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2022年,北京楼市会怎么走?

樱桃大房子 发布时间:2022.01.26 06:31:21
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今天说北京。这一轮北京跟其他三个一线城市步调真是有点不协调,2021年,学q房涨了不少,好的片区涨个两三成,但大部分都很稳定,说实话,不如预期。


2021年我认为北京的行情应该不错的,上半年上升势头不错,但下半年受困于全国信贷收紧,又不可避免的陷入小幅调整中。


但我觉得,积累了几年的需求一定会释放一波,该有的行情,就算迟到,也不会空缺。2022年的北京楼市,我认为,会是四个一线城市中,行情最好的。


我们先看基本面,最后再做个预测。



市场行情


1.二手房


2021年,北京二手住宅网签193106套,创下五年来的新高。在2021年初的时候,我对北京楼市的判断很快要有行情。



从成交量来看,去年上半年北京的确开始小涨了一波也迎来了楼市小阳春。但下半年受累于全国货币收紧,房贷半年都贷不到款,同时严查经营贷。导致北京正在缓慢回暖的市场迅速降温,成交量跌至冰点。但2021年末,在利率下调、信贷宽松等一系列利好措施后,北京新房二手房都迎来了翘尾行情,12月份成交量再次攀升至1.5万套。


对比2020年,北京核心区域的房价大搞涨了10%-20%。



全年下来,北京的二手房价格对比2020年末依旧上涨了8.5%。


我预计2022年北京二手房会有一波不错的行情,我们回看过去十多年的成交量就知道,北京每五到六年就会有一轮牛市。


2009—2010年是一波牛市,然后2011—2014年调整,2015—2016又是一波牛市,接着2017—2020年又调整,2021年开始启动,可以预见的是,2022年肯定会有一波继续上升的行情。最简单的逻辑就是,积累了四年的需求需要释放。


2.新房


2021年北京新房(不含保障房)供应1095万平米,成交1010万平米,网签87804套,同比上涨23%;住宅成交62800套;以上成交数据均创5年以来新高!慢慢回到了2011—2015年的水平。


诸葛找房数据研究中心监测数据在价格上,根据CRIC监测数据显示,2021年12月,北京新房住宅成交均价为52877元/㎡,同比上涨4%。新房价格连续跌了三年后,算是见底回升了。


政策2021年北京的楼市政策主要是以打补丁为主。3月份开始严厉打击经营贷,直接揪出3.4个亿,对比一些南方城市才几千万,北京的力度可以说是全国之最了。下半年则打击假离婚购房,北京日报之前报道过,上半年北京约有“14%的房屋交易属于离婚家庭购房。”离婚限购的政策升级后,这条捷径也将被堵上。之前疯传北京很可能推出二手房指导价的政策并没有出台,其实指导价的目的也是为了降杠杆。但北京的非普线限制其实已经非常严厉,五环内普宅贷款首套首付35%,算下来最多只能贷300万,当然你也可以按非普宅来贷款,但首套首付也要40%,而且还要多缴纳增值税,如果是改善首付80%,几乎没有杠杆可加。


这个普宅非普宅标准今年估计还是不会调整。不过北京今年的贷款政策肯定会放松,利率下调,放款加快,市场也能更好。



土地


在土地供应上,2021年北京集中供地共成交住宅用地57宗,成交规划建筑面积598.33万㎡,土地出让金1899.94亿元。2021年北京土地供应量虽然有所增加,但量不算大,和前两年相差无几。



2011-2021年北京市住宅用地成交总量变化如果成交继续回暖,届时新房市场肯定会供不应求。另外就是地价在上涨。


其实北京的地价这几年每年都在上涨,对比2019年,北京平均楼面地价已经上涨了8000元。当然好消息就是2022年上市的新房大多有“限价”,所以即便地价上涨很多,房价也不会涨太多。


另外在2021年的集中土拍中,57宗住宅用地,有20宗都配建了保障房或者公租房。这就意味着北京的纯商品房越来越稀缺。


将来改善性的纯商品住宅可能会和其他普通配建保障房/公租房住宅拉开更大的差距。今年刚需要抓紧了,东西城、海淀、丽泽、太阳宫、京昌路、丰台等优质地段的限价新房,有资格有预算的话,可以买。



