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谢逸枫:房企至黑暗时刻即将过去!

谢逸枫 发布时间:2021.10.12 15:03:21
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文/谢逸枫


老汉再次准确的判断出,由于实体经济变化、楼市下行快、房地产四最的影响,中国楼市政策下一步会微调放松走势。第三季度是中国房地产政策的拐点信号、第四季度是城市具体楼市政策的转折点,其中7月30日、9月27日、9月29日的三个会议,涉及到的货币、房地产政策表述,是房地产政策见底的信号。


鉴于宏观经济压力、房企信用风险事件、房价暂无上涨压力、房价下降过快、库存量过高、土地财收入下降过快、土地市场下行,将推动金融、信贷、税收、房地产政策边际宽松。宽松是在“房住不炒”下的“因城施策”。预计不会全面、大规模的刺激楼市,不要幻想2万已、4万亿的刺激计划。


按照房地产行业政策导向来看,政策依然牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。从2020年8月三道红线和12月房地产贷款集中度管理政策推出开始,房地产市场的政策调控不断,陆续推出了集中供地、建立购地资金审查和清退机制等政策。


加大市场乱象查处力度,加强交易资金监管、突出整治经营贷,消费贷等非个人住房贷款用于购房等,房地产市场步入全面监管和调控阶段。政策调控角度,总体调控的目的是维持房地产市场平稳健康发展,防止企业过度运用杠杆从而引发系统性风险。未来房地产调控方向,行业调控的原则和方向并没有改变,严调控是常态。


目前房地产政策调整,基本上分成四个阶段。


第一阶段是国家层面率先行动,宏观政策定调调整,房地产政策口风转变。


7月到9月,国家对货币、房地产政策的调整讲话指导,提醒地方要及时调整楼市政策,避免风险。7月30日删除了“不急转弯”,要求金融机构配合地方,也提到货币供应与GDP匹配,这是非常的少见。应该讲,过去二年的会议中,这样的讲话,意味着实体经济已经产生了变化。


9月27日的央行例会非常罕见的提出“两个维护”(维护房地产市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益),自2009 年起,央行货币政策委员会共召开 94 次例会,本次三季度例会则是近 12 年来首次提及 房地产 。此表态,无疑是雪中送炭,给楼市一个强心剂。


9月29日的央行、银保监会的房地产金融工作座谈会,提出 " 增强信贷总量增长稳定性,维护房地产市场健康发展 "。这是一个好消息。一个稳定信心,定调市场,思路清晰的好消息。楼市过热不利于民生,楼市过冷则不利于经济的发展,也不利于民生。所以楼市的调控最终还是以 " 维稳 " 为主。


央行对金融部门实施房地产金融审慎管理的提法由原来的 " 持续加强 "、" 深化 " 转为 " 准确把握和执行好 ",金融部门或对以往部分做法进行完善和改进。明年上半年计划投放的部分贷款,提前到今年下半年投放,以此对冲近期信贷增速下滑趋势,增强信贷总量增长的稳定性。意味着对融资调控会微调。



历年季度例会内容来看,本次季度例会透露信息表明,货币政策调控基调维持不变,整体具备一定的延续性。例会中提到全球疫情仍在持续演变,外部环境更趋严峻复杂,国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。目前的经济形势下,从防范外部冲击的角度考虑,防范内部风险显得尤其重要。


例会首次提及维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益,结合近期发生的一些房企风险事件,表明央行对市场下行及行业的风险事件有所关注,房地产稳定健康发展仍旧是维护重点,且从维护住房消费者的合法权益角度,保民生,保交房或将成为下一阶段工作重点。





同时考虑到央行座谈会,不向房地产市场发出错误信号,防止政策调整误伤合理的市场需求。预计第四季度,房地产销售端、融资端、土地供应端,会出现边际放松,主要体现在按揭额度的正常需求下的边际放松,对房企的销售回款将形成一定支撑,让房企度过最艰难的时刻。


第二阶段是地方层面配合行动,基本上是围绕着四类城市进行的楼市政策微调。


其一是针对16城房价下跌过快的城市。直接给出房价“限跌令”,已经有11城市(沈阳、昆明、菏泽、岳阳、唐山、株洲、桂林、江阴、张家口、惠州、南宁),这类城市出的政策最简单。因此,预计不会有太多的城市跟进,不利于市场供需关系的平衡。


目前已发布限跌令的11个城市,有8个为三四线城市,其余3个二线城市中,沈阳位于东北,昆明位于西南,面临的楼市下行压力都比较大。尤其是三四线城市,经济、产业薄弱,需求有限,在棚改退潮后,资金与人口及购买力流出严重,这些城市楼市处于下行态势,房价跌幅较大。


