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龙华新房库存深圳第一

买房之前 地产 发布时间:2022.08.08 07:08:13
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最近楼校长得到一个数据,深圳一手住宅去化周期,从2021年7月的5.7个月增至2022年6月的10.3个月,近乎翻倍。

深圳新房就这样从供不应求进入到积极“去库存”时代。


楼校长也去官网上查阅了一下当下深圳各片区可售住宅套数情况,截止到发稿当天(7月28日),排在第一的竟是龙华,高达7896套,是第二名龙岗的近2倍(4613套)。



再看住建局发布的深圳第三季度预计入市新房入表,龙华还有约1933套住宅要入市,也就是说,龙华一下要积压近万套库存。


曾经屡屡创下数千人齐聚大中华,演唱会式开盘等各种名场面的龙华,就这么陷入了巨大的去化压力中。



01.

龙华为什么卖不动了


对于差强人意的开盘成绩,龙华其实很委屈。客观来说,近期入市的几个新盘品相都不错,如果是市场好的情况,基本上也是日光盘预定。



那么,龙华现在卖不动的问题到底出在哪里?


1.库存太大,陷入被动的买方市场


现在购房者信心明显不足了,大环境不如意,许多人不敢投资,都在报复性存款。上半年全国一共存了10万亿,看看深圳的最新数据,1-6月人民币贷款增加4766亿,同比少增约980亿。


今年大家对楼市预期已经发生改变,更多人选择拼命存款抗风险,买房投资的热情自然大大降低。


如果只是自住和改善的需求,现在的深圳新房明显让人挑花了眼。尤其是龙华,过去三年(2017-2019),每年只有5个住宅项目入市。


但根据中原统计,龙华今年上半年无论是推售面积还是库存量都遥居全市第一,库存量已高达到76.4万平。


无怪乎现在有一种悲观论调则认为龙华开始龙岗化,就是房子变得越来越多,也变得越来越难卖。






2.高价拿地,很难在价格战中脱颖而出


现在开发商为了卖房,各种促销手段五花八门,“蛇口卖出红山价”、“一成首付再现”等各种宣传词在各大中介的朋友圈刷屏。


龙华最近入市的新盘都是近两年拿的地,由于当时对楼市预期较高,地块基本都是触顶成交的。


面粉价高了,面包自然无法过多地让利。


一个一直销售情况不理想的民治某盘的销售就“含泪”告诉楼校长,明明知道他们的价格不占优势,但就是不能打折,一打折就是连利润都没有了,只能咬牙坚挺。


3.需求错配


龙华吸引购房者的一个重要原因是,到福田、南山、罗湖都大概能控制在1小时通勤内。


而满足这个通勤条件的,其实只有北站-红山-上塘片区,再远点的大浪、观澜其实到市中心的通勤时间需要超过1小时。


但北站-红山-上塘片区的房价,大部分已经超过7万/㎡,很多福田南山外溢的刚需客户无法接受刚改价格,转而到龙岗、光明、沙井等低价片区。


而能接受7万+/㎡的刚改客户又大部分受到西部预期的吸引,导致龙华需求结构性不足。


至于“豪宅”概念,其实更多的土豪宁愿选择福田、南山等城市中心区域。


02.

龙华买房梯队


那么龙华还值得买吗,楼校长认为如果是自住,龙华还是可以买的。而且对于认可龙华价值的人来说,现在也是难得的一个好时机,毕竟龙华现在的新房品相大多不错,像中海学仕里大概也是今年除了几个日光豪宅以外卖得最好的盘了。


毕竟哪怕是睡城,龙华也完全具备睡城的价值,通勤时间短,片区基本上都是新房或者次新房,居住面貌好,加上各种文体的配套正在如火如荼的建设,所以龙华不是不值得买,而是在挑花了眼的情况下要选个好的。


楼校长便根据价位给龙华值得买的片区来排一排队。


第一梯队(7-10万预算):北站—红山-上塘片区


单从每次集中土拍,民治的地块总是被争抢得最激烈,而且还是大央企争抢就可得知,这一块依旧还是香饽饽。


这个片区由于有政府的大力扶持,发展非常迅猛,现在整个片区的城市面貌很新,配套也比较完善。包括有高铁站、地铁、深圳第二图书馆、深圳美术馆、红山6979 、待建的商业CostCO等。


不过相应的片区房价也比较高,新房已经是7-10万/㎡的水平。


从今年的土拍供地情况来看,北站—红山-上塘片区的最高限价是一直在上涨的。即将开启的第二轮集中供地中,龙华共出让三块地,两块靠近北站、一块位于上塘,最高限售价格都比去年出现上涨,而且靠近北站的两宗地比较香。


对于想买这个片区的购房者来说,现在其实是一个好的入手时机,可以慢慢挑的同时,也享受到了相对比较低的限售价。


第二梯队(6-7万预算):龙华中心区片区


龙华中心区是龙华区的传统老镇中心,这里聚集了龙华区数十个行政服务机构,是龙华行政的心脏位置。


附近有盒马鲜生、星河ICO以及约60万㎡的壹方天地,生活配套也还算丰富。


通勤方面,乘4号线地铁到福田会展中心,是比较能接受的通勤时间。


片区标杆楼盘为壹成中心,今年壹成中心十区备案均价为7.1万/㎡,可以作为价格参考。隔壁的卓越和奕府品质也不错。


第三梯队(约5万预算):观澜片区


此前楼校长说过,比较看好观澜的未来(详情请戳:观澜有望超越红山?)。主要是因为观澜有产业,迈瑞、华为都来了,前段时间还成功出让两宗产业用地,产值预计都将超过百亿元。


龙华显然也很看好观澜的未来,将超过70%的产业都布局在此,而观澜也有望帮龙华摘掉“睡城”的帽子。


环境、产品、圈层、学校等要素都会影响楼市,但带来的只是速度的差距,只有产业才能带来能级的差距。


观澜不仅是龙华区政府所在地。根据规划,龙华区政府旁将落成四大文体中心——市政图书馆(在建中)、观湖美术馆、观湖文化体育中心(在建中)和鹭湖三馆一院(图书馆、群艺馆、文化馆、大剧院均已开建),未来片区配套丰富。



但与市中心的通勤方面就相对来说比较远。


价格方面对刚需也相对比较友好,以万科启城家园均价5.66万/㎡为参考,比龙华中心、红山片区价格低了不少,对刚需购房者来说,以时间换空间也是不错的选择。


附龙华今年预计入市新盘给大家参考:



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