本周，深圳有八盘获得预售，众项目抢跑“金九银十”，竞争激烈。
其中，光明两盘，龙岗两盘，坪山两盘，宝安一盘，盐田一盘。分别是，金茂公园里（光明）、星河天地公馆（光明）、颐安都会中央花园（龙岗）、华侨城荷棠里（龙岗）、龙光玖誉雅筑里（坪山）、怡瑞达云秀府（坪山）、玺玥华府（宝安）、臻湾云庭（盐田）。
光明，续金地峰境瑞府拿到预售之后，星河天地便紧随其上，推出937套住宅，建面区间在90-130㎡，均价5.19万，总价434万起。峰境瑞府和星河天地两盘分庭抗礼，各自都有十分具有吸引力的卖点。峰境瑞府，纯居大盘，景观配套上有一定优势，物业服务口碑好；星河天地，坐拥地铁口，商业综合体。两个常年刷榜的项目引领着刚需和改善的目光，消化着一批又一批的购买力。
金茂公园产品上小而精美，但地段上偏离主流，关注度显然较弱。此次推出269套住宅，建面约88-115㎡，均价5.17万，总价438万起。在三盘齐开的背景下闷闷之声，入围比例1：2的成绩在光明来说“四平八稳”。
龙岗，在前两周尽量大盘齐开的状况后，迎来熟悉的网红盘——颐安都会中央花园。此次颐安都会中央花园共推375套住宅，建面约88-127㎡，均价约5.56万，总价474万起。板块上，颐安位于大运新城，龙岗东部核心地段。作为与大运枢纽紧密相连的综合体项目，颐安还享有多重轨交网络。利好叠加之下，产品形成了高性价比的优势，具有很强的竞争力。
龙岗西部坂田，华侨城荷棠里共推365套住宅，建面约88-117㎡，均价5.9万，总价443万/套起。对于“断货王”的坂田而言，华侨城荷棠里的入市让市场“久旱逢甘露”。
坪山两盘，龙光玖誉雅筑里，推355套住宅，建面约96-117㎡，均价4.25万，总价358万起；怡瑞达云秀府，推338套住宅，建面约69-92㎡，均价3.74万/㎡，总价252万起。
两个项目在板块/产品上没有平行对比的必要，针对两个板块，产品，按各自需求选择、匹配即可。
玺玥华府共推514套住宅，建面约94-413㎡，均价约8.87万/㎡，总价734万起。宝安洪浪北主干道项目，综合体大盘，汇聚的优质资源众多，留仙洞总部基地、宝安中心、后海、前海等重要片区环绕。
臻湾云庭共推508套住宅，建面约67-93㎡，均价约5.44万/㎡，总价约349万起。项目位于盐田城区，市政配套优，但整体体量比较小，商业配套较依赖周边大盘。
临深，本周有新盘预售、在售，供应相对平稳。
联发·天境雅居
作为龙岗“西核心”的坂雪岗科技城是“广深科技创新走廊”十大核心创新平台之一，近些年来发展迅速，高新技术企业的聚集令它拥有了高度密集的产业基础。
坂银通道及地铁10号线开通的交通升级红利，坂田与福田、罗湖之间的通行效率大大提升。片区生活配套逐步的完善成熟，甲级医院、学校，规划博物馆、图书馆、艺术中心规划、建设落地，坂田“产城融合、产城互动”的趋势进一步加速。
近期，坂田将迎来全新住宅项目——联发·天境雅居，将推出建面约89/112㎡三至四房产品（以开发商公告的为准）。
项目效果图：
1. 项目整体区位
联发·天境雅居所处的片区为龙岗坂田片区，该片区是深圳中部发展脊梁上的重要区域。片区西临龙华，南临福田中心及罗湖中心。因地缘优势承接了中心区外溢发展力，在深圳城市建设“西移、北拓”的持续趋势下，坂田片区逐步承接深圳主城区服务功能的外溢，成为人口流入最多的地方之一。
随着《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）公示，深圳市核心区扩容被提及。多中心、组团式发展的城市规划将打开城市发展的全新格局。
