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“降价”成主流!?深圳楼市大反转来了

菲菲楼市 发布时间:2022.11.29 06:50:29
浏览:17616

楼市,真的跟之前不一样了!


过去一周,前海新盘争先入市,给出了一套房最高减免百万的认购优惠;


而恒裕南山新房开盘,地铁上盖、带精装+软装,均价仅约7.2万/平就能拿下。


从“208指导价”发布以来,深圳二手房住宅成交量也已连续15个月低于2500套,最低的月份仅872套,刷新历史下限。



01.

新房成交数据分析


表格为部分成交数据,想获取完整的成交数据、欢迎加入我们的社群!


上周新房市场备案两个楼盘:


龙岗的平湖融湖盛景家园,推出825套住宅,面积81-111㎡,均价45901元/㎡,总价347万-549万。


项目整体所处平湖在过往的表现比较的一般,加之楼盘附近环境一般,较多农民房和厂房。以及当下市场4.59万的价格,性价比不算太高。


坪山的佳华沙湖广场,推出693套住宅,面积69-118㎡,均价39224元/㎡,总价255万-493万。


项目自带8万㎡的商业,想要打造成坪山新的商业中心,当然现阶段的坪山竞品层出不穷,最终看优惠力度,在做取舍。



此外,万科双盘的认筹结果也相继公布:


●宝安万科·未来之光,推出416套,线上线下共销售295套,去化率超70%。73平3房折后最低总价不到500万,算是性价比增加了认筹率。


●前海万科瑧湾悦,推出321套住宅,去化率约90%,揽金37.2亿。在观望情绪叠加市场,万科直接放出重磅优惠,但在天健悦湾府的分流下,这个成绩还算不错。



上周,深圳第四轮土拍也落幕了,6宗成交,1宗流拍!流拍地块为龙岗G01117-0080。


3个商品房地块:中海拍得光明凤凰城地块,华润拍得龙华北站地块,深铁拍得龙岗坪地地块。


3个安居房地块:宝中地块由南通亚伦拍得,龙岗地块由华侨城拍得,深汕地块由人才安居集团拍得。



02.

二手房成交数据分析


【刚需市场】



上周刚需二手房市场,成交明显活跃起来。


例如港铁天颂89平的3房,挂盘也很久没有成交,降到低于指导价的价格后,就火速成交了。


再比如壹成中心89平、78平的3-4房也是如此,成交价格基本都是接近指导价或者低于指导价成交的。


由此可见,真笋盘还是有市场的。


上图的成交溢价率就可看出,上周刚需房源多数按指导价甚至低于指导价成交,再加上现房所见所得的优势,加速了成交的速度。



【改善市场】



上周二手改善成交特别少。预算1000万左右、能等待期房交付时间的,基本都在关注着前海两个新盘。


作为中部改善客集中地,上周龙华片区成交两套大户型:


一套壹成中心不满五年的五房,业主交增值税才得出手,指导价卖的。


一套红山豪宅品质的中央原著,高出指导价一点,相比以前也降价了300W左右,放盘不到一周成交。

另外侨香村也有套113平,业主因工作调动,放盘不到一周就成交。


年底买房的确是好时机,改善房源能降价的也都降到位了,建议多实地踩盘对比。



【豪宅市场】



豪宅房源的业主,也逐渐有降价的意识。


从上图的成交数据可看出,相比此前的高峰期,豪宅的溢价率已大幅减少,处于只要价格到位成交不愁的状态。


但不可否认的是,核心片区的优质大户型,一直是比较受关注及抗打的产品。



03.

菲菲楼市观点


@菲菲楼市观察到,上周刚需二手成交明显回暖,价格大部分在指导价及向下百分之十之间,卖房原因都是以置换为主,3房次新为成交主流。


而改善市场成交波动不大,价格稳定在指导价向上百分之十以内。


值得关注的是豪宅市场核心地段价格依然坚挺,以壹方玖誉为例,不但不受前海新房影响,反而价格有所上浮。


从一定程度上看,金融16条和疫情20条对市场还是起到提振信心作用的。建议大家选房时侧重于地段和产品,二手和新房在同一地段下多权衡产品利弊。



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