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东莞楼市十大绝密预判来了!

东莞资讯中心 发布时间:2022.01.14 14:48:44
浏览:2577

来源:东莞淘房志


2020年春节后,大多数人还沉寂在疫情的恐惧之中,股市表现一路狂跌,楼市的前景更是非常不明朗!


而笔者所在的团队敏锐的察觉到,国家为了恢复经济,打开了货币大闸,钱如洪水般涌来,最终恐怕会造就一波股市、楼市机遇!


于是我们在2020年3月份之后,率先在东莞媒体中发出声音,呼吁购房客尽快入市,甚至在4月初,不惜用“东莞人快醒醒,楼市真的火了!”告诉东莞人楼市正在一轮大行情。



可惜当时不知道有多少人听进去了,没有惧怕危机的诞生,大胆的出去看房买房,到现在起码也要赚一两百万以上了!


然后在一波楼市热潮之后,我们发现有些地方房价上涨了100%以上,居然还在继续疯癫,松山湖的挂盘价更是飙升到七八万甚至10万的时候,我们认为市场已经来到高点了。


于是在2020年下半段到2021年年初,多次提醒购房客小心高位接盘!


接着2021年的楼市行情,更是见证了我们的预判,松山湖房价跌到了5万多,新房市场居然也遇冷了。


而对于2021年上半年整体的行情,我们用了“横盘阴跌”来形容,没想到年底的时候,直接断崖式下滑了,跌的一塌糊涂!



2021年年底,新房二手房的日子都不好过,土地市场更是出现流拍了,那些高位接盘南城、松山湖等等楼盘的人,要难熬一段时间了!


而2022年,东莞楼市的政策底已经到了,那么市场底何时能到呢?从中央到地方不断吹着暖风,放松调控的声音更是不绝入耳,那么2022年东莞调控会适度的放松吗?



以下是“东莞淘房指南”的一些价值分析,现分享给粉丝朋友们。


1

2022东莞楼市走势分析


一:东莞楼市2022年房价,会稳中向好。


首先我们要明白的是,房住不炒主基调这个前提,楼市现在是一城一策,出台政策具有灵活性,楼市上涨了就要压一压,楼市下跌时,也要适当的刺激一下,东莞不可能再出现2020年短时间暴涨一倍,如果出现,调控大棒肯定打下来了。


目前我觉得整个中国调控政策,其实是用力有点猛了,不要说北方或者是东北很多城市扛不住了,就连大湾区的广州、东莞也不行了,楼市太冷了,开发商也坚持不住,政府卖地流拍、银行中介等日子也不好过了。


所以现在中央在调整方向,降息降准等消息来刺激楼市,同时也从多个角度出发说要稳楼市稳预期,但当下稳定的前提是防止房价下跌,以及适当刺激房地产,才能促进交易抬升。


目前东莞楼市很惨了,新房二手市场都不好过了,土地市场流拍、明年肯定不能继续下去,要不然大家都要玩完了。所以2022年东莞自身也会有些鼓励楼市政策,加上全国整体的大环境回暖,楼市行情会比2021年年底更乐观,会稳中略有回升。


二:2022新房价格稳定,保持小幅上涨。


新房价格首先来说政府限价是不会改变的,要明确的是,明年限价政策是会更宽松还是更压制。


2020年东莞楼市上涨非常重要的原因就是限价短时放松,新盘价格短时上涨几千上万一平,从而带动整体楼市暴涨。从目前情况看,2022年,东莞新盘价格政府还是会延续2021年严控态势,价格不会太高,但会允许均价小幅上涨,一是为了稳定楼市预期促进交易。


二就是2021年东莞拍出了很多地王项目,开发商也不会让自己拿特别低的价格,毕竟要赚钱,例如中海的几宗地王项目,价格都不低了,前段时间备案的中海大朗项目价格4.1万,也是大朗最高价。


但价格也不会太高,毕竟2021年拍了几宗限价地,价格摆在这里。


高埗宗地限价2.6万,洪梅限价2.3万,尤其是松山湖创意生活城限价4.85万,这些宗地就是价格锚,南城松山湖新房的价格锚就在4.85万上下浮动,和今年差不多。总体来看,明年新房价格还是会保持平稳,但稳中有一些新盘略升。


三:新房继续分化,相对21年底更乐观。


2020年东莞楼市大涨时期,全市各镇街的新盘项目都非常好卖,但潮水褪去,才知道谁在裸泳。因为在楼市横盘下跌的时候,购房客更加挑剔,只有地段配套比较好的项目才会好卖,其他的都很艰难了。