坂田作为其中的重要节点被纳入“一核多心网络化”的城市开发格局中。这也将意味着坂田城市能级的提升，在都市功能定位上，跃升至与南山高新园、福田香蜜湖金融中心、龙华商贸中心等中心区同等地位。在产业发展、城市要素聚集、区域互联、城市配套、城市面貌改进上，坂田都将提速提质，步入发展的快车轨道。
深圳都市核心区范围示意图，来源于《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）公示：
2. 法定图则
以法定图则为参考，项目位于“坂雪岗科技城北区”。片区拥有众多的高新科技产业带和连片产业拓展区。
周边的产业集群汇集知名企业、国际知名的通信技术与计算机技术的研发总部
以华为全球总部、天安云谷智慧园区为代表，上雪科技城、深圳东部科创谷、梦网科技、经纬通信等为联动，片区构建了多层次的产业生态。
坂雪岗科技城总体效果图：
3. 周边旧改
项目周边拥有众多单元级别城市更新规划，片区城市更新上具有连片开发+规模统筹的特质。如天安开发的岗头天安云谷智慧园区、万科DY08单元商业体，佳兆业DY02、DY14单元商住综合体、保利04子单元旧改等，有众多知名开发商的身影在这里聚集。
岗头天安云谷智慧园区开发单元占地面积76万平方米，总建筑面积289万平方米。项目一期已落成产业办公大楼、大型商业、多功能展览馆以及极创公园。研发大厦已进驻华为终端、华为核心网事业部、埃森哲、艾比森、世强先进、安奈儿、中软国际等300多家高新科技企业。项目三、四、五、六期正轮动开发中，后续还将引进办公产业园、54班九年制公立学校、幼儿园、图书馆、五星级酒店等。
DY02开发单元由“旧改之王”佳兆业操盘，项目规划占地面积约65万平方米，改造后的DY02地块将打造成为集研发办公、居住、商务、文化休闲、餐饮、购物、酒店公寓于一体的多功能的城市综合体。
DY08更新单元由万科操盘，总占地面积约4.4万㎡，总建面约44.3万㎡，涵盖公寓、办公、商业等多元业态为一体，其中商业面积约10万㎡。
随着各个大型单元城市更新的落地，区域大型体验型商业的潜力将被持续挖掘，庞大的城市综合体集聚于此，将形成又一区域中心。
4. 交通配套
地铁交通配套方面，项目邻近地铁10号线“华为站”。直线距离约570米（根据百度地图测量，仅供参考）。
从华为站出发，三站即可到达五和枢纽，五站即可到达深圳北站枢纽。
五和地铁站现为轨道5号线、10号线的换乘枢纽。未来，深惠城际、深大城际（轨道33号线）、广深中轴城际线将引入五和站，五和站由两线换乘站提升为五线综合枢纽，成为深圳核心枢纽之一；深圳北站枢纽从高铁枢纽进化为城市综合枢纽，除已建成的4、5、6号线，未来还将引入22、27号线和深惠城际线。
目前，深惠城际与深大城际均已动工。两条城际将增进坂田对龙华商贸中心、深圳北站新城、宝安国际机场枢纽、西丽高铁枢纽、前海自贸区、龙岗中心城及大运新城等城市功能区的联络。
深惠城际、深大城际走向示意图：
因此，项目在地铁出行效率和路径选择上，具有相当的优势。
五和枢纽、深圳北站枢纽位置示意图：
此外，项目周边有多条规划地铁（25、27号线），在项目周边形成围合式分布。
地铁25号线将加强坂田对龙华商贸中心、布吉新城、罗湖清水河大型枢纽的路网联络。
地铁27号线将加强坂田对深圳北站新城、留仙洞总部基地、南山科技园、后海中心区、前海自贸区的路网联系。
规划地铁25、27号线走向示意图：
