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对近期楼市复苏态势的思考

李宇嘉 地产 发布时间:2022.06.06 07:21:52
浏览:5927

01. 

近期,楼市有了触底的迹象。


春江水暖鸭先知。热点城市的二手房市场是楼市的领先指标。机构统计,5月份15个城市二手住房销售4.5万套,同比下降19.0%,较4月的37.6%明显收敛。新房也有类似的趋势。


5月份,45个城市新房销售13.4万套,同比下降48.3%,降幅较4月的50.0%有所收敛。


图:15个二线城市二手住房销售套数及同比


微观市场也佐证了这一点。比如,作为楼市领头羊的深圳,5月30日某豪宅推售239套住宅,套均售价2388万元,最低总价1755万元,全部售罄,从而创造了今年首个“日光盘”。用业内人士的话来讲,当下惨淡的楼市,太需要这样的消息来驱一驱晦气、提一提精气神了。


怎么看当下的市场呢?


目前的楼市,貌似天平,左边是尚待修复的市场信心,右边则是利好政策井喷,“能出尽出”。未来几个月,都是左右两边博弈结果的“窗口期”。从5月份数据来看,貌似底部正在到来,但“磨底”的时间会比较长。因为,尽管各地政策频发,并并没有戳中市场的痛点。


当下,房地产的问题,表面看是市场预期不振、信心不足,但内核则是老百姓当下的收入、未来的预期(对工作、对收入等)靠政策难以提振。特别是,作为需求主体的新市民,其收入和预期与当下居高不下的房价之间的矛盾,难以调和,这是目前楼市的主要矛盾。简单讲,几年前,一个月收入可以买一个平方,现在很多人半年左右的收入,才能买得起一个平方。


可见,楼市复苏之旅就异常艰难!


有人说,你看,深圳又出现“日光盘”了,这难道不是预期修复、购买力复苏的佐证吗?又有人说,过去楼市触底反弹,就是从深圳这样的热点城市开始的,以同心圆的方式向外扩散,可谓星星之火可以燎原。首先声明的是,对深圳等热点楼市马上到来的楼市回升态势,我并无异议。


02. 


5 月 23 日,重要会议提出33条措施,关于地产,强调“因城施策支持刚性和改善性住房需求”。但5月31日公布红头文件时,删掉了这句话。因为,对33条措施的落实,国家近期将派出督导组赴各地督查。这句话写进去了,岂不是“拿红头文件”逼着地方政府刺激地产吗?


另外,判断是不是“刺激”,绝非看300多个二三四线城市救市尺度有多大,频率有多高,而是高能级城市(一线和强二线)松绑政策的力度、贷款政策的宽松度。上一轮楼市纾困(2014-2017年),强二线都退出了限购,按揭利率普遍打8折,全国启动“认房不认贷”(无贷记录即为首套)。


这一次,当楼市纾困从三四线、非热点二线蔓延到强二线、一线城市时,顾虑陡然增加。比如,南京、杭州、成都、西安等热点城市,甚至包括东莞和佛山等,核心区还在坚守限购,非户籍人口还是要缴纳社保才能买房。对于一线城市,调控政策没有任何松动的可能。


显然,一揽子疫情纾困,按揭利率不断下调,土地市场给开发商让利,贷款集中度管理暂停等,这些政策叠加在一起,足够了。特别是,疫情马上就消退了,热点城市楼市复苏指日可待。此时,如果热点城市也把既有的限购等调控退出了,后续非常有可能出现利好叠加,新一轮暴涨。


从一个合成谬误走向另一个合成谬误。


而且,即便按照近三个月以来极低的成交量做分母,15个城市新房库存消化周期也只有18.3个月(18个月以上即为高库存),深圳、杭州等热点城市的新房库存周期分别只有3.9个月和10.1个月。


图:重点城市新房库存消化周期(截止到5月27日)


03. 


怎么看待深圳“日光盘”?这与2020年疫情后,深圳、上海、杭州等地豪宅热销的逻辑,没有任何区别。疫情对有钱人没有太多影响。相反,这几年金融业、平台经济等大发展,新兴产业融资便利等,富人更加有钱了。


同时,富人对理财更在行,对货币环境和楼市政策更敏感。影响他们何时买房的,只是涨跌预期。当纾困政策“应出尽出”,对楼市“定向降息”开启,疫情马上结束,自然就是入市的好时机。


富人买房,这是个小众现象,对楼市整体的带动作用并不大。过去十几年,楼市需求结构发生了空间大挪移,人口越来越向都市圈集中,住房需求跟着人走。都市圈的核心城市,房子好卖。上一个周期,类似深圳等重点城市,即便外围区域,房价也涨到新市民买不起的地步。


