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吊诡的房价“限跌令”,可怕的楼市“安全感”

李宇嘉 地产 发布时间:2021.09.27 10:46:47
浏览:7448

关于“限跌令”,本来觉得没啥好说的,原因很简单:


1、每次楼市下行,开发商打折打得很,就会有“限跌令”。最典型的就是2008年,万科在南京江宁区的项目降价促销,被当地住建部门点名批评。


2、现在楼市不景气,有些开发商低价倾销,对市场预期的冲击太大了。照这样下去,哪个开发商还敢拿地?再者,对不久前拿了高价地,给地方财政做了贡献的开发商,多么不公平。

 

所以,从地方政府的角度看,“限跌令”再正常不过了。但是,如果看看数据的话,形势可能比我们想象的严峻。


01 .


近期,突然发现,房价下跌的城市突然多了。


8月70城中有43个城市的二手房价格指数下跌或停涨,比7月增加了14个,下跌或停涨城市数创2015年3月份以来最大(除疫情冲击的2020年2月份)。三四线城市为-0.1%,为2020年以来首次下跌。

 

根据禧泰数据,2021 年 8 月我国 315 个样本城市中 106 个实 现房价同比下跌,189 个实现环比下跌。这里面大多数都是三四线城市,而且是内地和中西部三四线城市。

 

如果你认为,这种下跌是周期性的,还会像2016-2018年那样,还会有类似棚改和去库存的大利好,房价还会涨回来,那就错了。

 

这种下跌,可能是趋势性的。为什么这么讲呢?

 

当下,三四线城市的政策环境是很好的,不仅不存在热点城市那些限售、限购,地方能扶持的政策,都已经或明或暗地用上了,比如税收政策、贷款政策都是按最低比例执行,但这两年楼市不怎么景气。2014-2018年,大规模棚改叠加“去库存”利好,三四线城市建设了很多房子,现在优惠政策都退出了,连续几年红红火火的“返乡置业”,现在也没啥动力了,三四线城市房价下跌在清理之中。

 

没有新一轮货币刺激,内地和中西部的很多三四线城市,基本上会延续当前阴跌的走势。显然,如何我们能看清形势的话,就知道刺激楼市、大规模放水已成为过去式了。当人口增量难以支撑楼市需求,估计还会有更多的三四线城市下跌。


02 .


有人会说,楼市下行,经济财政受冲击,就会救市、就会放水,这是无解的呀!

 

这是老黄历了,我们的思维确实要换一换了,经济高质量发展,楼市也进入新时代了。

 

人口跟着就业走;

就业跟着产业走;

产业跟着规划走。

 

影响楼市的人流走向已今非昔比。当人口越来越向都市圈和中心城市迁徙,楼市有效需求的区域重心在变化,内地和中西部三四线城市楼市下行的影响就很小了。

 

目前,楼市重心开始向都市圈转移了,包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈,包括9个国家中心城市在内的核心区域,正在成为楼市供应和需求的有效区域,占新增供需的比例越来越大。悄然间,楼市的价值版图已发生了乾坤大挪移。

 

近期,有一个新闻讲的是城市的座次新排序。近日国家统计局公布《经济社会发展统计图表:第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》,官宣了我国最新的超大城市、特大城市名单,两份名单均再添新员,总数分别达7个、14个。以这些人口500万、1000万的城市为核心,正在形成多个都市圈。



这些区域,正在创造新的密集的楼市需求,正在成为楼市新的有效区域。这是重大信号,当楼市的有效需求(比如年轻人、有钱人)都到都市圈了,这些三四线城市房价下跌也没太大的影响,毕竟房子是为人服务的,当很多人都走了,守着这堆钢筋水泥还有什么意义呢?

 

不过,这种大腾挪绝非挥挥衣袖不带走一片云彩,这般云淡风轻。持有这些房子的人,可能就要受损了,这部分人还挺多的。眼看着房子天天阴跌,干着急却卖不出去,甚至连交易对手都找不到。要能卖出去,估计得真的要打到骨折。

 

没办法,这是我国楼市过剩泡沫“软着陆”的必然路径。由于这部分人很多,落在每个人身上的“体感阵痛”并不会很明显。


一方面是分担泡沫,痛感降低了;


另一方面,长期没有交易对手,意味着只有挂牌价,而没有成交价,也就没有“打到骨折卖掉”的那种锥刺的痛感,曾经美好的纸面财富感,可能会保留很长时间,但其实已是昨日黄花。


03 .


很多人不解,难道国家不管了吗?真的管不了,也不应该管。为啥这么讲呢?近期,我们经常听到,住建部又约谈了某个城市,约谈了某个开发商,要落实主体责任。主体责任,乍一看很空洞、很玄幻,但绝非如此。9月初国新办举行“努力实现全体人民住有所居”的新闻发布会,住建部提出建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制。

 

这是什么意思呢?

