控前平稳上升约5%，低于GDP增长水平。

715、208两次调控

1、715调控后，8月均价比调控前下跌6-7%，并且维持了4个月的稳定，成交量也在10月达到最低的5049套，调控的第6个月，也就是12月价格回升，成交量也同步回升，12月-1月出现了一定的上升行情。

2、针对年底的楼市冲动，2月8日，推出参考价调控，首付大幅提高，价格应声回落，调控的第4个月，也就是5月份成交量回落到3027套，因调控政策，价格不再公开，所以没有价格信息。从部分网上曾经公开的价格估算，3月份比1月份价格下降了7%左右，回落至去年11月-12月的水平。

二、调控政策对各区的量价影响

历次调控政策作用到不同区域有效果的差异，下面对比一下，官方公布的成交量未包含四个新区，盐田区成交量少也没有进行对比。

2016年南山区、罗湖区对比

1、325调控，南山区价格最低点出现在调控的第2个月，即5月份，价格下降了6%左右，罗湖区最低价出现在4月份，价格下降了约6%。两个区调整了5个月，于第6个月即9月份恢复正常。

2、1004、1108调控。南山区价格在调控2个月后的11月达到最低，下跌约10%，至2017年底价格比调控前的高点上升3%左右，低于GDP涨幅，与CPI接近。罗湖区在调控3个月即12月达到最低点，下跌约7%，到2017年底比调控前上升约6%，接近GDP涨幅。

2020年南山区、罗湖区对比

1、2020年715调控，南山区价格在调控的第2个月下降了约6%，在调控的第5个月，即11月恢复，但成交量低于调控前。罗湖区基本面没有调整，价格保持稳定，在调控的的第5个月，即11月恢复正常。

2、2021年208调控，南山区在调控第4个月（5月份）成交量明显下降，罗湖区也在调控第4个月（5月份）成交量也明显下降。

2016年宝安区龙岗区对比

1、325调控，宝安区价格最低点出现在调控的第1个月，即4月份，价格下降了7%左右，在第5个月即8月份恢复。龙岗区最低价出现在调控后第4个月，即6月份，价格下降了约2%，在第4个月即7月份恢复。

2、1004、1108调控。宝安区价格在调控第2个月即11月达到最低，下跌约7%，至2017年底价格比调控前的高点上升3%左右，低于GDP涨幅，与CPI接近。龙岗区在调控第1个月就达到最低点，下跌约4%，到2017年底价格与调控前基本持平，低于CPI。

2020年宝安、龙岗对比

1、2020年715调控，宝安区价格在调控的第2个月下降了约5%，在调控的第6个月，即12月恢复，但成交量低于调控前。龙岗区在调控第二个月下降约4%，在调控的的第4个月，即10月份恢复。

2、2021年208调控，宝安区在调控第4个月（5月份）成交量明显下降，龙岗区也在调控第4个月（5月份）成交量也明显下降。

2016年福田、南山对比

1、325调控，福田区4月份价格达到最低，价格下降了约7%，在调控的第3个月即6月份恢复。南山区价格最低点出现在调控的第2个月，即5月份，价格下降了6%左右，于第6个月即9月份恢复正常。

2、1004、1108调控。福田区在调控第4个月即2017年1月达到最低点，下跌约7%，到2017年底比调控前上升约6%，低于GDP涨幅。南山区价格在调控两个月后的11月达到最低，下跌约10%，至2017年底价格比调控前的高点上升3%左右，低于GDP涨幅，与CPI接近。

2020年福田、南山区对比

1、2020年715调控，福田区在8月价格达到最低，下降约5%，在调控的的第5个月，即11月份恢复正常。南山区价格在调控的第2个月下降了约6%，在调控的第5个月，即11月恢复，但成交量低于调控前。

2、2021年208调控，罗湖区也在调控第4个月（5月份）成交量也明显下降。南山区在调控第4个月（5月份）成交量明显下降。

三、对比两轮收紧调控周期

在楼市两轮的收紧调控周期中，2016年3月，2020年7月开始收紧，2016年10月，2021年2月，再一次收紧，两次调控间隔刚好都是6个月的时间，把2016年3月对准2020年7月比较一下。

16、20两次收紧周期对比

对比为全市成交量及均价。

1、两次调控都间隔6个月，325、715调控冰冻期维持了5个月，6个月后迎来第二次调控。

2、2016年1004、208调控都跨越了春节这一传统淡季，楼市再次陷入冰冻，1004调控冰冻期6个月，价格同步下降了5%，在第7个月楼市恢复正常交易水平，价格平稳，年底价格比调控前升约5%，低于GDP增幅。

2021年208调控已经冰冻4个月，价格下降幅度未知，预计在5%-10%之间，楼市的上涨冲动已经被彻底遏制，走出冰冻期后有望迎来平稳的楼市。楼市的冰冻期也是价格较低、选择较多的时候，是自住置业比较好的时机。

四、自住置业如何选择

一）有时间等待、有资格购买新房的，可以等限价的新房。对照自己的条件、积分计算新房的入围可能。

最新打新积分表

二）没时间等待，积分很低、难以入围的置业者只能选二手房，可以抓住现在的冰冻期，择机置业，对照参考价与实际报价，成交价格会逐步向参考价靠拢。

参考价/实际价首付表

1、首次置业，首付三成的自住置业者可以选择参考价比值大于80%的楼盘，根据工作位置需求，东部很多楼盘符合，西部也可以挑出合适的楼盘。

2、刚性改善需求的置业者可以选择参考价比例大于70%的楼盘，实现居住升级，次新房好，但价格较高，置业要考虑居住面积与新旧、位置的的平衡，不是买最新的、位置最好的、面积最大的，而是选择符合自己需求平衡的住房。

3、对于比较热点的区域参考价比值可能大于50%。