所以我们看到,2021年东莞下半年楼市行情变惨的行情下,新房市场分化就很严重,除了少数地段好、配套好的优质项目好卖点,其他都很惨了。


2022年还会继续分化行情,但楼市热度抬升后,分化行情会弱于2021年年底。南城松山湖地段的优质项目会好卖些,水乡东莞部分地段差的依然不好卖,虎门寮步大朗等中间地段的项目会更乐观。 


四:..........后续东莞楼市预判,可关注“东莞淘房志指南”看全文。


2

2022年南城新房大概率要破5万


很多人都对2022年南城新房的价格走势很好奇,今天跟大家聊一聊南城的新房。2022年,大概率冲向5万。


第一,最重要的原因是南城22年预计有三大纯新盘将入市,其中华润CBD地块很有可能率先冲破5万。首先其地理位置优越,处于未来的CBD中心,政府对其非常重视,万象城将成为TOP级别的商业中心。


长期看人口,南城未来会吸引和容纳更多高素质人口,推进经济的发展,逐步形成正循环。


其次南城的地段原本就稀缺,南城的高端购买力释放出巨大的购房需求。当年万象府开盘时仅3秒便被一抢而空。再者来看看南城片区的历年新盘备案价。


华润万象府最后备案均价4.7万/㎡,中海莞府最高备案价甚至已经到5.2万/平。从试探市场到逐步涨价,预计这次会先出一个较为稳妥的市场价来试探市场的反应,后期大概率会冲破5万+。


第二,新房破五万后,南城二手房会启稳。一方面,南城新盘的备案价上涨,会给二手房市场注入一些信心。新房应该是二手房的晴雨表,两种产品同涨同跌,只是偶尔有时间先后。


另一方面,2022年南城新房的价格将具有强烈代表性。几轮强有力的调控下来,南城核心区的房价的泡沫逐渐褪去。而合理的新房价格代表着正常的市场预期,二手房价格也会随之调动。


最后,今时已不同往日,2022年全面迎来了大变局,政府“定价”时代来了。因此保不齐会有限价、捂盘的可能,但东莞2021年迈入了“双万时代”。


在土地、公共资源稀缺的前提下,优质城市的新房价格依然会持续增长。南城长期位于房价第一梯队上这一点不会变。


3

东莞楼市回暖?当心别被骗了!


前几天,央行降息的消息一出来,市场上不少人又觉得楼市要支棱起来了。


央行先是降准紧接着降息,似乎一夜之间,从中介到各大媒体都在高呼东莞楼市要回暖了。


很可惜,事实并非如此。首先,我们根据莞e认购系统的数据发现,一些在朋友圈或者通过媒体宣传的很火的那些网红盘,真实的销售情况并非如此,就连我们一致看好的真松湖项目在第二次开盘时也遭遇了滑铁卢,认购比大幅下降。


厚街康华君汇广场最新一批616套房,仅77人认购。就连热门片区的项目也接连遇冷,一些偏冷门片区的情况可想而知。麻涌南太珑玺,339套房,登记人数3个人,认购率不足1%。根据官方公布的数据,十一月份东莞新房成交仅2171套,比十月份还要低50%,这才是东莞楼市真实的写照。


有人说新房市场惨淡,11月二手房成交环比暴涨55%,也不能说明问题吗?只能说说这话的人还是太天真了,这一次的暴涨主要是由于十月份成交基数过小拉动的,其次有一些业主开始扛不住了,近期市场上笋盘频现也刺激了成交。943套的成交量比去年同期减少了将近九成,与今年初3000多套相比也是九牛一毛。


二手房成交起码回到2000套/月,再说回暖也不迟。这里想告诉大家的是,千万不要听风就是雨,多去楼盘现场看一看真实人气,关注官方数据,耐着性子多思考。


东莞楼市并没有回暖,并且还会横盘一段时间。如果别人再跟你说马上要涨价了,你就要当心他是不是要骗你钱了。


4

东莞凭什么冲破万亿GDP大关?