城市高速路网方面，项目享受“五横四纵两半环”路网+坂银通道。
五横包含南坪快速、布龙路、贝尔路、坂李大道、沈海高速；四纵包含梅观高速、五和大道、坂雪岗大道、清平高速；两半环包含坂澜大道、环城路。
项目由坂雪岗大道直达坂银通道，经梅林关可快捷进入市中心区。通过坂银通道，坂田开车到福田只需约12分钟。
经五和大道，项目可达南坪快速，南坪快速贯穿深圳各区，通过南坪快速，可快速抵达宝安、南山、福田、龙华、罗湖、龙岗中心、盐田、坪山新区、大鹏新区等城市组团。
坂银通道：
图片来源：深圳交通 公众号
5.商业配套
项目自带约3000㎡社区商业。
从项目出发，可方便抵达天安云谷商业、百佳华Max city、长龙Mall、等约40万㎡繁华商业街区。
另外，片区有Cococity、坂田天虹等品牌商业加持，可以满足一站式购物需求、餐饮、娱乐、运动等多重场景的切换。
天安云谷商业综合体：
图片来源：公众号 设计本
百佳华Max city：
图片来源：官网 元本设计
6.医疗配套
项目两公里内有深圳市人民医院（坂田园区）、龙岗第二中医院、云杉云里医院、吉华医院（三甲在建中）。
预计到2025年，坂田片区床位将达成4128张，较2019年末增长7.6倍，届时坂田片区将成为龙岗区医疗资源最充裕、医疗水平最高端的区域。
预计到2025年，坂田片区床位将达成4128张，较2019年末增长7.6倍，届时坂田片区将成为龙岗区医疗资源最充裕、医疗水平最高端的区域。
信息来源网址：南方新闻网 链接
香港中文大学深圳直属医院（三甲在建）效果图：
龙岗第二中医院（三甲在建）效果图：
7.文娱配套
毗邻坂田国际艺术中心、云里梦想乐园、甘坑客家小镇等市级人文配套，周边更规划有博物馆、图书馆、深圳科技博览中心（建设中）、岗头科技公园等优质的人文配套。
坂田国际艺术中心效果图：
云里梦想乐园：
图片来源：公众号 星高度云里梦想乐园
8.项目产品
项目总占地面积约2.1万㎡，总建筑面积约13万㎡。自带6班幼儿园及3000㎡商业配套。容积率为4.3。绿化率约40%。车位比为1：1.012。
项目整体效果图：
项目园林效果图：
项目配套幼儿园效果示意图：
住宅总户数1013套（含人才房488套），住宅可售套数525套。住宅交付标准为精装交付。住宅产品层高约3米。
项目平面布局示意图：
9.关于开发商
联发集团成立于1983年，系世界500强企业厦门建发集团旗下核心行业集团。秉持“创造品质生活，服务城市发展”的企业使命，联发集团专注房地产开发、物业服务、代建业务及城市更新、产业运营，布局全国26座城市，服务超45万业主，已连续15年上榜中国房地产百强企业，2021年位列第43位。联发物业连续12年荣膺“中国物业服务百强企业”, 2021年位居39强，目前业务规模覆盖全国24城市，在管面积超4300万平方米，是国际金钥匙联盟成员之一。
小结
总的来说，联发位居深圳中轴发展轴上的坂田片区，在坂雪岗科技城的概念主导下，片区着力营造产城一体，宜居宜业的生活空间，高密度的就业人口也不断强化区域常驻人口密度和迭代。
与此同时，随着深圳发展战略向都市圈行进，坂田片区整体纳入都市核心区，多重变化和发展机遇催生更大的发展格局更，凭借其相对的地理中心优势，应有更大的想象空间。
以华为基地为核心区，片区产业风貌突出、高科技工业配套先进。近几年在城市更新的配合之下，项目周边大型综合体涌现，城建面貌不断焕新，人居环境不断改善，片区向城市复合型功能区跃进。