其二是针对库存过高、楼市下行过快、土地出让金下降过快的城市。落户门槛下降(上海、广州、佛山)、人才、首套房购房补贴(之前有广州、大连、沈阳,现在有长春、哈尔滨、宁波市奉化区)、二手房转让个税税率下降(惠州、中山、肇庆、珠海、东莞)、房贷利率下调(广州、佛山、苏州)。


值得注意的是库存过高的城市,基本上是三四线城市,商品库存高、住房供应过剩,完全是供大于求的市场局面。最严重的土地供应过剩,由于人口、资金、需求外流,供应不断不断的上升,导致商品房库存非常庞大。目前没有出土地供应计划调整的政策,主要是考虑到财政收入下降,需要卖地增加财政。


其三是针对房企销售面积与金额下降、运营与经营困难、债务违约与流动性紧张的城市。此前,黑龙江省工商联房地产商会组织部分会长召开了座谈研讨会,结合目前哈尔滨市房地产行业面临的主要问题进行了梳理,向省政府、哈尔滨市政府及有关部门提出了包括调整土地增值税预征率、调整供地节奏、降低落户门槛等意见和建议。


促进房地产市场的健康稳定发展,其中部分建议已被政府部门采纳。国税总黑龙江省税局、黑龙江省财政、黑龙江省住建厅于9月30日发布了调整土地增值税预征率的公告,自10月1日起,全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。


10月10日,哈尔滨打响“第一枪”,出台政策稳定房地产市场。自10月1日起施行,有效期至2022年12月31日,期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整。提出对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业,2022年6月1日前,取得土地使用权的房地产开发项目,在2022年12月31日之前,高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的,企业可按栋申请商品房预售许可证。


2022年12月31日前,对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目,满足返还条件的,应尽快予以返还。放宽二手房公积金贷款房龄年限,由20年提高到30年,贷款年限与房龄之和不超过50年。施行购房补贴政策,购房补贴以货币形式一次性发放,发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。


哈尔滨打响楼市救市第一枪,意味着2021年第四季度,部分城市房地产政策迎新一轮宽松期,关键是释放出政策见底,抄底买房强烈信号。此次出台的政策有很强的信号意义,预计后续跟进城市会增加。当前全国很多城市的楼市矛盾,已经从过热开始转为过冷。过冷出现了新的风险,即房地产企业的金融风险问题。


哈市积极出台政策进行保障,包括全范围为房企减负,包括降低预售许可的标准、加快预售资金的返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动等。多渠道落实了去库存的政策,包括对大学生和新市民实施购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限、公寓产品落实民用价格标准等。


符合预期,同时意味着近期政策风向的变化。今年以来,全国房地产调控政策呈现收紧态势,多个地方政府因城施策,高频出台楼市调控措施成为业内共识。应该注意政策微调中的口径和市场反应,依然要坚持在房住不炒的框架下进行。


截至9月底已有超30个城市累计发布超70条调控政策,因城施策调控工具箱不断完善细化,涉及到限售、限价、限购、限贷、公证摇号购房、调整增值税免征年限、土地出让管理及二手房成交参考价机制等多个方面,调控范围从一二线热点城市扩大至三四线热点城市,出台二手房指导价的城市规模在不断扩围。


今年三季度以来,随着市场调整压力的进一步加大,部分城市出台相关扶持政策。政策“双向”调节模式开启。各地政策“双向”调节模式开启,“限涨”与“限跌”同现,已有岳阳、沈阳、长春、唐山等11城出台“限跌令”,另有部分城市发放人才购房补贴、上调公积金贷款额度、下调二手房交易个税征收率等,以稳定市场预期。


第三阶段是中房协、省商会、部委层面、省会、地市层面行动,提出楼市政策建议,各部协调,地方调整。


房企至黑暗时刻即将过去。中房协将召集部分房企集体座谈,摸底房企真实困境。中国房地产业协会预计在10月15日召集部分房地产开发商在北京召开座谈会,部分房地产开发商已经接到相关通知。会议内容主要围绕近期房地产市场动荡,部分房地产开发商发展受阻,经营困难。


所以,房协将通过会议了解市场声音,听取房企意见,全面摸底市场,且与会人员级别在副总裁以上。毫无疑问,由于会议级别较高,这次会议将具有楼市风向标意义,意味着楼市政策最严厉将要结束,迎金融、信贷、土地、财税宽松周期,房企至黑暗时刻即将过去。第四季度开始,会有越来越多的城市纷纷跟进。


金融、融资、信贷、土地、税收、行政管制措施的调整,应该会很快实施。预计会降准、降息,放出资金之后,房贷首付、利率会下调。因此,地方在限购、限价限贷、限售、网签进度、房贷首付、利率、按揭额度、购房资格和首付款审核、税收、土地出让规则、购房补贴、商品房预销、预售款监管等都有边际放松的空间。


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