一、从前三个经济季度数据来看,按照目前的发展速度,冲破万亿大关比较稳妥。在2021年前三季度,东莞GDP达7694.62亿元,同比增长9.1%,超过同期已经晋级万亿俱乐部的西安、福州。由此看来,东莞全年GDP突破万亿,成为第24个万亿城市,问题不大。 


二、从产业发展表现来看,制造业稳步产出、外贸业随着订单量的回升和疫情的控制,前三季度同比增长16.4%。高新科技产业的数量也在不断增长,对整体产值拉动作用强烈。


另外,搭乘电商直播等快车,以厚街某外贸型奢侈品箱包工厂为例,东莞本土的企业正在探索一条从代工到自主品牌建设的高质量发展之路。在逐步掌握技术、专利等核心要素的基础上,东莞的城市经济引擎正在从出口导向转向消费导向。


三、在人口数量上,东莞也占据绝对优势,目前超过1000万人口,居武汉之后。从年龄结构来看,在流入人口中,42岁以下的比例相对更高,尤其吸引22-37岁的中坚力量。这部分人群将流入高新企业、服务业等支柱性产业,创造更多的价值。随着大湾区引起全国的关注,奋斗之都的称号或许不仅适用于深圳,而是整个大湾区的特写。 


四、在百强镇最新榜单中,东莞占据15个。在名单里,无论哪个镇街,单拎出来在全国范围内都是富甲一方。算一算加起来的综合力量,东莞腾飞也是意料之中。松山湖、城区房价破5万,滨海湾后续补涨可能性很大。水乡片区也在持续发力。 


总的来说,东莞2022年破万亿GDP基本上没什么问题。不过,随着经济步入新常态,加上国际贸易形势多变,以及新冠疫情冲击迟迟难以终结,未来的经济增长存在较大的不确定性,要保持持续的高增长存在一定困难。


5

松山湖和城区哪个更值得买?


今天和大家聊一聊东莞的两个明星板块,南城和松山湖。这两个板块一直是东莞置业的热门板块,涨幅在东莞也是数一数二,新房紧张,二手房价高货少。我们通过分析二者的不同之处,来谈一谈哪个更值得买。


首先,我们在随机选取了这两个地区的几个标杆楼盘近两年内的涨幅,发现松山湖片区平均涨幅88.8%,超过南城平均涨幅74.8%。其中松山湖嘉宏松湖里的鱼,最高涨幅去到99%,因此,在房价涨幅这一块松山湖还是略胜一筹。


但是在生活配套这一块,城区可以说是完胜松山湖,目前松山湖几乎没有大型的商业,华润万象汇也要明年才能开起来,并且要改进这一块是一个长久的过程,并不能立竿见影。而南城可以说是东莞城市资源最集中的地方,商场,剧院,图书馆一应俱全。


但是松山湖还有一个利好,就是豪宅产品更纯粹,豪宅需要的就是这种稀缺的景观,完全独立于闹市之中,私密的圈层,这些松山湖都有。而南城的产品更加多样,楼龄,小区密度,户型跨度都比较大。


总的来说,城区更适合生活,而松山湖更适合投资。


6

降价的东莞公寓能买吗?


最近关注了公寓产品,发现从今年8月份开始,东莞陆续有个别公寓项目降价促销,但整体降幅并不是特别大。随着国庆节后,东莞市场彻底冰冻后,公寓出现了史无前例的打折促销潮。


简单的说几个案例。案列一:万江的中海十里溪境公寓项目,价格从原来1.9万降价至1.2万,最低至9千/平。


案列二:从10月下旬开始,道滘某公寓启动大幅降价,从13500降至7500起,价格打了六折。


案列三:石碣某项目,工抵房单价仅1.25万元/平,搭配首付分期,首期低至5万元即可购入,而该项目5月份还在1.9万。


案列四:水乡时代芳华,含团购单价仅“7字头”起,低价的同时,是一系列的优惠方案,包括总房款直减2万元,首付降低至仅需3万元即可锁房,剩余首付可1年分期。


由此可见,东莞公寓降价幅度确实挺大的,那么问题来了,在当下行情下,如何挑选具有投资价值的公寓项目呢,关键要遵循下面三点:


一是租金回报率要>银行理财。公寓在于长线投资,以租金收益为主,升值为辅。好的银行理财产品,年化收大概在4%~5%之间,而公寓租金回报率一定要>银行理财才行,不然还不如把资金放到银行理财产品里面。


而目前的情况是,房企对于公寓清盘强烈,不少公寓实实在在让利,如果房子能够租出去,租金收益15年内可以连本带息回本,且实现租金比较高,可理解为价格降到位了。而从现阶段大幅降价的公寓而言,不少产品的租金收益是可以达到比较理想水平。


二是要好的地段+良好的区域规划。地段是公寓投资的基础,购买公寓未来的升值,通常能够决定公寓升值潜力的就是区域规划。区域规划会大概率影响未来这里人流量,人流量上去了,购买的公寓更容易放租或者出售。我们以城区来看,南城、东城租金相对较高,莞城、万江租金价格较低。