项目地铁口优势突出，10号线中途南北垂直，可快速抵达福田核心地带。片区五和枢纽站将拓展容纳更多轨交网络，枢纽定位将得到极大提升，成为重要的TOD节点。
就项目产品而言，联发天境雅居主打建面约89㎡三房和建面约112㎡四房，主要满足刚改家庭，定位精准。
联发天境雅居户型格局方正合理，建面约89㎡三房户型朝南，居住舒适度高，通风采光佳，且具有套内使用率较高的特点。客、餐厅一体直通阳台，格局敞亮。全明主卧+私享卫浴。
建面约112㎡四房户型拥有阔绰横厅，直通宽幕阳台。次卧、儿童房可分可合，满足不同阶段的家庭需求。
联发天境雅居体现出较高的性价比。对于刚需和刚改型置业需求者，都比较友好。
金地峰境瑞府二期
金地峰境瑞府二期处于光明中心区比较中心的区位，片区南邻光明凤凰城、北接科学城启动区，是光明重点规划片区。
同时，片区规划为科学城综合服务中心，打造深圳北部中心的“城市心脏”，建设集商业、文化、游憩、休闲配套于一体的城市新中心。（以上信息来源于深圳政府在线）
作为深圳市“新时代十大文化设施”之一的深圳科技馆新馆（计划2023年竣工），及西方美术馆（暂定名）等设施均坐落于光明中心区内。
区位示意图：
而临近的凤凰城片区是当前光明发展比较均衡的区域，也是光明行政文化设施比较集中的区域。包括：
光明文化艺术中心（光明首个地标级文化综合体，含演艺中心、美术馆、图书馆等）；
光明群众体育中心（含网球场、攀岩场、羽毛球场、游泳池、篮球场等各类大众体育设施）；
以及即将打响凤凰城商圈的龙光商业广场（约10万㎡）、光明万达广场（约4.8万㎡）商业集群等，涵盖生活的方方面面，都有利于完善片区的宜居属性。
光明片区整体效果示意图，仅供参考：
集众多科创头衔及规划项目落地，体现出了光明的高段位发展目标，区域影响力辐射力将进一步增强，综合地位也将持续提升，不断夯实光明的发展态势，这也是光明近几年受置业者热烈追捧，被高度看好的主要原因。
金地峰境瑞府二期叠加光明中心区和凤凰城两大重点板块，基础设施的建设、产业人群的溢出，对于区域及物业的整体提升，都具有良好的作用。
3.
聚焦回项目本身，金地峰境瑞府二期共推售3栋住宅（5栋、6栋A座、6栋B座、7栋A座、7栋B座），共计583套住宅房源，主推建面约93-136㎡共4种户型，2梯4户的梯户配比。
此批住宅均带装修交付，配置金地“五芯精装家”体系，包含中央空调、主卧智能马桶、净水器、热水器、洗碗机、燃气灶、抽油烟机等大品牌家电。
金地的装修标准是比较令人放心的，比如在材料上，金地向来注重品质，努力提升居住体验，如厨房大板的细节处理，不仅美观耐用还能不沾灰，方便清洗；
在细微的生活场景处理上，配有USB插座、夜灯、入户收纳、主卧收纳、电动晾衣架、厨房凉霸、卫生间暖浴设备，周全考虑业主的实际使用需求。
户型分布示意图：
规划有地下停车位628个，可满足每户业主最基本的停车需求。
据了解，项目停车场内规划监控系统布局，可监控擦车、隐蔽磕碰，以及通过智能车辆识别等诸多安全上的设计、考量。
项目示意图：
作为金地在光明首个项目的延续新品，凭借金地30多年的房地产开发及运营经验，及秉持“科学筑家，智美精工”的产品理念，项目还在其它多个方面具有突出表现，也是项目与其他新盘产品对比下，较为显著的特色。
第一，正南或偏南朝向，没有朝北单元。
金地峰境瑞府二期所有楼栋与户型基本实现坐北向南的布局，户型朝向（客厅朝向）以正南、东南、西南为主。
深圳新房市场上，全南向布局不算多见。在夏季盛行东南季风的深圳，南向户型有利于通风、采光。特别是在南北通透户型中，南北对流舒畅，实现舒适居家。