这和日本东京、法国巴黎等城市不同。在这些西方的大城市,尽管中心区的房价非常贵,甚至比北上广深中心区的房价还要贵。但一旦到了城市的外围,房价立马降到中心区的1/5,甚至还要低。但是,在我国的深圳等热点城市,即便是外围,这几年房价也呈现暴涨的走势。


结果是,3-4亿的新市民,本应是楼市生力军,却无法付得起房价,楼市需求出现了断层。至于改善群体,尽管被认为潜力很大。但老实讲,2016以来的这几年,换房群体一直在支撑着楼市。2019年,一线城市两房及以下新房户型还能占到总成交的37.5%,2021年下降至27.6%。




刚需集中的一线城市尚如此,遑论其他城市。


还有一部分换房潜力群体,就是居住在老旧小区、“老破小远”中的人群。尽管需求潜力大,手上也有房产,但一方面,他们手上的房子很难卖出去,即便卖掉,也难以卖个足以支持换房的好价钱。另一方面,这类人群多在传统制造业、传统国企工作,换房的积蓄并不厚实。


04. 


当下,亟待修复居民的购买力,也亟待全方位地降低房地产的成本,才能让楼市供需匹配,让行业上中下游良性循环起来。但是,各地的纾困政策,还是在过去的框架下“打转转”。


比如,三胎奖励一个购房资格;

比如,“一人购房全家帮”,提公积金给直系亲属付首付;

比如,子女投靠父母、父母投靠子女,多一个购房资格;

比如,首付比例降至20%,甚至10%。

……


我想说的是,当下年轻人生育意愿低,若真想鼓励三胎,干脆来个“凡是三胎、五折买房”。哪个地方有这个勇气呢?还真没有,都是挖苦心思地想,怎么才能刺激那点儿有限的需求。


总的来说,这些政策,并非没有用,而是边际效果很小。不恰当地比喻,一个病人躺在地上,救护车来了,但并没有把病人送到医院,该上药就上药、该手术就手术,而是在边上不停地加油:“我们相信你,一定能够起来”,不行的话,就打一针肾上腺素!一针不行,就打两针。


既然效果一般,为啥各地乐此不疲地做呢?一方面,“稳增长”的KPI压力很重,管不了那么多,什么工具在短期内有用,就赶快祭出。另一方面,很多人认为,当下的楼市缺的就是信心。政策提振了信心,市场也就起来了。你看,热点城市马上回升,富人已开始买房,这将带动房价上涨预期,刚需和改善就会入市。2009年如此,2015年如此,2020年也如此。


2022年会如此吗?很难讲。最好的时光,是回不去的时光。当下,无论是房价、楼市供求关系、居民收入水平、全社会的预期和信心,整个大环境已经变了,回不去了。特别是,过去几轮回升,无一不是放水和刺激,反映为“加杠杆”,这种泡沫化的生存模式,再也回不去了。


一方面,不再允许加杠杆了;另一方面,大家不敢加杠杆了,也加不动了。比如,近期很多人开始提前偿还房贷了。一方面,实实在在的房价下跌,让房住不炒深入人心;另一方面,社会上很难有超过房贷利率的投资收益率了。银行理财、大额存单利率也开始往下走了。


既然如此,再加上未来预期不好,干嘛还要给银行搬砖呢?提前还房贷,就是少花钱,这是与过去拼命加杠杆完全不同的逆反过程。这是楼市进入倒逼式调整期的必然结果,不是以谁的意志为转移。因此,各地政策救助,缓解供需错配,但无助于房价和购买力不可调和的矛盾。




近期,国家发布的33条措施,都是在全方位降低百姓的成本,兜住民生底线,保住市场主体。比如,近期北京发布一揽子纾困政策,不仅社保公积金可以缓缴,就连水电气也可以“欠费不停缴”。


可见,疫情持续2年多,对百姓的冲击非常大。正所谓,留得青山在不怕没柴烧。但如果还靠涨价预期刺激加杠杆入市,可能适得其反。房价涨了,很多费用都要涨,资金怎么纾困实体呢?


很多业内人士抱怨我,不要传达负面情绪,要传达乐观积极的正能量。乐观积极和正能量,确实是一种人生态度和价值取向。


但是,更应该建立在了解全部事实和真相的基础上,而不是自我蒙蔽、报喜不报忧的信息茧房上,更不是无视楼市的问题,而不切实际地鼓吹和打鸡血。


宏观分析 买房

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