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中原关于房产税政策的解读来了!

中原大咖 地产 发布时间:2021.10.26 18:01:30
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上周六,官方发布了一则让全国各城市楼市都为之震动的消息!


10月23日,全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。



说了这么多年的房地产税终于来了,政策一经发布,#在部分地区开展房地产税改革试点工作#话题便冲上热搜。


我们先来理清房地产税和房产税这两个概念的区别


房地产税是一个比较综合的概念,是针对房产征收的所有税目的总称。而房产税是房地产税的一部分。


广义的房地产税是包括房地产交易持有所有的税费,狭义是包括房产税+土地使用税。


这次房地产税的提出,关键在于先不立法,先试点。


那么问题来了,哪些城市会成为房地产税改革试点城市?房产税具体将会怎么试点?


今天,咖姐带着中原的独家解读来了!


01

深圳极大可能成为试点城市?


“房产税来了”的消息对地产业内人士来说,就像那一声“狼来了”,一喊就喊了十一年。房地产税的提出最早可以追溯到2003年的十六届三中全会,会上通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》(以下简称《决定》)里提出来:实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”


直到2010年3月,华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康在深圳一个论坛上,提出建议要开征房地产税。


当时他表示,根本上决定房价的因素,不是地价,而是中国加速城镇化过程所形成的巨量需求。在土地资源稀缺的背景下,硬要压低地价,是治标不治本的。


对于普通的买房人来说,最关心的问题就是征收房产税的目的是什么?


对此,这么多年来,官方多次否认此举是为了房地产市场调控,而更强调深化财税改革,以及地方政府长期稳定的财政收入。


目前,国内现有的房产税试征城市是上海和重庆。从这两个城市的情况看来,房产税主要是稳地价、稳房价、稳预期的政策跟进和手段。


从起征税点来看,上海针对二套及以上作征收,重庆则通过三挡税率作征收,但两地均给予了一定的住房扣除免税的面积。


据悉,试点城市将考虑全国区域统筹布局,名单或将于今年年底公布,征收工作预计将分批次落地,据财联社今日的消息,中信证券表示,上海、重庆、深圳和海南料将成为首批试点征收区域。那么,房产税将会怎么收呢?


02

房地产税四大猜想1.房地产税要收多少?


税率预计在0.4-1.2%之间。这一猜测是基于此前仅有的两个房产税试点城市——重庆和上海的标准。



上海的标准比较简单,更侧重于按超过一定人均面积来征收;重庆的考虑到房价的高低,会更为复杂。两地的税率都在0.4-1.2%之间,普通人可能更适用0.4-0.6%的标准。


而这样看来,影响最大的会是那些拥有房产多、买得贵的购房者,对刚需来说,影响非常小。


2.有多少房子就收多少税吗?


政策出台后,不少人担心是否会统计个人在全国范围内的房产数量、逐一征收。据新华社记者消息,财政部和税务总局有关负责人表示,房地产税为地方税的一种,试点城市现阶段预计只针对城市内部房产进行计算征收,不会跨城联网统计。


3.什么房子收税?


仅对商品房收税吗?公寓和小产权收税吗?公寓商办按以往的纳税标准,不在此次房地产税征收范围内;合法的农村宅基地及其上住宅不包含在内;非法小产权房是否包含在内,还需要等官方确认。文件中的重点内容:试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。


4.计税目标是什么?


参考之前上海房产税征收情况,计税目标可能是:1)针对本市,新购,且属于家庭二套及以上住房。2)家庭人均60㎡以上部分征收。3)新购一套住房后的一年内,出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已征房产税,可予退还。4)子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税。5)本市居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房。超出部分,应按暂行办法的规定,计算确定房产税征免面积。6)农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房,免税。


03

房地产税将对深圳楼市带来什么影响?


中原解读来了!


深圳中原董事总经理郑叔伦:


共同富裕的主导思想下,社会财富分配是接下来的重点工作。


二次财富分配手段,主要是通过税收来解决,而房地产相关税收,一直以来都是主要收入来源。过去的房地产的税收,集中在交易环境,但是随着房住不炒的政策落地,交易量预计将会从高位回落,交量环节的税收自然而然也会减少。


另一方面,过去多年新房建设高速发展,房地产市场也开始进入存量房时代,提供税收改革的条件。房产税,是针对存量房的持有税,不受市场成交量波动所影响,提供稳定的税收。


买房的客户来讲,过去只是买房的环节才需要交税,未来的日子,后面持有的时候也需要缴纳,这当然增加了他们的负担。


持有房产需要承担的费用,其实已经不少,例如管理费、水电煤费、还有房贷供款等等,所以买房之后,居住从来都不是免费午餐,是需要付出代价,未来的房产税,只是百上加斤而已。


因为房产税已经传闻一段时间,大家已经心里准备,所以现在关心的,不是需不需要交税,而是到底要交多少?房产税的计算方法,市场上众说纷纭,还没有正式颁布,但是因为首次试点推行,相信会采取循序渐进的方式,应该不会太大的负担。


另外,那些城市先试行,有没有豁免的情况,都是大家关心的,拭目以待。市场上的焦点,到底对市场影响有多大,参考外国的案例,房产税对于调控房价并没有太大的直接关系,更多的是税收多元化的效果。对于客户来讲,买房都是要计数,如果房产税不高,但是房价有下降的空间,相信还是会果断入市。


至于已经持有多套房的小业主,一方面可以提高出租的租金,把成本转嫁给租客,有可能导致租金的上升压力。如果是空置状态,就要看未来的房价走势,看不好的情况下,不排除会转售,减少持货量。


二手房供应有可能将会增加,加重二手房价下行压力。


中原研究中心研究员邹少伟:


房地产税终于要来了,虽然只是部分城市试点,但深圳作为房地产改革最前沿,基本可以锁定一个名额。


房地产税试点的开展,主要是为了践行房住不炒原则,抑制房价上涨,打击炒房行为,支持刚需购房。


虽然尚无具体征收细则,但较已经施行近十年的重庆、上海,征收范围肯定更广泛,力度也更大。


手上持有多套或人均持有面积较大的家庭将可能需要缴纳高额的税费,刚需缴纳的税费较少,但部分持有多套房产的人群将会有抛售压力,特别是如今市场尚处于明显的下行阶段,市场信心更受打击。


短期内,无论是新房还是二手,无论是住宅还是公寓商办,都将受到冲击,特别是二手房,量价将面临压力。投资需求大幅度消退,刚需观望情绪也将更浓,等待市场更为明朗。


中长期看,深圳发展前景好,人口基数大、流入多,需求还是充足,房产价值凸显,但房价上涨速度将放慢。


长期投资收益下降,市场将回归到以刚需自住为主导的理性市场。部分资料来自:界面楼谈、深圳买房计划


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