项目示意图：
第二，规划容积率约3.5，低容积低密度。
在当期新盘选择中，容积率较低的一个，其实放在全市域来看，也是较低的。一般的新房社区基本容积率在5左右，甚至出现不少6以上的住区。
较低容积率可带来更舒适的居家环境，营造出更舒心的社区氛围。
项目示意图：
第三，社区物业纯粹，纯商品住房社区。
除少量沿街门面外，项目以住宅物业为主，且住宅均为商品房，无配建保障房、人才房及回迁房，能够保证居住的纯粹属性。
同时，为满足业主的基本居住需求，社区内配建打造全龄设施，包括老人照料中心、儿童玩乐区等。
社区园林示意图：
第四，四种户型可选，功能全面不失尺度。
项目主推建面约93㎡（户型图标注为约95㎡，含A1及A2户型两种）-115㎡（B户型）-136㎡（C户型）共4种户型。
户型面积段满足主流3-4房家庭需求，尤其是以刚需、刚改置业者为主，也为对居住舒适空间有更高要求的购房者提供可选空间。
整体看，户型功能全面不失尺度，具有较强的均好性。户型格局方正，动静分区科学，功能空间合理；基本上能做到良好的开间进深比，全飘窗设计，采光性能佳；卧室空间分配均衡，空间实用性能较好。
在当前新房市场上，对于不少购房需求者来说，此类户型要素都比较友好。同时有较高的性价比，备案均价约5.14万/㎡，单价区间在4.81-5.31万/㎡，总价区间在458-745万/套。
各户型单价、总价区间示意图：
建面约95㎡动静分区户型：良好的朝向大部分单位拥有花园景观，阳光直射充足。各单位之间基本没有实现干扰，空间布局合理，功能空间恰到好处。每个房间均可达到3米的开间，空间尺度优于不少同类面积段产品。选择比较多，看花园的优先。
A1户型示意图：
建面约95㎡通透户型：南北通透，通风采光性能佳，主要生活空间日照充足。主次卧开间进深比合理，空间利用充分。功能划分清晰，空间感强。该户型产品具备较强的市场竞争力，货量不多，分布在7栋A座和B座各一条腿，避免扎堆选择。
A2户型示意图：
建面约115㎡户型：户型做到了4房，以较小的建面撬动更大的家庭空间需求。大开间短进深，四空间朝阳。主次卧开间进深比合理，空间利用充分，功能全面。可根据需要进行横竖厅切换，大型通廊式阳台宽敞实用，也可根据需要调整居住空间占比。
B户型示意图：
建面约136㎡通透横厅：大开间短进深，通风采光性能佳。横厅布局双面开窗，宽敞明亮，主次卧开间进深比良好、功能全面。餐客厅一体化设计，餐客厨联系紧密功能独立，紧邻开间约7m观景阳台，自然光线充足。入户玄关自然通风采光，拥有良好的居住体验，满足空间及品质改善型家庭需求。
C户型示意图：
总的来说，金地峰境瑞府二期位居光明中心，在科学城的整体规划下，市、区多级资源倾注，为片区发展注入强心剂，片区整体具有较好的发展预期和成长空间。
项目周边以居住及相关的配套用地为主，并处于城区发展的大开发节点，建设新盘林立，旧改规划明确，社区氛围逐步培育中。在可预见的将来，居住属性比较高。同时，项目附近布局有6号线、13号线（在建中）等地铁线路及站点，分别对接福田、南山等城市核心区方便快捷。
金地峰境瑞府二期主推建面约93-136㎡带精装住宅，具有纯居住、圈层纯粹、低容积、高品质、全南向等多种友好的产品特色，在当前新房市场中有较强的竞争力。对于认可光明的发展前景，对居住品质又有所追求的刚需、刚改购房者而言，是可重点考虑的产品对象。
（内容完）
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