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购房指南:大湾区9城城镇率、人口密度与房价关系分析

乐有家研究中心 发布时间:2022.06.24 11:21:10
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2022年5月粤港澳大湾区九城住宅成交量价出炉。


据乐有家研究中心监控数据显示,5月粤港澳大湾区九城累计成交一手住宅31562套,环比上涨25%,同比下跌43%;五城累计成交二手住宅13285套,环比上涨34%,同比下跌50%。




注:广州数据存在滞后,5月二手数据暂未公示


从整体市场来看,与4月相比,5月大湾区楼市成交整体呈现筑底回暖的迹象。据乐有家研究中心数据监测显示,近一年来大湾区楼市成交量受调控政策影响,涨跌幅度较大。


但从成交价方面来看,大湾区各新房价格近一年来变化却不大,均表现相对平稳,只有各城房价高低。





从5月湾区量价地图可以看出,深圳房价稳居湾区第一梯队,新房住宅价格破6万,广州东莞珠海居于第二梯队,新房住宅价格处于2-4万价格区间,佛山中山惠州房价则处于第三梯队,江门肇庆则处于第梯队。


同样是大湾区城市,房价差异为何如此大?


乐有家研究中心统计了各城城镇率和人口密度发现,房价高跟人口多,或许没有必然的关系,但跟人口密度、城镇率有着很大的关系。


总体来看,人口密度、城镇率与房价基本成正比关系



从下图可以看出,位于房价第一梯队的深圳人口密度属于湾区最高,每平方千米人口高达6728人一骑绝尘,相应的房价也是最高的。


深圳的经济水平全国数一数二,经济增长比较快,人口吸引力更大,那么人口密度自然就会增加,但是深圳的地少,房子少,造成供需不平衡,物以稀为贵,房价自然就高。



东莞人口密度仅次于第一梯队的深圳,城镇率排在湾区第三,一手住宅价格也是排在第三。其中不同的是,一手住宅价格虽然仅次于深圳,但远远比不上深圳,因为广州的人口密度和城镇率都与深圳有着巨大的差距,地域面积大,房价和城镇率、人口密度都相对稀释。


这里,佛山值得关注,人口密度和城镇率都不低,但是房价却不是那么高,整个城市经济发展水平较高,居住幸福感会更强。中山的情况也是差不多,生活压力相对没有那么高。


而江门、肇庆城镇率和人口密度较低,房价也相对较低。但惠州有些不一样,虽然人口密度和城镇率几乎垫底,但房价却不是最低的,这与惠州的区位优势有关,惠州临近房价最高的深圳,承接了外溢的深圳客需求,故而拉高了房价,一部分深圳人开启了双城生活。


综合分析,人口密度越大,城镇率越高,房价也越高。这也是人口红利时代的产物之一。




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