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深圳楼市进化史

资讯中心 媒体 发布时间:2022.11.24 10:43:57
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来源:房圳探  作者:王金兴 


深圳房地产从业十多年,没有买卖过上万套房,一定看过几千套房,看过市面上各种各样的房子,各种各样的户型,各种各样的小区。见证了深圳这十多年的楼市发展,也看过十多年前深圳发展留下来的房子。


这个过程深圳楼市经历了多层、小高层、高层和超高层的发展阶段。房子不断长高的过程中,每栋楼的户数也长的越来越多。深圳的房价越来越贵,房子建的越来越高,密度越来越大,结果是居住舒适性越来越差。


第一个阶段的住宅;2000年前以多层为主的楼盘,大部分楼盘都在12层以下,以7层的楼梯房为主,1梯2户居多,基本上都能做到朝南或南北通透,小区容积率大部分2.0以下,环境好,通风好,采光充足,从早到晚你可以看到太阳,太阳也可以看到你。



这个时间段建的房子大部分开发商没有太多想法,建出来的房子现在看就是浪费土地,糟蹋阳光。房子最大的不足是要走楼梯,6-7层的业主比较辛苦。不过1梯2户,1个单元14户,也没有等电梯和挤电梯的烦恼,这种多层住宅居住的幸福感不会因为时间推移和房子老化有太多的改变,永远都感觉有自己独立空间。


第二阶段的住宅,2000-2010年以高层及小高层为主的楼盘,大部分楼盘都在30层以下,多以18层的为主,容积率大部分在3.0以下,2梯4户的格局,基本上能保证每个户型朝南或南北通透,1个单元从2户变成了4户,开始牺牲每户的采光时间,不过能保证好的朝向,整体影响不大。




从楼梯房的1梯2户演变成2梯4户,楼栋格局从一字型变成了品字型,这种设计大部分01和02是南北通透的大户型,03和04是朝南的小户型。对比一字型格局最大的影响是通风采光,比如上图02和03户型靠东边,上午有充足的阳光,下午就没有阳光,只能03阳台可以晒到太阳。01和04靠西边,上午没有阳光,下午阳光充足。03和04挡01和02的采光,01和02挡03和04通风。这些矛盾在1梯2户的格局上完全不存在,增加了两户就会相互影响。


不过2000年以后的楼盘都增加了电梯,同时也增加了地下车库,容积率低,小区设计绿化更好,居住舒适度要远远高于多层的楼梯房。2梯4户18层的设计,68户使用两部电梯也不会拥挤,出行的体验感都非常好。如果小区和户型设计的好,就大大增加了居住幸福感。


第三阶段的住宅,2011至今以高层及超高层住宅为主,大部分楼盘都在30层以上,甚至还出现了很多60层以上的超高层,容积率飙升到5以上,超高层3梯6户随处可见,2梯7户都开始出现。



如果说上一阶段提升了居住幸福感,这一阶段居住幸福感严重下降了,上一阶段增加了2户牺牲了一些通风采光,这一阶段通风采光他们好像都不关心了。



一层楼增加的户数越来越多,东西南北朝向都有,想很好的保证每户的通风采光基本上不可能,大部分朝向住进去体验感很差。这还不是最痛苦,最痛苦是面临如何住进去,每一层户数增加了,层数高了,每栋户数就多了,每天都要经历高峰期出门回家长时间等电梯的问题,甚至有3梯6户的超高层小区高峰期长时间坐不到电梯,物业不得不发通知提倡错峰出行。



如果说上一个10年很多住宅是人居生活的典范,那么现在的住宅越来越多在给人居生活制造麻烦,现在的新房表面确实非常好看,买新房的时候完全感觉不到的矛盾,住进去都会体现出来。


如果你住过高密度超高层的房子,再去体验2梯4户18层的房子是完全不一样的,再过10年这些高密度的高层及超高层也打赢10年前18层2梯4户为主的房子。再过10年20年,这些高层和超高层,高密度多户的楼盘问题一定会越来越多,随之价值就会受到影响。


买房在考虑位置第一的同时,最应该关注的就是以上楼盘数据。一个低密度,合理的梯户比,正经户型核心地段的优质刚需和改善型楼盘,在深圳楼市新形势下才是最稳的。


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