作为稳健型头部房企，金地迎来了自己的盛世年华。
一边是业绩的高增长，一边是面对竞争的从容不迫。
公告显示，2021年上半年，金地累计实现签约面积753.0万平方米，同比上升55.27%；累计实现签约金额1628.3亿元，同比上升60.22%。
半年就已完成全年业绩目标的58%，表现相当抢眼，市场排名也由2020年的11名进一步上涨至第10名，
值得一提的是，如下图，8、9、10之间的差距极小的，这意味着，金地的第十名，与第八、就九名并没什么区别，金地名义上是爬了一个台阶，实际上是三个。
上半年，房企们陡然发现，自己处境更加艰难了。
要么，受制于“三道红线”和资金问题，没钱或不敢拿地；
要么，咬咬牙、跺跺脚高价抢到地，但又要承受被套的高风险。
不过，也有一些不差钱的头部房企，对当下的土地热潮反应相对淡定，比如金地，既没有因囊中羞涩拿不得，也没有因发展的焦虑，而在拿地上过于冒进。
据有关统计，主要城市的第一轮集中土拍中，金地分别在广州、北京各拿了两块，总金额约为123亿，拿地排名基本与其市场销售排名相符。
换言之，上半年，金地步伐还是比较从容的，不管销售还是拿地。
01.金地为何不慌？——
较于那些要么被裹挟、要么干瞪眼的房企，作为一个“过来人”，金地的淡定，原因大致有二：
一是，土储规模充足，没有土地焦虑。
年报显示，截止2020年底，金地集团在全国70个城市拥有建面达6036万方的总土地储备，相比2019年底增长15.3%。
尤其是过去一年，金地集团新增116幅土地，新进9个城市，新增土储建面1657万方，总投资额达1350亿元，充分展现其在土地市场的底气。
结合金地目前的合约销售规模和增速，其已有土储足以支撑未来4-5年业绩发展需要。
二是，城市格局合理，不用扎堆追热。
针对热点一二线城市的“集中供地”虽是年初才落实，但金地早在去年便已加大了对热点一二线城市的布局。
2020年，新增土地储备面积的66%分布于一二线城市。提前加仓，也是金地面对土拍热潮，能相对从容的一个原因。
另一方面，金地较为注重城市布局广度和深度的平衡，既强调深耕，做厚规模和利润，又防范区域风险。
2020年，金地已进入 70 个地级市。从城市能级看，总土储面积中，一线城市占比13.5%、二线城市占比58.9%、优质三四线城市占比27.6%。
相对合理的布局，不仅平衡了风险，也让金地在新规下的拿地更为灵活，腾挪空间也更为充足，即金地无需死磕实施“两集中”新政的22个城市，可以把投资重心放在其他50多个布局的城市。
当然了，金地的既佛系又狼性，不盲目追热，但该拿的时候又毫不犹豫，并能拿到好地，与自身强大的综合实力分不开。
1、突出的财务和融资优势。
由于长期奉行稳健的财务策略，面对“有形之手”的紧箍咒，金地显得极为从容。
2020年，金地三线全部达标，净负债率为63.9%，剔除预收款的资产负债率为69.4%，现金短债比1.28。值得一提的是，不同于一些房企的突击操作，金地的财务杠杆一直很克制。用董事长凌克的话说，在历史上，金地也未突破过“三道红线”指标。
稳健的财务结构，不仅意味着金地没有被动去杠杆的压力，还强化了其在资本融资上的优势。
金地借到的钱，一直都很便宜，加权融资成本长期未突破5%，2020年更是进一步下降。
没有去杠杆的压力，也没有借不到钱或借贵钱的烦恼，也就意味着，资金问题不会成为金地拿地的顾虑。
2、管理优势带来较强的成本控制能力。
在衡量赚钱能力的毛利率和净利率两大指标上，金地也是长期位居行情前列。2020年，金地地产开发毛利率33.6%，净利率18.1%，均远超行业均值。
高毛利率和高净利率的背后，反映的是一家房企的综合性管理水平和成本控制能力。
具体来看，“三费”占比的持续性走低，是金地集团管理水平和成本控制能力持续精进的直接体现。
此外，还有存货周转效率的持续性提升。
从2018年到2020年，金地的存货周转天数分别为1225、1208、1049，处于下行通道中。
较强的管理水平和成本控制能力，就意味着，金地在拿地时可以啃一些其他房企啃不了骨头，也无形之中扩大了利润空间。
3、产业运营厚积薄发。
在非公开拿地渠道中，产业勾地是挑战性最大的一个，因为其考验着房企的产业运营能力，但也是综合获益最大的一种。
所以，很多房企都想打着产业的旗号勾地，但真正能做起来的却寥寥无几。
而金地却是无心插柳柳成荫。凭借工业园起家的先发优势，金地的产业运营已被打磨成了一把利刃，尤其是高科技产业园镇方面。
资料显示，金地威新已实现全国化布局，进驻华东、华北、东北、华中、华南、西部区域核心城市，并进军美国市场。截至2021年2月，金地威新已进入16座城市，开发运营着深圳威新科技园、上海嘉定智造园、南京威新软件科技园产业类项目共32个，管理面积近400万平方米。
