三箭齐发后，中国房地产会迈向何方？

这一年来，国家在为房地产提供金融支持方面可谓力度空前，近日又连发三“箭”，第一箭，央行拿出2000亿用于商业银行无息贷款，支持商业银行万亿授信额度，强力推进房企“保交楼”和信贷；

第二箭，交易商协会和中债增支持民企债务融资，央行再贷款支持国家队增信资金2500亿；

第三箭，证监会支持房企股权融资，助力优质房企改善融资和资产负债表，提振市场预期和信心。

这阵势，几乎把那个几乎压垮不少房企的“三条红线”都要淹没了。联想到自去年10月以来从国家到地方的一系列对房地产的扶持政策，包括再次宣布房地产是国民经济支柱产业、金融扶持16条、六大银行支持房企保交楼的1.2万亿授信融资行动、央行降准释放5000亿流动性、对购房者的信贷支持等等重磅政策投放，中国房地产界的政策环境和融资条件可谓风驰电掣，热浪频现。

在这种多年来难以见到的政策面对房地产的“厚爱”情势下，中国房地产近两年来的窘迫局面是否面临重大改观？房地产是否会回暖和触底反弹？甚至房地产是否会迎来再一次的波澜壮阔的大升浪？总之，在政策面持续不断地强力扶持下，在近期又连射三支重箭后，中国房地产会迈向何方？

我们可以看到，在楼市界面，近期又有一些躁动的声音，又在把购房者往房价上升和炒房的方向引导的鼓噪声。我想在这里明确地提醒大家，千万不要被这些噪音干扰，即便国家提供了一系列的政策和金融扶持，也决不是去扶持房价上涨，更不是鼓励炒房，“房住不炒”的总方针是坚定不移的，在这一点上大家必须保持足够的清醒和警惕，避免再次陷入炒房或边际炒房的陷阱。

那又如何理解国家如此大力度地投放资金来扶持房地产的行为呢？这个道理非常简单，就是“救市”，是一场目的清晰的特别行动，或者说，是一场把房地产从“负值”扶持回到“0”的常态格局的超级行动，而并不是让房地产一步从“负值”再次飙升到“正值”甚至“暴值”的扭曲行动。

为什么要“救市”？因为自“三条红线”后，房企债务面出现大面积困局，甚至债务危机，连带出现开发烂尾现象、业主集体停贷现象、债务违约现象、业主断供及房产法拍现象等等严峻形势。把这些困局联系起来看，可能引发系统性金融风险甚至危机，国家银行系统将面对非常严重的局面。救市，本质上就是救银行，救中国金融系统，救中国经济。

救市，从哪里破局？从房企开始。因为房企债务问题得不到解决，必然波及业主和购房者，波及银行及其他债权方，波及地方政府，波及整个房地产的正常运行，进而波及整个中国经济。

救市，靠什么力量救？有很多力量，但首当其冲的就是资金。房地产的困局，说一千道一万，关键就是资金链断掉了，只要把资金续上，整个房地产就又可以循环周转起来了。哪里有资金？当然是银行啊，但银行已经放了很多贷，包括很多收不回来的房企和购房者的债务，怎么能再放钱给房地产呢？

在这个特殊的时候，不是银行单方面讲道理的时候，整个房地产严重缺钱，缺乏流动性激活房地产系统，你银行不放水，房地产系统不仅可能阻滞，甚至可能崩盘，到头来，倒霉的还不是银行？毕竟，房地产体系里面，银行的钱可是大头啊。所以，央行下令，暂时不追究债务方的责任，而是由商业银行再放水、授信，给予房地产特别的资金支持，目的就是尽快激活房地产和楼市，以便形成切实缓解债务困局进而解决房地产困局的大形势。

所以，当决策层拿出超级魄力推进“救市”行动的时候，市场面千万不要看走眼，人家是在搞“雪中送炭”、“矫枉过正”，你不要看成是“锦上添花”、“火上浇油”，立马高喊楼市就要触底反弹了，房地产就要再一次进入上升通道。这样高喊，真的就是在误导市场。

