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月供40万,深圳投资客扛不住了!如今房子降价也卖不出!

深圳买房计划 发布时间:2022.11.24 11:49:27
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两年多以前,我在南山某新盘的开盘现场遇到一位投资客,他说了自己这些年的成果:


7年前在坂田买下第一套房,总价100多万,当时刷了50万信用贷,这些年手上有了8套房,其中4套在深圳。


“靠这些房子,现在我都不用工作了。”他当时说。


在深圳楼市行情快速上涨时期,像他这样的例子并不少,部分投资客从房子里实现了“一夜暴富”的愿望。


而当市场进入到冷静期,买在高位的投资客们则苦不堪言。


据观察网报道,深圳一名投资客整体月供超40万,如今“割肉”出售也没人要。




整体月供40万

深圳投资客降价卖房没人要


“深圳近期最大的个人爆仓:一个用杠杆过度的投资者,X府1套、X玺1套、绿X湾2套,合计约780㎡,下月中将被法拍。”这是一位业内人士在微博上发布的信息。


用杠杆过度,在深圳楼市里不乏这样的例子。


据观察者网报道,深圳投资客张信程也正在被其购入的多套房源弄得焦头烂额。


据了解,张信程在日常工作之余喜欢研究房地产,曾购入华润城等多套房产,整体月供超40万。


为偿还贷款,张信程选择“以贷养贷”,即利用小银行的抵押贷做到高评估,从而拿到高息贷款,以此作为下一套房产的首付或上一套房产的房贷。


这样的操作方法确实让张信程在房价上涨阶段尝到了甜头,打新一套卖掉就能净赚几百万,但也让其在房价下跌期间尝到了苦头。


据了解,上述抵押贷属于高息贷款,利率高出市场平均水平,且不享受降息待遇。在房价预期下跌的背景下,张信程名下大部分房产总价均有不同程度的下滑,但是每月要支付出去的巨额利息不会下降。


事实上,这并不是张信程第一次栽跟头。在2008年金融风暴引发的楼市震荡中,张信程作为亲历者,真切感受过整体成交大幅萎缩、成交价格大幅下跌、土地成交急度萎缩,主城销售面积同比下降21.8%等数据带来的影响。


在近年的一片看涨声中,他过于乐观地把赚到的钱基本全数投入了炒房中。


为了还贷他不得不将部分房产挂牌出售,但由于市场行情不好,客户都抱着观望心态,目前几套房降价后仍未成功售出。



深圳二手房源突破10万套

一年前进场的投资客,大多折戟


据深房中协的数据统计,截至2022年11月1日,深圳共挂牌出售房源突破10万套,对比10月1日统计的9.7万套增加5000多套。


二手房挂牌量再次上涨,反映业主出售意愿确实在上升。


有点好奇,这其中,有多少是专业投资客?



而近日更令人关注的,是深圳中原研究中心发布的二手房价压力测试数据。


先说结论:


◎ 大部分楼盘近5年累计涨幅能覆盖近一年的亏损。

◎ 超八成样本楼盘,能再跌10%。

◎ 豪宅也出现分化,非顶豪产品,出现成交价接近参考价的现象。


深圳中原研究中心选取全市关注度高的56个样本楼盘,以2017年至今为样本时间周期,通过收集2022年样本楼盘最新成交价格,并测算2017-2022年深圳购房者平均持有成本,以此计算两个数据的差异率,这个差异率就是二手房价格压力值。


直白一点说,压力值就是二手房成交价能下跌的幅度。


▲56个样板楼盘 | 深圳中原研究中心


这56个样板楼盘里,超过一半楼盘目前均价高于持有成本,但其中24个可承受的下跌空间已经不大,有24个楼盘已出现亏损。


如果以2021年的数据进行对比,下滑10-20%的楼盘18个,占比32.1%;下滑5%-10%的楼盘有10个,占比17.9%。


也就是说,在过去一年前上车的投资客,大多将投资失利。


深圳中原研究中心表示,“一旦平均价格再跌10%,即便不计算后续的贷款利息等成本,那么超过八成的楼盘价格也将低于持有成本。”


二手房市场冷清,业主也不硬气了,房源议价空间在增加。


据中原中原研究中心统计,对比目前成交均价与挂牌价,所有楼盘挂牌价都高于成交均价,挂牌价高于成交价5%-30%分布最广泛。

其中,挂牌价高于成交价10%-20%分布最多,共有25个楼盘,占比44.6%。


“在市场持续低迷,挂牌量不断增多背景下,业主挂牌价远高于实际成交价成为市场趋势。”深圳中原研究中心称。


“这是一个非常明显的信号——如果以投资为目的购房,你很可能血本无归,因为未来你的成交价,很可能低于你的买入价。”业内人士表示,经历这一轮调整,深圳的房地产市场会不会逐渐回归到正常的需求层面上去,这是大家期待看到的。


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