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对当前楼市形势的再认识

李宇嘉 地产 发布时间:2022.06.27 07:18:31
浏览:8439

01. 


楼市有改善迹象,但形势不容乐观。


克而瑞百城销售方面,5月份新房成交环比增长11%,同比跌幅(-55%)收窄了5%。6.1-6.19日,45个重点城市累计成交面积,同比增长11%,环比增长43%。但是,抛开疫情累积的需求滞后释放,5月房地产市场仍处于探底的过程中。需求疲弱,仍是当下楼市的核心问题。


多方调研总结,当下楼市存在以下8个方面问题:


一是,前期一二手房价格倒挂的城市,近期出现二手房密集挂牌,获利盘套现的心态昭然,“次新房”将会大量涌现。这是一个新现象,它给市场带来了充裕房源,导致二手房价格下跌,冲击市场预期。



二是,很多购房者更愿选择“所见即所得”的二手住房,而不是“交付难”的新房,“次新房”大量涌现,有得挑、有得选。“交付难”(推迟交付、质量瑕疵)不只是发生在民企身上,部分国企的项目也有这样那样的问题。过去,都在追求快周转,都面临着高成本,有着一样的问题(这是时代的错);


三是,有的弱二线城市,政策刺激效用只有1个多月,近期市场重回疲态;


四是,多方政策纾困,访客量明显增加,但“只看不买”的现象非常明显,转化率很低,市场情绪比较弱;


五是,包括一些热点城市在内,很多新盘去化率在个位数。推盘的本来就少,推盘前往往蓄客1-2个月,但仍挡不住“个位数”的去化;


六是,大城市远郊项目,有的打7折也无人问津;


七是,高收入人群受疫情影响小,高端盘一直比较看好,但分化很严重,大部分所谓的高端盘,并没有被热捧,可能是“伪豪宅”。过去,房子好卖,打着豪宅的名头浑水摸鱼的,多了去了;


八是,销售疲态下,开发商推盘量明显在下降。克而瑞统计,6月份连续三周供应量回落,第25周全国64个重点城市新增面积环比下降59%。卖不掉,资金链紧张,最佳选择就是不推盘。


02. 


需求疲弱是罪魁祸首,到底出了啥问题?

业内的研究,往往指向这几个方面的“担心”:

担心交不了房;

担心房价下跌;

担心未来供不起房。


这是疫情惹的祸吗?不主要是。2020年疫情之后,楼市率先回升,并以势不可挡之势反弹,一直延续到2021年上半年,让2021年楼市成交量、房价(特别是热点城市)逆势突破历史记录,为疫后复苏和经济“正增长”立下汗马功劳。为何今年疫情之后,楼市却屡提不振呢?


根本原因在于,2021年一揽子长效机制落地以后,房地产旧模式、旧循环的游戏规则被打破了,但新模式、良性循环还未建立起来,各地政策还在过去的框架下打转转,导致需求端青黄不接。


这个旧模式就是:全链条加杠杆、全民受动物精神支配,创造出繁荣场景。需求端乐观和供给端乐观相互推动,形成了旧模式顺畅循环的闭环。要注意的是,“加杠杆”、动物精神是这个循环能进行下去的重要逻辑。而且,杠杆助推下、动物精神支配下,一切都变得是那么的合情合理。


比如,大家都要买房,买了一套还买二套;购买力就是这么强,房价还会上涨,卖出多高的价格,都很正常;比如,深圳的房价就要赶超香港,东莞的房价要赶超深圳,广州的房价还很低。


2021年以后,“谁有病给谁吃药”的主体责任开始在金融机构、土地、购房者和地方政府全面落地,这就是大家所熟知的“三限四档”、贷款集中度、集中供地、房价地价联动等长效机制。近期,大家谈的比较多的是“合成谬误”,但其实,更多的是去杠杆的定向风险爆破。


于是,动物精神一夜倒塌,旧模式、旧循环下的游戏规则彻底颠覆了。旧模式下,乐观预期或动物精神下支配下的循环,是一场盛宴。包括地方政府、开发商、金融机构、施工单位、供应商、购房者等等,都畅享其中、不亦乐乎。一旦游戏规则颠覆,盈利逻辑变了,大家都开始撤了。


03. 


这就不奇怪了,为啥上面三令五申地强调,要支持开发商合理融资需求,但银行就是不为所动。过去,监管层反复强调楼市是“灰犀牛”,但银行就是要把钱喂给开发商。难道说,银行不知道开发商杠杆率高吗?不知道开发商挪用预售资金吗?不知道开发商多元化经营是瞎搞吗?


