一位朋友问，总价600多万的预算，可以买哪里的改善新盘？
他的要求，说简单也简单，说难也难。
需要4房以上；
配套要完善；
区域还要有发展预期。
为了不让这位朋友空手而归，@深圳买房计划 根据下半年待入市新房情况，盘点了符合上述需求的新房，来看看改善客有哪些选择。
改善户型成市场主流，成交占比超5成
改善客一直是市场的中坚力量。
据乐有家研究中心数据显示，2021年上半年购买二手房的客户，68%为刚需客，21%为改善客。
相比二手房，新房的改善客占比更多。
中原2021年半年报数据显示，上半年90-144㎡户型成交占比虽然有着小幅下降，但继续稳定在50%以上，较往年已经有很大幅度地提升。
从上述两组数据中，不难看出，深圳改善市场的占比不少，尤其是新房市场，一直稳定在50%以上。
由此可见，改善的需求十分大。@深圳买房计划 此前接触过不少改善型的买房人：
“小换大”是改善型买房的推动性需求，“从好换到更好”也是巨大的改善型买房的推动因素。
当然，还有一部分是不差钱，一步到位更好，没必要打怪升级。
但现实是，当下的深圳楼市较大的矛盾，是大量换房改善需求与核心区域新房供应不足的矛盾。
他们怀揣着一颗改善的心，手中握有资金，却频现拦路虎。
比如，遇到心目中的理想房子，有时因为积分门槛，有时因为选房靠后，导致无法顺利换车。
而对于素质一般的房子，比如：
板块没利好、配套不高级、学区很一般等等情况，又让人难下决心。
尤其是新的二手房交易规则出炉，对于需要出掉手里的房子，再进行置换的买房人，整个时间成本拉长，加上资金不到位，还极为容易错过自己想要买的房子。
身处其中的买房人，实在有些艰难。
下半年，改善客上哪买？
通常情况下，我们将房产的功能需求分为地铁、配套、教育、增值保值、居住体验和价值认同这六个因素。
在实际购房的过程中，也会因为需求、预算的不同，对某几个维度一定会有倚重。
相比刚需的三件套，改善更侧重以下三点：
1、户型要硬核。
对于改善需求的买房人，住的舒服是首要的。
尤其是现在置换门槛徒增，这套房比上一套需要居住的更久，可能是未来十年、二十年甚至相依终老的房子。因此，需要确保这个户型，能满足你和家人长期居住需求。
2、“优优益善”的教育。
由于未来购房资格门槛提高，不少买房人会要求一步到位，直接上改善户型，这对于孩子教育就有相应的要求。如果是好学校最好，其次离得近，最好自带幼小九年一贯制学校。
3、配套要完善。
更完善的区域，包括地铁、商业、产业、医院等配套资源越集中越好、越新越好。
比如，城市级地标配套、交通枢纽、产业园，它们是未来的价值锚点。
鉴于此，@深圳买房计划 根据上述几项需求，结合今年待入市计划清单，挑选了下半年可以重点关注的新房。
核心区改善盘
翻开供应清单，这次核心地段的改善盘并不多。
福田安托山片区的海德园，热度堪比去年的润4，虽然有大户型，但积分的竞争估计非常激烈。
本次将推出B区房源，只有165套，户型是约129㎡3房和148㎡4房。
位于福田的天健天骄北庐，一共170多套住宅，主要是230㎡的大户型。
鉴于货量较少，不排除会开启积分排序。比较多人关心的入市，可参考去年上一批备案均价，约11.4万/㎡。
同样是位于福田保税区的加福华尔登府邸，目前是深圳最高的住宅项目，户型是约85-90-125㎡2-3房，一共462户。
位于南山前海妈湾，5号线铁路公园站旁的招商领玺终于有上新计划。但要注意的是，二期货量不多，只有291套，积分要求大概率不低。
▲招商领玺二期效果图
领玺二期推售面积段为119-173㎡，参考前海二手房的指导价10.71万/㎡，起步价可能要去到1300万左右。
南山赤湾的另外一个新盘：开云府，与之前开盘的半山臻境，处于山下与山上对望的位置。
开云府规划1栋写字楼和酒店，3栋住宅（含一栋人才房）。户型为123-200㎡，户型阔绰。需要注意的是，开云府共计418套，但本次只推208套。
区域中心改善盘
市区核心位置的改善盘，虽然各方面配套完善，但价格也更贵。
而区域中心，包括大运、光明中心区、坂田等区域，也有不少有改善户型的新盘，建议纳入考虑。
大运片区的颐安都会中央四期，距离“东部枢纽站”大运站（3、14[在建]、16[在建]、33号线[规划]）大约500米，自带10万㎡商业，但还没动工，周边还有星河COCO Park。
可售住宅580套，包括109、127㎡的3-4房，车位比1:1.14，精装交付，已是准现房状态。
虽然传出吹风价是6万/㎡，但根据上一期推售的价格，颐安都会中央四期预计均价在5.6万/㎡。
坂田的华侨城荷棠里，套数虽然不多，但有117㎡4房。项目位于5号线五和站和坂田地铁口之间，距离都在400米左右。
不过，@深圳买房计划 结合三季度入市清单，以及从销售得到最新的消息是，华侨城荷棠里三季度入市的可能性并不大。
位于光明科学城启动区的天安云科府，带来了1552套房源。
其中大面积户型多样，包括114㎡、126㎡、138㎡的4房，对于积分较低的改善朋友，建议作为主要选择。
另一个光明新盘，金地峰境瑞府位于光明中心区，一期住宅已于去年10月开盘，主推户型建面约93-136㎡，629套房源，均价5.14万/㎡。二期推出584套，户型暂时没有具体信息，从体量来看，可能跟一期差不多。
最后按惯例附上表格，有需要的朋友可以转发收藏哦~
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