基于产业运营方面的优势，“产城融合的新城区发展商”已成为金地身上的新标签。
4、对宏观形势和行业趋势良好的预判
想不想拿地是一回事，敢不敢、会不会拿地是另外一回事。
正是经历过拿错地的教训，如今金地在拿地上格外谨慎。为避免再踩坑、也为避免被市场情绪带偏，金地也在全面强化拿地能力。
从现在的后视镜中去看，过去三年，金地在投资节奏上，可以说很好地把握了周期轮动，命中投资窗口。
据悉，为进一步提升和强化拿地能力，金地已组建宏观和行业研究中心，加强对宏观经济、政策、市场的研究，并推动投资业务线信息化工作平台建设，为投资赋能。
03.拿什么打赢下半场？——
下半场，金地已形成一套清晰、有效的拿地原则和策略，并配备了强大的“武器”作为保障，挖出的护城河不仅深，还很宽。
拿地原则：注重地价和售价的平衡，宁愿错过，不能错拿。
金地之前曾吃过盲目拿高价地的亏，这种教训已成为金地的“肌肉记忆”。另一方面，在不怎么赚钱的下半场，房企的赚钱能力日益被资本市场所重视。
所以，作为一个重实际的理工男，金地现在非常看重自己的赚钱能力，为此一直把地价/售价比控制在一个相对较低的水平。
我们都知道，集中竞拍是房企拿地最常见的方式和渠道。
但在下半场，土拍拿地是越来越难、也越来越贵。几大城市刚结束的土拍，更是把这一事关房企生死存亡的问题无限放大。
扩大拿地“武器库”，尤其是非公开方式，已成房企们的一门必修课。在发展中比较注重平衡的金地，已发展出四种拿地渠道。
1、公开竞拍
这是最激烈的一种拿地方式，不过，金地善于利用合作杠杆，并适度的平衡规模和收益。
2020年，金地新增土储建面1657万方，其中权益土储建面813万方，占比49.1%，虽较2019年下降约3个百分点，但较于2018年则有着明显回升。
通过合作杠杆，金地确保了在行业内的规模优势，又缓解了资金杠杆压力，通过权益比的适度调整，又确保了利润，可谓一举三得。
2、收并购。
作为地产行业的骨灰级玩家，并购来说对金地并不难，但这个需要时间，就是在正确的时间，遇到正确的并购对象。
3、城市更新。
金地已在大本营深圳拿下了多个更新项目。
如福田赤尾村旧改、岗厦旧改等。其中，岗厦旧改项目位居深圳市中心区域，是福田中心区唯一的城中村，占地面积达22万方，被誉为深圳市建设标准要求最高和难度最大的重大改造项目。考虑项目区位资源的稀缺性，未来收益也是非常可观的。
4、产城融合。
金地得益于在产业运营上的先发优势，产业地产业务进入快速发展期，2020年，金地新获8 个项目，管理面积大幅增长，并在上海成功打造了首个生物医药的专业园区。
经过多年打磨，金地产业运营与地产开发相互协同的产城模式也已成熟，开启全面扩展模式。据悉，金地多个产城融合项目正在推进中，即将官宣。
目前金地拿地中，以收并购、城市更新、产城融合等非公开拿地和公开拿地的比率，大概3:7，未来非公开拿地的比例会进一步上升。
有序、从容的“粮草”补给，大大确保了金地未来增长的确定性。
03.金地被低估了么？——
一方面的是强劲的增长势头，一方面是扎实的发展基本面。在头部房企的盛世年华，我们也需要重新审视金地在资本市场的价值。
东方财富数据显示，金地集团的动态PE为4.08，还不到行业均值（8.47）的一半，PEG为0.36，仅有行业均值（0.67）的60%。
随着盈利的增长，金融机构预测出的金地2021-2023年动态PE分别为3.38、3.03、2.74，同期，行业均值分别为7.29、6.36、5.37。
虽然当下地产行业整体性氛围低迷，但金地的资本估值与其行业地位、企业基本面、发展势头，明显不符。
换言之，就个股而言，金地股价存在一定的被低估。
只要金地盈利保持稳增长，即便金地市场估值修复到行业平均值，也就意味着，金地股价有1倍的涨幅空间。
截至2020年底，金地已售未结转的合同负债约为944.9亿元，而过去几年，金地业绩年均复合增长率达32%，即便是在极其艰难的2020年，金地仍取得15%的增长，增速在top20中位居第五。
这也意味着，未来两三年，金地的营收和盈利增长基本都是无虞的。
届时，盈利增长叠加估值修复，就是戴维斯双击，如此以来，金地的投资回报就更加诱人了。
值得一提的是，金地的投资价值正在被越来越多的券商发掘，评级系数持续攀升，建议买入和持有的券商数量大幅增长。
随着市场一致性预期的不断强化，金地资本估值的修复和股价的上扬，还会远么？
这不，最近行情已经开始启动了。
粤公网安备 44030402000760号