当然知道了,知道还把钱喂给开发商?这不傻吗?一点儿也不傻。因为,其他银行也是这么干的。而且。这么干还能赚大钱。银行这么干,施工单位也这么干(施工单位帮开发商融资,比比皆是),材料供应商也是这么干的,购房者也这么干。说白了,大家都在畅享地产泡沫。


去杠杆以后,动物精神也没了。原来,再高的跳台,也敢往下跳,因为池子里有水,只是跳的过程中有点儿害怕,跳下去就没事了。现在,跳台没那么高,也没人敢往里面跳,因为可能没水。


屋漏偏逢连夜雨,疫情断断续续三年,资本运作型行业(地产、金融、互联网、平台和教培等)被整治,产生了三大效应:一是公共卫生事件后,居民风险偏好下降了,预防性储蓄增加;二是资本运作型行业中就业的高收入人群被冲击;三是中低收入人群,受疫情冲击最大。


同时,我们不得不面对着一个尴尬的局面,房价在历史最高位上骑虎难下。下的话,则面临太多的无法承受之重:“三稳”的压力,防范系统性风险的压力,居民资产要大面积缩水的压力,地方政府卖地的压力。这些是无法接受的;不下,现有的人群收入水平,根本托不起房价。


以郑州为例。2019年,郑州置业群体主要集中在20-30岁,最高占比达38.92%,2020年降至35%左右,2021年降至34.3%,2022年直接从34.3%降至28.9%。郑州市年轻人置业压力激增,置业数量下降。30-40岁置业群体占比,由2019年的34.61%上升至2022年的38.9%。


郑州如此,其他城市也一样。


当下的需求态势是:

一是,刚需被抛离,这是一个普遍问题;

二是,房价预期不稳,换房的也不想换,也可能换不起;

三是,高收入人群的投资性购房,开始退潮了。



所以,才有了棚改“房票安置”。也就是,你不想换房,我来帮你换,我来助推你换房,总有一款适合你。


04. 


恢复加杠杆,恢复动物精神支配,再来一波行情,不可能的!


那怎么办?新模式、良性循环。


国家大搞保障性租赁住房,并将其作为“十四五”住房工作的重点,思路非常好,即通过“低租金、小户型、租住体面”的租赁房源,降低3-4亿新市民(包含留守人群,规模上相当于美国加日本的人口)扎根大城市的成本,释放内需潜力的同时,在楼市购买力上休养生息。




但是,保租房的筹建运营模式,与当下高成本(土地和房源成本高、融资成本高、机会成本高)、投资回收期太长、企业要盈利等,难以协调;土地或房屋业主对不动产价值的认识,停留在房价高涨时期,导致收房高成本;地方仍依赖地产,常态化刺激需求,固化土业主对价值虚高的认识。


笔者赞同厦门大学赵燕菁教授提出一个非常有创新性的制度设计:重新启动98年式“房改”,打造“先租后售”、“租售联动”的保租房模式。租与售的联动,首先关乎的是投资收回现金流的问题。这个很重要,保租房要持续、大规模搞,不能讲情怀、讲站位,要讲现金流和利润。


有句至理名言,“市场向左、公益向右”,说的很在理。意思是,企业赚钱一定要讲社会责任;公益活动,一定要有现金流(市场化)。只有这样,市场企业和公益活动才能可持续地开展下去。


其次,租与售的联动,更关乎新市民的诉求。能否扎根大城市,在新市民眼里,或许就是有没有一套自己的房子。租,当然可以,对于新市民来讲,租是权宜之计,买房扎根才是终极目的。


旧模式下,房子是卖给有钱人的,没能让这3-4亿新市民在城市安家,这是旧模式最大的问题。要把“新市民”变成“真市民”,这种身份的转化,关键就在于有没有一套合适的房子。而在旧模式下,房地产提供不了这样合适的房子。这就需要新模式,才能让房地产循环起来。


关于“先租后售”、“租售联动”,大家可以参考笔者之前的文章,《十字路口的楼市,如何破局?》《保障性租赁住房,可以“先租后买”》。这里,笔者想说的是,“先租后售”、“租售联动”,就是“租购并举”的体现。“租购并举”,不仅是先去长租,然后再去买房,完全可以是先租着,再买下来。


具体路径上,建议存量沉淀资产(商办、公寓)改规划,转换为保租房。这个路径,实践中阻力很大,关键看决心。过去犯了错误,搞了一大堆华而不实、无人办公经商且大量空置的商办公寓。现在,承认错误,该买单的买单,调一下规划,补上配套,以较低的价格“先租后卖”给新市民。


这不挺好吗?


如果利益纠缠太麻烦,存量物业无法腾挪,那就放在一边晾着,让其虚高的泡沫慢慢泄掉气。我们跳出这个困局,开个新局。具体来说,政府也可以半价、免税出让土地,然后大量建设“先租后售”、“租售联动”保租房。一方面,能解决新市民住房需求;另一方面,让高房价软着陆。


对地方政府,尽管损失了短期土地出让金、税收,但换来固定资产投资、地产上下游的稳定和繁荣,也为商品房带来后续可持续的购买力。可谓失之东隅,收之桑榆。我国房地产再稳定20年,没有问题。更重要的是,也换来了内需和消费的释放,城镇化、经济转型水到渠成。


房价 宏观分析

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