库存


从下面的供需表格可以看到,2017年-2020年,连续四年北京新房都是处于供大于求的局面。



但是2021年却发生了变化,成交面积>供应面积。另外一直都说便宜的限竞房拉低了北京的房价,但截至2021年12月,总计114宗限竞房项目,眼下只有6宗尚未开售。2021年的限竞房明显开始供不应求,而前面三年都是供过于求。


也就是说2022年的北京楼市,限竞房对市场供应过多的威胁已经解除,高品质的商品房将重新夺回北京楼市主战场。库存方面:截至12月底,北京商品住宅(不含保障房)库存量约为1167.73万平方米,出清周期回升至13.9个月。图:2020-2021年12月北京商品住宅(不含保障房)库存情况



数据来源:中指数据CREIS


相比2020年6月最高30多个月的库存,当下已经明显已经减大半了。2022年的供求会走向平衡,如果需求爆发,随时可能面临供应紧张。



市场预判和购房建议


至于2022年,北京楼市如何走呢?我觉得这一波的北京楼市行情还没有完全结束,机会还是有的,当然行情还是以分化为主。


原因有三


1、信贷逐渐宽松由于北京一直以来严控信贷政策,房价始终未能像上海深圳那样,出现大幅上涨。2020年年初北京之所以迎来一波小行情,疫情后放水有很大原因,还有就是jy贷宽松,很多投资客利用jy贷来降杠杆,一直到年中北京收紧jy贷和信贷了,市场才恢复平静。但是年末信贷宽松后,北京市场成交明显开始回暖。2022年的信贷肯定比去年更加宽松,所以北京今年值得看好。


2、需求并未释放完,供需平衡。北京在2021年之前已经沉寂了四年了,压抑了四年的刚需和改善型需求,其实是没有完全释放的,2021年的成交量反弹就是最好的说明。至于二手房行情,一旦限价新房受到热捧,甚至出现抢不到的盛况,肯定会有一批刚需转向二手房市场。


3、是限竞房快消化完了,供给量在下降,今年就可以达到供需平衡,甚至是供不应求。最后北京的学q房是否还值得投资?2021下半年,北京西城学q房多校划片暴雷后,引发全国学q房大地震,西城区的德胜、月坛的下跌幅度在15%-20%。


我在7月份的时候也有分析过「多校划片暴雷后,学q房还能买吗?」,现在依旧还是当初那个观点,顶级学q房学w不够的,需要多校划片的,三年内不适合投资,因为你买了也上不了,北京的学q房需求要等2026年才能变少,那时候顶级学q房的价值又会重新体现。我不知道你看懂没有。


现在不够紧张,没有执行多校划片的学q房还是可以买。2021年11月和12月,北京学q房成交已经陆续回暖了。随着政策最严时期已过去,北京很可能是第一个走出楼市成交低谷的一线城市。


总结:


货币适度宽松,大环境下支持住房消费,2022年北京结构性牛市大概率如约而至。只是北京执行了那么多年的非普线是不会轻易放松的,而且北京是全国调控的样板,如果大涨后肯定又会面临调控的升级。


所以我想北京涨个三成是比较合适的,如果涨到五成以上的话,肯定会调控,后面又会回调。


北京楼市有区别于全国其他城市非常不一样的特点。首先其杠杆率极低,全都是低杠杆买房,购买力非常强大,民间财富巨大。


其次,北京是中国城市化最早的城市,住房的户型设计,楼龄老旧,很多存量住房的供应都是无效供应。这导致其供需是严重失衡的,真正的有效供应是非常短缺的,好房子很少。


再次,在四个一线城市里面,北京实际上从2017年以来已经调整了四五年,而房价最多的都只跌了两成,这恰恰说明北京购买力和需求非常强大。


同时,说明北京的房价泡沫是很小的,楼市发展更具备可持续性。不过我也要提醒一下大家。楼市行情通常都是出人意料的,很多时候都是牛短熊长,就是行情来了后,涨的太快太急。一年就能把高潮走完,行情去了就要慢跌几年,股市也是这个特点。


因为人的情绪是这样,不涨的时候都不想买,还想等着再跌一点抄个底。一旦行情开始了,就一窝蜂入市,生怕后面涨太多买不起了。能够逆势操作的人太少了。


所以我的建议是,能买的现在赶快买,2022涨多了就不要买了。




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