◎ 文 / 村长
昨晚，润玺二期如约发布了项目的冻资人数。
乍一看这个人数，可能很多人觉得有点失望。
回想去年此时，润玺一期万人摇的轰动场面还历历在目。
但是没有对比就没有伤害。
客观的讲，润玺二期的认筹数量，已经能在近两年推出的千万级总价项目中拔得头筹。
试问哪个千万级项目，能有四位数的认筹人数？寥寥无几。
所以润玺二期的此番冻资比例，不仅挺符合市场预期，而且估计又是能载入2021深圳楼市史册。
言归正传，这篇文章咱们理性客观的分析一波润玺二期的购买要点，到底能不能冲、什么样的人必须买、买的话要买什么样的户型，以及对2022年的预判和过去一年市场行情的经验总结，观众姥爷请务必记好以下几点。
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到底能不能冲？
我的答案是，必须冲。
可能不少人还是认为润玺二期的冻资比例没有达到自己的心里预期，产生了是不是产品不如以前的疑惑。但是我想说的是，此番冻资比例是符合市场预期的。
变化的不是产品，是市场。
同去年火热的深圳楼市不同，今年的楼市已经冰冻了一年，市场颇为惨淡，连续7月量价下行之后，11月二手市场刚刚止跌，但连专家都模棱两可只说有了回暖迹象但不保障反弹。
而新房市场那边虽然看似火热，日光佳绩每个月都能出那么几个，但是这就好像是太上老君的葫芦，一面是火另一面就是冰天雪地。
罗湖某新盘创造历史最高中签率，龙华某楼盘购房就送“特斯拉”、“奔驰”，再看福田某楼盘，开盘就启动全城转介销售惨淡，甚至有新盘爆出开盘只卖出一套这样活久见新闻出来。
其实各种严限之下，深圳楼市的几大趋势短期内无法逆转：
1、二手房市场继续下行：指导价严限影响了房贷，导致购房成本增加的情况下，购房者对二手房的需求被动减少；
2、以往暴涨行情难再现，市场情绪回归稳定。
雪崩了，雪花肯定也得往下走。
哪怕是润玺二期所在的南山也不例外。
虽说华润城是超级网红的位置，这里的资产能抗跌保值，但是也架不住市场下行的人心惶惶。最近网传一张润玺一期业主群的聊天记录里面，个别业主反映了对房价的担忧。可见润玺二期现在面临的严峻市场形式，已经与去年一期火热开盘时候不可同日而语。
对于润玺二期来说，“万人打新，众筹买房”的记忆，已经成为过去的花团锦簇。
古有明训：戒急用忍、行稳致远。
在长远的路途中有上坡、有下坡、有平地、有高山、有深水、有直、亦有弯，因不同的环境而有不同的路况。若想行远，必须随时看清外在的环境变化，采用不同的走法。
水路用船，冰面用橇。而在深圳楼市冰封下，润玺二期的冻资比例仍是当前市场其他项目无法比拟的，这一点毋庸质疑。
02
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忽略市场情绪，进行价值投资
过去深圳楼市圈子里一直存在一种购房者，我们管他们叫“打新边缘人士”。
字面意义，每次打新都不中的非酋。
而本次受到市场情绪影响导致冻资比例不高的润玺二期，倒推下来反而给了这些人一个机会。网传有二套申请者也入围了，基本不用积分。这就给了很多选手一个杀入决赛圈、乃至很有夺冠的希望。
这就像是股神巴菲特的那句至理名言：应该在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。
当然，巴菲特还奉劝我们要进行价值投资。
而润玺二期刚刚好的满足了这两个标的。
2021年这一年，深圳的两大长期趋势已经凸显出来：
1、深圳优质资产断层：好的资产被资本争相追逐；
2、深圳高品质需求越发旺盛：南山、深圳湾、前海核心片区的高品质大户型供应呈现挤牙膏式状态，这些片区但凡出现产品卖得都不错；
