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深圳新房“两极分化”!10万+卖得最好,刚需盘却无人问津?

深圳新浪房产 发布时间:2022.06.23 11:19:55
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上周深圳5盘共2429套新房入市,南山、宝安两新盘去化达到了近9成,但新盘热销区的光明和宝安一盘去化情况却并不如意,去化未达到3成。


相比较来看,同在宝安区域,润峯云上府开盘当天共销售576套,去化率约87%,而京基智农山海公馆开盘当天共销售107套,去化率约21%,为什么同个区域新盘数据相差甚大?如今深圳市场各新盘受欢迎程度如何?


深圳上周新房供应和开盘入市项目数量都达到了新高。


上周新房预售证获批速度同样在持续加快,深圳共有6个新房项目取得预售许可,共带来2823套预售住宅,一手住宅供应速度明显增加。

“网红盘”也带不动深圳楼市?


据乐居监控,上周开盘的住宅项目有5个,分别是南山华润城润玺二期+润府三期、光明深业云筑、 宝安沙井招商雍、润峯云上府和京基智农山海公馆,各开盘项目的去化结果如何?



南山华润城、宝安两新盘的去化均突破了8成,而光明和宝安另一新盘的销售成绩却不太乐观。


根据认筹数来看,润峯云上府认筹批次最多,有639批次,其次是华润城,第三即招商雍和府。


作为去化率最高的新盘,华润城润玺二期+润府三期6月19日线上选房,589批选344套房,此次开盘当天共销售303套,去化率约88%。


6月17日,华润城在前海公证处公证摇号。诚意登记报名总人数1108批,最终入围并完成保证金冻结客户589批,这次合计共推出344套住宅房源,均为精装修交付,均价约13.2万/㎡。


回顾此前华润城的开盘历史,2014年-2020年,华润城曾多次开盘当天即“日光”,均价也从4.75万/㎡一直变化到了了均价13.1万/㎡左右。


去年开始便打破5次“日光”的记录,2021年9月,华润城润府三期公寓开盘去化9成;2021年12月华润城润玺二期开盘,1486批选1024套,当时去化率约86%。



华润城位于南山区深南大道与铜鼓路交汇处,是大冲旧改项目,涉及改造的各类建筑物达1400多栋,体量之大,名列深圳在建城中村旧改之最。


总占地面积约68.5万平方米,总建筑面积约280万平方米,是集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业、学校于一体的大型城市综合体。


华润城之所有这么高的关注度,一来是地段优越,地处南山科技园核心,二来交通便利,紧靠深南大道主干道,高新园地铁站等。各类生活、娱乐、购物配套上也较为完善。

新房市场销售“两极分化”


从上图数据能看出,新盘之间的去化率相差较大,最高能达到88%,最低仅21%。


上周5个项目中仅2个新盘均价高于6万,改善盘项目不算多,剩余的为刚需盘,也并非所有刚需盘的销售情况不好。


例如,6月18日润峯云上府正式选房,639批选659套房,此次开盘当天共销售576套,去化率约87%,去化成绩仅次于华润城。


润峯云上府此次预售房源共4栋659套房源,备案均价约4.86万/㎡,推售户型为建筑面积约98-130㎡,均为精装修交付。


相比于宝安其他两新盘,润峯云上府甚至每平价格未超过5万,依靠新盘价格优势脱颖而出,成为上周宝安新盘中去化成绩最好的项目。



润峯云上府位于宝安区福海街道富桥大道与永昌路交汇处西北侧,周边临深圳第十六高级中学,项目临近11号线桥头站,附近还有在建的12号线桥头西站。


该地块在2021年的9月份第二次集中土拍中被华润和金地斩获,宗地出让规则中规定毛坯限价45700元/㎡。


配套方面,周边有海上田园、深圳冰雪文旅城等人文地标,同时交通上海陆空轨四维一体,周边分布有宝安机场、海运码头、市政高速路网、地铁等配套。


6月17日,招商雍和府正式选房,271批选174套房,此次开盘当天共销售139套,去化率约80%。


项目此次推售房源共174套,备案均价约5.2万/㎡,推售户型为建筑面积约75-120㎡,均为精装修交付。


6月18日,深业云筑线上选房,231批选751套房,据数据显示,此次开盘当天共销售208套,去化率约28%。


深业云筑此次推售751套住宅,备案均价约4.7万/㎡,推售户型建筑面积约87-143㎡,均为装配式交付。


6月15日,京基智农山海公馆正式选房,107批选501套房,据数据显示,此次开盘当天共销售107套,去化率约21%。


项目本次批售501套住宅,位于A座和B座,建面约67-106㎡2-3房,预售备案均价约6.92万/㎡,均为精装交付。


京基智农山海御园位于宝安西乡片区,总占地面积约11万㎡,总建面约70万㎡,但片区各类配套还需要持续完善,距离项目最近的地铁站是1号线固戍地铁站,约1.4公里,项目周边2公里范围内有11号线碧海湾地铁站。


如今不少人认为,深圳除了豪宅成交优异以外,刚需楼盘的去化成绩都令人堪忧,但当产品区域优越、配套完善时,刚需新盘依靠其价格优势同样能达到较高的销售成绩。

供应持续上涨,共计2823套住宅将入市


现在开发商推盘节奏加快,6月份已有12个新盘获批预售许可证,甚至在开盘前就有各类买房“折扣”优惠爆出。


上周深圳6个新盘拿证,福田、宝安、龙岗、光明、坪山和龙华各1个纯住宅项目。


分别是中海寰宇时代、和成金竹家园、新城燕澜和鸣、中心·天元、深铁璟城一期和中海学仕里,供应套数最多的是深铁璟城一期,共1243套住宅,占预售房源总数量的一半左右。


据克而瑞深圳数据显示,上周深圳普通住宅供应持续上涨,6个项目供应面积超30万㎡。成交方面量价齐涨,总成交689套,成交面积约74050㎡,环比上涨51.1%,成交均价为74452元/㎡,环比微涨0.2%。




接下来,宝安深铁璟城一期将推1243套住宅,单价4.13万/㎡起,建面约77-151㎡,登记名册共234批,最后摇号名单共235批,明日将正式选房。


龙华中海学仕里将推售462套住宅,建面约83-116㎡,备案均价约8.2万/㎡,6月23日将进行意向登记人名册公示,6月24日公证摇号,6月25日正式选房。


龙岗和成金竹家园此次共备案390套房源,备案均价约6.2万/㎡,建面约72-99㎡,共3个户型,6月23日将进行意向登记人名册公示,6月24日将公证摇号,6月26日正式选房。


光明中海寰宇时代推110套建筑面积约126-143㎡住宅产品,毛坯交付,备案均价约7.9万/㎡,6月21日,光明凤凰城中海寰宇时代发布诚意登记名册,共登记18批客户,6月22日正式选房。


坪山新城燕澜和鸣推459套住宅,建面约78-115㎡三四房,备案均价约4万/㎡。


福田的深圳中心·天元推159套住宅房源,均价约11.67万/m²,建面约313-540㎡平层产品和619-660㎡顶层复式产品,共7个户型,6月23日/24日选房。


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