 

楼市太大了,链条太长了,涉及到的主体太多了,影响机制太复杂了,问题太多也太棘手了。每个主体都想分享楼市繁荣的红利,套利、浑水摸鱼者也大有人在,都不想承担责任。口头上信誓旦旦地“房住不炒”,背地里该干啥干啥,就跟“上午还在大谈反腐,下午就被带走”一样。但是,从历史上的金融危机、地产泡沫破灭的雪崩事件来看,没有一片雪花是无辜的。

 

每个主体自行其是,从个体和局部来看是合理的,但合起来就是谬误,就是金融危机、地产泡沫。强调楼市的主体责任,就是大家都要约束自己的行为,管好自己,对自己行为负责。只有这样,才能避免扯皮和无赖导致很多控制风险的措施、纠偏非理性繁荣的行动,能够辅助实施。

 

因此,对楼市来说,主体责任必须要细化和落地:


地方政府负他的调控责任,不能只享受土地财政,不担责任;


银行负自己的风险管控责任,不能有了抵押物担保,就万事大吉了,以为可以躺着赚钱了,而不管企业有没有经营上的问题;


开发商负自己的经营责任,不能拿着各路资金实行自己的“豪赌梦”,不管不顾这一行为带来的系统性风险。

 

购房者也一样。大部分普通百姓都会认为,国人热衷于买房,特别是买多套房、投资房产、投机炒作,是由于我国投资渠道不畅,社保保障力度不够,导致老百姓不的不买房。这确实是一个因素,但还有一层因素,可能与中国传统文化理念或价值观有关。

 

中泰证券李迅雷老师的研究称,佛教在中印两国传播很深,但印度严格遵守教规、修行和虔诚学习,以谋求解脱,实现灵魂与神合二为一。而佛教在我国民间传播后,则带有较强的功利色彩,很多人祈求福禄寿而非来世。我国的传统文化与宗教思想对经济乃至社会发展更有利,如中国人为追求富裕而勤奋工作,而印度人对于功名利禄看得相对较淡。

 

再比如,以劳动参与率为例,中国女性劳动参与率超过70%,几乎是全球最高,而2017-18年印度的女性的劳动参与率只有23.3%。

 

再如,从股市的换手率看,A股的换手率水平名列全球前茅,而同属新兴市场的印度股市,换手率很低。又以过去20年来奥运会金牌数量为例,中国与印度人口数量差不多,但中国的金牌数量稳居全球前三,而印度往往为零或只有一块金牌。 


04 .


回到买房。我们国家对买房的限制是最严格的,贷款首付比例是全球最高的,国外可能只要10%的首付比例,还有限购、限售等一大堆名目繁多的约束性措施。即便如此,即便我们三番五次、五次三番告诉大家“房住不炒”,但依然挡不住。列祖列宗面前,该讲的都讲了,剩下的只能是各自对各自负责。

 

别把政府想的太超能,市场经济搞了几十年,法制建设搞了几十年。90年代广东信托投资公司破产,作为知名的大国企,国外债权人一直判断政府会救,但政府讲的掷地有声,推进市场化,必须要破除旧模式,风险不是没有提醒过,谁家的孩子谁抱走。在楼市,地方政府就是一个主体,他承担的责任是有限的,规则摆在面前,银行、开发商、购房者各自承担各自的。

 

就拿近期陷入债务危机和资金链断裂风险的某龙头房企案来说,很多人都在说国家要救助、要放水。纯粹胡扯,随着问题的不断暴露,大家都看到了,违规操作之严重,让人瞠目结舌,哪像一家排名前三,要做百年老店的龙头企业。所以,企业及其负责人要以全部家当承担责任,倾家荡产是必然的。

 

对银行来说,对国外债权人来说,也要承担自己的责任。融资的时候,有没有做尽职调查,还是一味地相信地产抵押物,相信刚性兑付和隐性担保。政府能做的,是切割风险,大而化之,让每一个该承担的主体,都要承担自己该承担的,降低系统性风险的概率。

 

当然,要确保项目竣工交付,因为老百姓是信息弱势方,不知道买房的钱被挪用了。但房子拿到以后,能不能赚钱,就不是政府该保证的了。

 

回到“限跌令”。对于内地三四线城市来说,如果供应量大,人口外流和老龄化严重,基于自身发展和主体责任,必须要祭出“限跌令”,但这样的做法可以缓减下跌的节奏,但可能无法阻止下跌的进程,这是地方不得不接受的结果,要承担的责任。

 

关于三四线城市如何稳定楼市,也不是没给过药方。比如,短期内,要合理评估在售库存和潜在库存,及时停止供地和旧改,收缩楼市增量供应区域,避免财政在公共服务上无序投放,保护好中心区和安全区,守住楼市的基本盘,做到楼市下限有支撑;长期看,还是要夯实产业和人口基础,要和周边中心城市做好产业协调和互补、错位发展,慢慢扩大楼市需求的范围。

 

问题是,有这么做过吗?


房价 宏观分析

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