二手房网签量结束“5连跌”，但并不预示市场已触底反弹

 截至7月，二手房网签量终于结束“5连跌”态势，但这并不预示着市场已触底开始反弹。此外，随着市场持续调整，东、西部大版块内部的分化开始呈现，业内各机构的实际生存状况，也并非体感的那般“暮气沉沉”。具体分析如下：

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7月二手房市场总览

     （一）二手房网签量结束“5连跌”，但并不预示市场已触底反弹

      2021年7月份，全市二手房网签套数3313套（含自助），虽同比去年二手房网签量最高值的7月份下跌84.5%，环比则止跌反弹3.0%。

（注：网签量，系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数，并非最终成交过户套数，但网签数据相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势。本文所提网签量都参照此释义。）

（数据来源：深房中协中介标准指数）

     目前，仅从一个月的网签走势，尚不能断定市场是否已“触底”。因为，根据对本月周网签走势分析，本月周网签走势相对此前月份的周网签走势，波动要大的多，尤其是第29周，因市场传闻新业务规则即将发生变化，致使短期内呈现出“扎堆网签”的现象，一定程度上，对本月的网签走势起到了人为推升作用。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

      （二）住宅类占比持续下滑

      从数据走势上看，二手住宅网签占比呈现持续下跌态势，且二手住宅网签占比已连续五个月低于80%基准线（如下图）。说明，调控之下，住宅热度有所降温，不限购、不限贷的商办项目成为了当下投资需求外溢的主阵地。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

     （三）东、西版块均有内部分化迹象

      根据二手房住宅类各户型网签占比数据分析，小于90平米的首次置业型户型占比持续走低，而90平米以上的改善型户型占比则持续走高。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

      此外，根据对全市各行政区的二手房网签单量占比分析，东、西部版块内部，开始呈现出内部分化态势，一改此前东、西部普涨与普降的态势。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

      从具体区域看，中部版块的福田区网签占比开始迅速反弹回升，西部版块的南山区网签占比持续下跌，而此前东部版块明星区域龙岗区，其网签占比有所回落，但东部版块的坪山、盐田两区的网签占比则有所提升，进一步验证了市场分化开始从大版块向小片区渗透。

      （四）二手房挂盘量持续放量

      深房中协根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至2021年7月31日，全市共挂盘出售房源133,548套（存重复房源,后同），环比6月30日统计到的126,770套在售房源上升5.3%（如下图）。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。

      二手房挂盘量的持续放量，也与成交周期拉长，导致房源积压有一定关联。

     （五）自助网签占比持续攀升

     月度网签占比方面，乐有家二手房网签量市占排名继续保持第一位置，链家从上月第四名，迅速上升至本月的第二名，中原地产维持住了第三的位置，Q房网（世华地产）则从上月的第二名，滑落至第四名（如下图）。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

     值得关注的是，本月网签占比中，二手房自助网签占比持续攀升，从月度二手房自助网签占比走势看，二手房自助网签占比与市场走势成“负相关”关系，即市场火热，二手房自助网签的占比就低，市场低迷，二手房自助网签的占比就相对较高，例如，2018年市场整体低迷，全年二手房自助网签占比甚至一度逼近3成！

（数据来源：深房中协中介标准指数）

      但总体而言，每月二手房自助网签量的绝对值并不高，从去年8月至今，月度二手房自助交易网签量基本维持在500套左右规模，只是市场低迷，机构促成交易的二手房网签量持续下降，推升了自助网签占比这个相对值。

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市场预判

     （一）3000套网签量或将长期成为二手房市场的分水岭

      从目前月度走势分析，市场中短期内难改基本面，月度二手房3000套的网签量或将成为这一新常态的“分水岭”，即使短期内市场出现小波动，也至多呈现出围绕3000套上下小幅震荡的现象，总体这种低位的平稳态势已形成延续性的趋势，全行业要学会适应这种“慢市”节奏。

     （二）行业并非暮气沉沉

      正如此前深房中协所论述的，深圳市场并非一刀切式的“哀鸿遍野”，根据对会员机构的走访，以及区域网签占比的数据对比分析，进一步印证了此次调控幕布之下，全行业并非大家体感的那般“暮气沉沉”，比如，近期东部版块中长期坐“冷板凳”的盐田区，网签占比上升明显，该区域内的部分会员机构也向协会走访团队表示，“深耕盐田区域，这个区域的市场虽没有赶上此前‘爆炒’的行情，但自然而然也就不会在调控中受创太多，区域市场供需总体稳健，成交较为稳定，生存发展基本无忧。”因此，我们不难发现，此次交易受创严重区域多为此前市场炒卖严重的区域，而这种阵痛，也是这些区域市场重归平稳健康必须经历的“代价”，毕竟“出来混迟早是要还的”。

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