房地产市场在这样的强力政策扶持下，出现回暖局面是肯定的，楼市的交易局面会活跃起来也是肯定的，但是，这和房地产原来那种热炒局面无关，与曾经的投机暴利局面无关，纵然出现了目前如此强力的政策扶持，也决不会改变中国房地产的战略调整大方向。

我拿两个事实和大家回顾一下过去二十多年来的房地产历程。一个是，2016年9月，房地产处于热浪滚滚时代，当月银行向市场投放的流动性中，90%直接和间接流入了房地产和楼市。正是这种严重态势，才导致10月国家正式提出“房住不炒”的战略总方针。

另一个是，根据国家统计局和中国社科院的数据统计，目前全国总资产规模在1300万亿到1600万亿之间，其中剔除政府、企业和民间债务，净资产估值在700多万亿，这里面，不动产的估值大约为400多万亿，占到净资产估值的大约三分之二。

这种国家资产机构合理吗？显然不合理。房地产是支柱产业，这个没错，但是，它本质上是民生性、基础性的支柱产业，而不是方向性、领军性的支柱产业，这个道理必须明白。中国经济未来成长为全球翘楚，依靠的应该是方向性、领军性的支柱产业，而不是依赖民生性、基础性的房地产啊，这个是非常清楚的。

什么是国家方向性、领军性的支柱产业呢？现在来看，显然是科技创新，现在美西方持续打压中国，卡中国的脖子，卡的并不是房地产，而恰恰就是高科技和科技创新。而中国偏偏要在科创领域突破美西方的封锁、打压，因为这个不突破，中国的未来没有希望。

从资产池的视角看，一个国家，尤其是像中国这样的大国，必须备足若干大的资产池。过去几十年来，中国铸就了一个超级资产池，起到了对中国经济的“托底”、“稳锚”作用，那就是“房地产池”，它的核心表现就是，政府依托房地产收纳了大量的土地出让金，对国民经济的基础工程和重大项目起到了非常重大的支撑作用。

然而，时到如今，这个资产池的功能和作用在明显下降，比如，三四五线城市的土地卖不动了，连房子都大量库存，需要若干年去化，而一二线城市仍然有发展空间，但也无法像过去一些年那样，单纯依靠卖地完成城市的资本积累和基础发展，增量为主模式正在被存量为主的模式替代，房地产的地位正在被国家战略性新兴产业的地位替代，土地财政依赖正在被产业税收以及物业性税收替代。

未来重要的资产池有哪些呢？最重要的一个当然是“产业池”，特别是依赖科技创新的国家战略性新兴产业以及关乎国计民生的重要产业，这个产业池将迅速积累巨量资产，构成国家经济安全的核心阀门；

第二个重要的资产池是与“产业池”相配套的“资本市场池”，产业发展必须有超量的资本力量支持。如果说，过去多年来，中国经济喜欢依赖以借贷为主体的间接融资市场，未来的中国经济必然快速转变为高度依赖以直接融资为特征的资本市场，包括股票、债券、基金、股权等等。

有一组数据，过去十年来，以人民币计，美国股市总市值是450万亿，楼市是230万亿，比例大约是2:1，而同期中国股市的总市值是88万亿，楼市是450万亿，比例大约是1:5。这些数据不一定准确，但大体可以看出个端倪，美国发达的是股市，也就是资本市场的主体，美国人更多依赖资本市场获取财产性收入，而中国发达的是楼市，中国人更多依赖房地产获取财产性收入。

显然，中国经济未来发展的主导方向是推进资本市场的发展，将来中国人也将更多依赖资本市场获取财产性收入。而“资本市场池”的更直接作用是扶持实体经济、产业经济、民营经济的发展，这显然是大趋势。

第三个重要的资产池是“消费池”，所谓消费拉动、消费升级，这个方面国家已经有战略部署，未来的发展前景非常广阔。毕竟中国有14亿人，是全球最大消费市场，任何一个国家都不可能忽略中国市场。如果中国切实做到有效扩大内需，做好内循环，努力创造机会让国民有更多就业和收入机会，大家就有信心持续增长消费，这个以消费为主体的资产池就必然壮大起来，成为国民经济的另一个支撑力量。