3、“9070”政策的严控下，大户型供应仍将减少，刚需户型成为供应主力，主要位于龙岗、宝安。
据深圳中原研究中心数据统计，208新政之后，总价1000万以上成交占比上涨明显，南山区上半年成交套数1956套，同比上涨107.4%，成交面积约22.6万㎡，同比上涨106.2%。其中，华润城润府在片区二手小区成交量中排名第四。
而这几大趋势意味着，深圳这一轮资产轮动中，核心资产里的高端改善产品正在成为市场的中流砥柱，至少未来5-10年内，润玺二期的稀缺性价值仍将存在。
而且，尽管市场冰冻，购房者在能否值得投资之间徘徊犹豫，但不可否认的是，相对市场价格，润玺二期的倒挂依然存在。
随着当下资金流动性减弱，保值增值又被划入了时代的议题，而明年一月进入新的年份，货币政策估计还将迎来新的调整，无论是防水还是紧缩，无论利率上调还是金融松动，这些变化本质都是对放在口袋里的钱的考验。
历经几轮深圳房价的人都知道，没有什么资产能比深圳核心位置的房产更保值增值。
不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。
从投资者的角度来看，这句话的意思是，只有从长远的布局来系统性地思考问题，才能持续保持价值投资的准确度。
对于当下的润玺二期，正犹如一场资产的超级聚会，哪一个站上时代之巅者，能拒绝它发出的镀金请柬？
03
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产品主义回归，这是目前打新市场的最好产品
当我们讨论润玺二期的时候，不要忘记了它前面还有两个字：
华润。
对于深圳而言，华润是城市见证者也是城市的助力者，从华润春笋到华润万象天地，片区崛起之时，华润的名字也一同烙印在时代的记忆里。而对于深圳人而言，能够住在华润的房子本身已经是一个阶级的代名词，带来普通房产不具备的身份识别度。
为啥？关键词就是两个字：品质。
而华润城又是华润在南山科技园的核心地段耗时多年打造的高品质住宅，放眼全深圳，拥有华润城这样优秀综合资源的片区就没几个。
正如美剧《纸牌屋》中的那句经典台词：「权力就像房地产，位置是所有的一切，你离中心越近，你的财产就越值钱。」
南山科技园的核心位置、近地铁1号线高新园站的公共交通、九年一贯制的南山外国语学校科华学校、自带约24万㎡的万象天地商业，周边还有益田假日广场等配套，这些要素单挑哪个出来都是没的说。
值得注意的是，润玺二期以及去年的润玺一期，东南向高层还拥有非常优秀的景观资源，高尔夫景+大沙河景+未来超总CBD城市景观。
润玺二期的居住环境本身就是稀缺性的。
有人说，区域内景观的价值是商品属性的附加值，这关系到商品未来10年20年的价格，尤其是在后疫情时代，人们对景观的向往更高级。
此外，紧邻润玺一期南面正在建设中的华润置地总部大厦，刚刚官宣签约顶级艺术网红酒店 ROSEWOOD瑰丽酒店，又给各种资源已经相当丰富的华润城片区再添一份优秀气质，并补齐了片区缺乏高级酒店的最后一块短板。
而本次润玺推出的是二期产品，位置在南山粤海大冲六路与沙河西路交汇处西北侧，项目推出1024套房，户型建面约120-270㎡。
总结一下，二期产品数量多而且产品面积段都是深圳稀有的100平以上的大户型。
家就像一个巨大的充电台，是日常忙绿焦虑的现代人“充电”的地方，润玺二期产品的大户型则是满足了当下财富积累到一定程度的深圳人对居住舒适度的要求。
对于润玺这样的产品，一个城市可能只有一个。
无论是市场情绪的短暂影响，还是片区发展的长期加持，都不能影响它作为城市标杆性项目的地位。
所以还是那句话，只管听冲锋号角行动。
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