中国房地产真的“触底”了吗？

最近，中国房地产界突然有点躁动，“触底”之声不断传来。先是香港新世界集团行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示，中国的房地产市场已经触底了，将慢慢复苏，未来一两年会复苏得非常好，他认为这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会，因此，新世界集团计划在12个月内在上海、广州、杭州、深圳等城市投资100亿元人民币。

紧接着，一向言行谨慎的万科董事长郁亮在公司2022中期业绩发布会上说，稳地价稳房价稳预期三大调控目标，前两个基本实现了，短期房地产市场已经触底。

与此同时，网络媒体上也有一些文章表达了同样的观点。一时间，这两年来弥漫在中国房地产头上的沉沉阴云似乎有散开一点的感觉。

问题来了：中国房地产真的“触底”了吗？

回答这个问题，首先要明白什么是房地产的“底”。比如，各地土拍地价的“底”，房地产投资规模的“底”，房价走势的“底”，房企债务处置的“底”，房企保交楼的“底”，各地住房销售去库存的“底”，全国房地产销售规模的“底”，各地执行二手房指导价政策的二手房价格的“底”，政策性住房任务落实的“底”，房地产调控政策落实的“底”，房地产市场走势预期的“底”，等等，都是房地产的“底”的组成部分。这些方面都已经真正“触底”了吗？

从某种意义上说，这些“底”到底在哪里，没有人能说的清楚。从现实情况看，不同城市的各种“底”都表现不一样，比如，三四五线城市的房价不同程度下跌，一二线则并不突出；地价方面，近日深圳准备第三次集中拍地，几乎所有的地价都没有下跌，还都有小幅上升；调控政策方面，经过去年以来各地多轮操作，已经有所松绑，但调控根基性的东西并没有改变；至于房企的债务问题，也许刚刚开了个头，连顶级头部房企恒大的巨额债务问题都没有结果，更不要说其他存在债务问题的中小房企了；当然，还有那些烂尾楼盘引发的业主集体停贷问题，目前仍然在胶着状态，并没有形成有效的解决方案；等等。

这时候，讲房地产已经“触底”，是不是有点急了？

但是，我们能清楚地感觉到，无论是宏观面、业界还是市场层面，都已经非常急迫地希望改变房地产低迷的现状。有说法，中国房地产第三波的大救市即将开始。是不是要为这个“大救市”以及应对行动做一点舆论的铺垫，才喊出“触底”的呼声？不能排除这种可能。

说到“触底”，大家马上会联想到“反弹”，触底反弹嘛。问题是，即便这次真的有触底的情况，那会不会一定反弹上去呢？接着问：这个“反弹”，是要“弹”到什么地方去？是沿着“周期论”的观点，让房地产再一次回到以往那种热络的局面中吗？会出现这样的“反弹”吗？

如果没有“反弹”，那现在大谈“触底”又是要做什么呢？

新世界集团年轻的郑老板认为会有一个不错的反弹，所以他是去抄底的；而郁亮讲了“短期触底”，但随后他又说：市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间，重建市场信心有各种各样的方法，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。显然，万科没有打算立马入市抄底，郁亮仍然表现得很谨慎。

其实，郑志刚入市抄底也没有错，既然研判市场“触底”了，入市抄底就是顺理成章的事。只是他可能也明白，在中国房地产市场里，希望像以往那样囤地坐等升值赚钱的情况，以后越来越难了，因为在一个经济成长周期内，地价房价的上升可能不一定抗得过通胀压力和各种成本压力。根本原因是，过去二十多年来房地产高速成长所依赖的城市化即将结束，而暴利炒作土地和房产的时代也基本上画句号了。因此，这次的“触底”在政策扶持下有可能发生，但指望很快就出现“反弹”，甚至指望反弹出个高度来，这个就不能抱太多幻想了。

我也期待中国房地产尽快走出这两年来的低迷通道，毕竟这个行业关联了太多的产业和就业，影响非常大。但是，我还是希望房地产的发展不要太躁动，总是想着能马上“触底反弹”，因为，这次房地产的低迷态势，不仅是阶段性的疫情、经济形势等方面的影响，更是长期性趋势导致的。走出这个低迷通道，可能需要有更长的时间，即便哪天走出来了，也不会再像以往那样很快又回到一个热闹非凡的楼市里面去。

因为，时代变了，形势变了，动能变了，逻辑变了。总之，中国房地产变了。我们都要适应这个新格局。