第四个重要的资产池是“外贸汇率池”。现在美国对中国搞封锁、脱钩，真的有点搞笑，这么巨大的国体，你能封锁得了吗？你能脱得了钩吗？自加入WTO后，中国经济一路飙升，二十年间经济总量由10万亿暴增到100多万亿，完全得益于全球化和对外开放。

这个方向，中国是坚定不移地会继续推进的，并且，中国还将加快推进人民币国际化，推进一带一路建设，这样，已经成为全球首位的贸易大国将进一步成为贸易强国，同时，中国还将加大对外开放投资，让人民币成为更加强大的货币，形成全球化的中国资产，这个“外贸汇率池”也将为提振中国经济起到极为重要的支撑作用。

相比之下，曾经风光无限的“房地产池”会怎样变化呢？必须说，这个特殊的资产池仍然会长期存在并持续发挥其作为国民经济支柱产业的基础作用，但是，必须清楚，它的基础条件已经发生重大改变，多年来支撑它的城市化已经进入尾声，代之而起的是区域性的城市群都市圈战略；同时，横行了多年的投机加杠杆暴利模式基本被驱逐出房地产这个特殊的资产池，未来希图继续依赖炒房获取暴利的投机分子们必须歇菜了，否则必遭严惩，也必遭巨额亏损。房地产必将回归常态，回归民生，回归它的基本面，即便未来房价有上升，也大体是跟随经济的增长和通胀的上升而合理上升，走相对温和的发展路线，房地产将成为稳定国民经济的基石性资产池。

由上可见，当前政策面的三支重箭也好，众多的扶持政策也好，所有在融资方面给予陷入债务等困局的房地产提供强力扶持的行动，决不是回归既往的鼓励热炒时代，而是典型的救市，就是要让房地产解除债务危机，尽快回归正常，从而让中国金融系统回归安全线，让中国经济尽快步入正常轨道。

希望大家能明辨是非，正确对待房地产的这次特殊的政策扶持和回暖态势，是刚需，当然可以正常入市购房，任何有投机心态的人都不要指望房地产还能为你带来新一轮机会。即便是常规的投资行动，也需要慎重考虑，这个时候投资房产是不是合适的机会。

其实，大家从我上面提到的除房地产这个“资产池”之外的四大资产池中，应该感悟到中国经济正在发生的剧烈改变和升华。未来投资的希望和财富增值的希望，大概更多地应该从“产业池”、“资本市场池”、“消费池”和“外贸汇率池”中积极探索。

中国应该是全球经济体中最具韧性和潜力的经济体，未来有太多的机会，希望大家要认真改变投资惯性，从多年来早已习惯了的房地产投资中脱出身来，把更多精力和时间用于从国家科创发展、数字经济、实业智造、资本市场、多元消费、全球化开放和一带一路国际投资中寻找新的投资和发展机会，我想大家一定会找到适合自己的发展路径，也祝愿大家都能赚得盘满钵满。

最后，还想提醒个别网友，不要和我抱怨说，现在疫情形势搞得我哪里都去不了，门店都关了，哪里有发财的机会。和中国经济长期发展的一系列超级机会比，眼下的疫情困局就是一个“小儿科”，它还能持续多久？君不见，国家在政策方面也在积极改进，相信不久的将来，这个完全不是问题。你若总是以这个疫情为借口，在那里躺平、抱怨，最后当机会来临的时候，你抓不住，痛失机会，那只能怪自己了。

可以说，现在国家在房地产上投放的如此重量级的融资、解困政策，就是一种超级机会，有些房企抓住了，有些业主抓住了，有些购房者抓住了，有些银行抓住了，有些地方政府抓住了，带来的一定是重大改变，解困局面必然出现。接着就是有精力、有时间、有能力去抓更长远的、更重大的机会。

希望大家振作精神，抢抓机会，机不可失，时不再来！