最近听到最多关于楼市的关键词：暴跌、冰封、断崖式下跌……
在一众唱衰的声音当中，“法拍房罕见暴热”的消息就格外引人注意。
就在上周（11月21日），香蜜湖熙园一套房源在阿里平台上成功拍出，成交价4548万元。高出指导价大几百万。
01
高出指导价871万成交的豪宅
这套房源建筑面积280.7平、起拍价4100万元，吸引了2人报名、14854次围观。
最后成交价4548万元，高出评估价448万元，折合单价约16.2万元/平。
官方给出的熙园二手指导价为13.1万/平，按照数据计算总价约3677万元。最后的成交大概高出了指导价871万，放在如今二手市场上还是比较少见的。
可见熙园作为深圳早期豪宅的标杆，到今日的关注度依然非常高。
02
“暴热”？“暴跌”！
但这套房源的成交，是否能说明优质豪宅依然“暴热”？
首先，小区位于香蜜湖核心地段，超高绿化率、超低容积率，居住舒适度满分。拥有同样配套和地段的对标竞品很少，因而小区业主都比较惜售，在售和成交的房源都不多。
从法拍平台今年的过往的拍卖信息显示：
6月30日，熙园一套159.67平的房源以1831万起拍，最后成交价2920万、折合单价18.3万/平。
4月18日，熙园一套197.88平房源以2880万起拍，最后成交价3052万、折合单价15.3万/平。
咖姐查询过往几年的成交，供参考：
2019年，熙园160平左右三房成交总价2500-2700万；183平四房成交2800-3000万，折合下来单价在15~16万/平左右
2020年，小区二手成交均价约19.3万/平，达到近几年巅峰。法拍市场上，一套约260平的房源以5637.6万元成交，折合单价约21.7万/平。
2021年，小区成交均价约18万/平，相比2020年有下滑
结合最新的法拍数据，虽然是以超出指导价大几百万的水平成交，但相比巅峰时期，成交价已经基本跌落到了三年前。
而从挂盘均价来看，近半年熙园的挂盘均价降幅是香蜜湖片区最高的，达到28%。
在市场的冲击下，即使是标杆豪宅的业主，信心也开始逐渐松动。
03
降价售卖，已是大势所趋
同样在香蜜湖片区，有的房源也逃不开遇冷流拍的境遇。
11月3日，紧邻熙园的香荟雅苑拍卖一套103.31平左右的房源，共1人报名、吸引9786次围观。
这套房源起拍价约1102.3万、折合单价约10.7万/平，已经低于官方指导价12万/平了，但最后还是因无人出价而流拍。
这套房源在今日（11月29）重新开拍，二拍起拍价调整为881.8万元，共吸引了10人报名、14551次围观，最终以1097.4万元成交，略低于一拍起拍价。折合单价约10.6万/平。
从无人问津而流拍到10人竞价的二拍，香荟雅苑这套房源的成交过程也深刻诠释了那句话：只要价格到位，什么都好说。
一向被视为深圳市场风向标的豪宅，不止于香蜜湖片区，深圳湾、宝安中心、蛇口等多个片区，价格都有明显松动，靠近指导价挂盘的房源越来越多。半岛城邦、蔚蓝海岸等片区标杆楼盘“笋盘”频出。
208之前，还能硬气说出“价格没得谈”，可如今想要成交……
降价吧！
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