主要体现为南城、东城的地段价值、配套更为完善。例如东城万达商圈、南城第一国际商圈、总部基地附近等,公寓租金较高,拥有地铁2号线便利,同时周边生活配套也完善。其次写字楼体量大,公寓居住的群体主要为上班一族,南城、东城的租金价格比万江、莞城高,主要是写字楼体量大。


因此,公寓投资要看重地段和规划,标配就是配套要好,最好有地铁,附近生活便利,其次周边有大型集中的写字楼尤佳,有大量的上班人流量。


三是选择小户型。购买小户型公寓产品总价低,购买压力小,而且后期因为总价低,相对的流通性会更强。其次就是小户型的租客群体更为广泛,现在单身和情侣都不太喜欢合租,单独租房的概率更高,所以小户型的产品,也更好出租。


综上所述,目前在东莞购买公寓,还是要优先在城区、松山湖、滨海湾等核心区地段,有着完善的配套、或者地铁站附近、大量写字楼周边的小户型公寓产品。在价格降幅合适的情况下,就可以上车,投资也有保障。


7

万江价值将越莞城


1)东莞CBD从莞城转移到东城,再到南城,并最终会定格在南城。围绕着“东莞国际商务中心”会成为整个城区最核心的CBD,诞生众多的中高端购买力。


2)和南城CBD融合的城区镇街中,唯有万江还有不少空地,这里会成为南城CBD重要的功能区,大概率会承接居住功能,成为南城CBD的后花园之一。


3)万江后期能成为南城CBD后花园,还在于江景资源,尤其龙湾滨江片区整体改造后,会成为整个城区最重要的高端江景豪宅区。


4)莞城现在最主要的就是旧城改造,这是所有最先发展起来的城区通病,只能通过旧改来进行城市更新,土地资源是万江胜过莞城最核心的因素。


5)教育是短板,后期或许能补足。万江尽管这几年加大了教育配套力度,但是短期之内,还是很难与莞城相比。但学校其实不是一成不变的,是根据高端居住区变化。只要万江能诞生几个高端居住区,能提供优质的生源,不管是哪种形式,后期大概率会培育出不错的学校。


6)放眼10年时间,在南城CBD崛起后,万江正式成为后花园,万江的居住价值超越莞城是大概的事情。江山代有才人出,各领风骚数百年。莞城其实早就在走下坡路了,而且这是不可逆的。


8

2021年厚街楼市总结


一、2021年厚街存在一二手倒挂现象,更适合打新。


厚街目前二手的房价偏高,几乎追上城区,不太适合刚需改善的购房客,但厚街新房价格还没大涨,对于城区的人来说,是个洼地。虽然被忽视了,但是乘着东莞楼市疯涨的大风,相比起去年,今年厚街中心板块的区域涨幅接近了135%。


可能是因为厚街更接近城区这一地理基因,它北接市区南城,厚街的核心区也在北部。南城优质板块CBD,西平,水濂山与厚街天然连成一片。今年也比较魔幻,从网红盘康华云溪最新的备案均价2.9万/平来看,甚至存在一二手倒挂的现象,打新才是更好的选择。


二、置业板块较多,择需选择。从居住板块来说,厚街目前主要集中在中心板块及东部生态板块。中心板块以万达御湖公馆、万科金域国际等靠近万达商圈为代表,目前挂盘均价在3.4万/平左右,价格几乎接近东莞主城区了。


东部生态板块像横岗湖板块,较为优质的小区比如中信富春山居,丰泰观山碧水凌峰,富盈加州阳光等,择水而居,生态环境极为优越。还有另一个以康华云溪为代表崛起的会展商贸板块。目前这一板块居住环境和氛围没有其他两大板块好,但是这边未来会建设两个TOD:地铁2号线展览中心站和穗莞深城轨厚街站。


三、短期来看涨不动,但投资潜力还未爆发。厚街中心板块这一带,距离城区很近,但城市界面一直比较杂乱,缺少激动人心的大规划,过去几年房价的大涨基本透支了未来的空间。


会被这些楼盘品质打动的,更多是城区的地缘性改善客户,不容易吸引到其它镇街溢出的改善人群。但长远来看,以厚街首富王氏家族为首的投资潜力还没有爆发,目前其代表性产业如康华酒店、康华医院等为东莞人所熟悉。据网传,王室家族旗下的大中集团曾表示:“我们在厚街的土储量,可供后面十余年开发。” 


这么看,当下厚街的佛系和躺平也不是没有道理。


9

塘厦房价何时能涨到4万+?


1) 首先,在当下“高铁红利论”的驱动下,购房者尤其是投资购房者,或多或少会受到影响,更加愿意投资高铁站点周边的房子。恰逢东莞南站开通的时间段,开发商会“趁热打铁”抛出许多营销与宣传,蹭着高铁的热度对售卖的楼盘适度提高售价,以此测试市场的消化能力。


高铁站本身带来的人口流动和开发商宣传带动的相关热度和售价提升,会表现在短期内,高铁通车带动房价一定程度上涨。因此,短期内东莞南站周边的几个新盘房价会有一定程度上涨。


2)虽然是东莞的城市,塘厦的房价却是与深圳是息息相关。长远来看,房价最终还是得看人口。高铁站通车,会引导人口朝一二线城市聚集,但核心城市土地饱和资源密集,也会使人口向毗邻的城市流出。


塘厦本身就与深圳毗邻,又有东莞南站的加持,交通通达性提高,承接着被发达城市高房价“压迫”的外溢人口,同时还可促进与深圳的产业交互。塘厦目前新房均价在3.2-3.8万/平的区间,与深圳、隔壁凤岗相比较有较为可观的涨幅空间,毕竟凤岗已经是高位站岗了。


外溢表现在塘厦的投资引入、产业入驻、城市更新,由此带来人才的涌进,有人口就会有住房需求,而供求关系决定价格。加上东莞南站的存在,塘厦整体房价是看涨的。


3)东莞南站,并不是跨城通勤上班族的福音。一是东莞南站目前每天的首班列车时间较晚,根本不适于东莞和深圳的跨城通勤。


二是成本较高。三是目前东莞南站没有接驳地铁。从哪去都很远!还不如去虎门坐高铁。四就是高铁和居住舒适性的关系。高铁周边的楼盘常常环境嘈杂、人流杂乱,根本不适合居住,除非隔音玻璃做的非常好。虎门保利时区如此受到热捧,也依旧很多人说噪音大,环境差。


高铁站、火车站周边房子的价值毋庸置疑,但论到居住的舒适性,这点存疑。以上几点就是对东莞南站周边房子有意愿的朋友,需要深入考虑的地方。


4)塘厦比凤岗能打,买塘厦更好。个人认为,有了东莞南站的建设,塘厦的竞争力已经超过凤岗,比凤岗更适于投资。


塘厦在交通、产业、价格上都比凤岗更具优势,且目前塘厦的价格比凤岗要低,涨幅空间比凤岗要大。凤岗就是高位站岗了。


因此,从投资角度,还是塘厦好。塘厦目前在售项目选择较多,大部分和东莞南站的距离也不远。此外,临近塘厦中心湖的楼盘也是比较好的选择,景观资源是非常稀缺且备受关注的资源。例如金众柏悦公馆等。


10

你会看衰东莞楼市吗?


现在东莞楼市,松山湖房价最高7万+,城区6万+,滨海湾5万+,对于东莞房价虚高的讨论是此起披伏,不少人民群众更是看衰东莞楼市,总结起来有那么几点:


一是东莞的规划宏伟蓝图,都在起步阶段。包括核心的三大区域,松山湖、中心城区和滨海湾新区,依然如此。松山湖在打造科学城,但是华为这两年却很艰难,中心城区CBD也在建设之中,滨海湾新区更是刚刚起步,房价就已经飙起了。


二是环境建面差。东莞虽然经济总量将近1万亿,甚至超过部分二线省会城市,但是东莞城市建面非常差,很多镇街的环境连老家的县城都不如,但房价都两三万了,不知道哪里的勇气。


三是交通建设慢。东莞修地铁的速度是有目共睹,目前只通了2号线,一条1号线修到现在,还要2024年开通,简直就是龟速。而且道路建设也不行,早晚高峰堵车严重。


四是外来人口购买力差。东莞去年限购后,阻挡了部分深圳炒房和刚需客,购买力是大大降低了,只能依靠大量本地购买力。但要知道的是,虽然东莞有不少本地土豪和小工厂主,但更多的还是工厂蓝领工人,不像深圳没有形成大体量的白领阶层,这些人购买力有限,也很难支撑起房价。


五是非常严厉的调控政策。东莞调控政策在大湾区是仅次于深圳,最严厉之一,远超内地的二线城市,这也导致房价在短期就一直往下走了,现在更是跌跌不休了。


但笔者要提醒大家,真的看衰东莞楼市,非常危险!从大湾区视角看,深圳、广州、东莞依然会是投资最佳的城市,东莞的产业经济人口和深圳的紧密度非常高,企业转型升级非常快,高素质人口在加快,处于蓬勃的上升期,远超大湾区大部分城市,房地产市场会保持长涨短跌局势。


现阶段,只是短暂的横盘期,长远看还会是一轮大牛市!



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