我的接盘侠有缘人，什么时候才来啊？
这可能是近期东莞众多二手卖家的心声。
迈入12月，诸葛找房上的东莞二手房挂牌数量，达到了约7.8万套，在11月底的时候，更是一度上过8万大关。
丨12月3日诸葛找房二手房挂牌量截图
这是什么概念呢？根据诸葛找房记录，东莞去年同期二手房挂牌数量仅约4.5万套，也就是说1年的时间，挂牌量增加了约1.7倍。
与此同时，楼市政策还在放松，新房市场到了年底，接下来恐怕又少不了一波促销让利冲业绩。
二手卖家的日子，是真不好过了。
1年时间，二手房挂牌量暴增约3.5万套
2022，是东莞二手房挂牌量涨的最猛的一年。
1年的时间，东莞二手房挂牌量以从未有过的速度，从约4.5万套飙升到约8万套（数据来源诸葛找房）。
要知道，在第七次人口普查中东莞共有约439万户家庭，换算下来的话，每约54户家庭，就有1户正在卖房子。
糟心的是，卖房的越来越多，买房的却越来越少。
二手房挂牌数量激增，但成交量却陷入了停滞。
根据东莞住建局公布的数据，东莞2021年1-11月共签约17865套二手房，平均每个月约1624套。
若按照这个月均去化速度计算，东莞的二手房得需50个月才能消化完。算算时间，正好到下一届世界杯。
如此夸张的二手挂牌量，是什么原因造成的呢？
首先，政策是一大主因。
在2021年9月，东莞的二手房挂牌量约5万套。在10月二手房参考价推出后，挂牌量迅速降至约4.6万套，直至2022年5月，保持着缓慢上涨的趋势。
2022年5月，“莞七条”新政的发布，是一个重要拐点。
个人住房转让增值税征免年限5年改2年，限售年限3年调整至2年，以及多证房相关政策等内容，一时间大批二手房喜提“入市券”，二手房的流通性得到了大幅提升。
丨“莞七条”政策出台
国庆前夕，财政部出台“卖一买一置业免税”政策。
再次激活了改善或者置换需求群体，二手房挂牌量也再次迎来上涨。
丨“卖一买一置业免税”政策
同时，2年限售期满后的解禁房源也陆续入市了。
2022年，所对应的解禁房源正好是2020年前后时期的新房。当时的东莞楼市处快速上升期，大量的投资客追高进场，新房市场供不应求。
如今限售期已到，整个市场的预期却稍显不足，加上大环境的影响，卖房置换，投资客套现离场陆续上演。
因此，在诸多因素的叠加下，东莞的二手房挂牌出现了爆发式增长。
卖家内卷，二手房转换为买方市场
二手房供应激增，却没有相应的购买力去匹配，价格下跌便是注定的结果。
上周， 房姐对东莞的二手房价进行了一次摸排。详情可戳：还说东莞没降价？房姐含泪进行了全市二手价格摸查……
西平、松山湖这些东莞核心区域的房价，在今年均产生了一定幅度的下滑，为了快速出手，二手卖家更是卷出了新高度。
|西平二手房价前后对比
都说“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”
但当下的情况是，很多二手房已经大幅降价了，但依旧找不到人接盘。
举个栗子，比如与东莞CBD仅一路之隔的万科金域华府，在2021年的时候曾挂出单价6万+乃至7万+的价格，风头无两。
但如今，一套74平的两房，总价280万即可拿下。
|图片来源贝壳找房
并且，根据贝壳所示信息，这套房在两周内已经经历过2次降价，降价幅度达到30万，且该价格比同户型3个月内的成交均价低了44万。
但即便如此，这套房也没有卖出。
|图片来源贝壳找房
而像这种情况的，同小区还有好几套。并且，据中介反馈，这个价格还有谈的空间。
|图片来源贝壳找房
这也是当前东莞二手市场的缩影。
哪怕你忍痛割肉降价促销，但买家也未必买单。因为现在的降价潮已经让他们出现了一种感觉：我还能找到更便宜，质量更好的。
以前买房，是货比三家。现在买房，货比三十家都不为过。并且，是真有质量比你好的房源，卖得比你便宜。
多少卖房业主，当初摆好唬人的架势，最后遇上买家的“屠龙刀”，还是乖乖就范，憋屈地成为了“砸盘侠”。
莫怪“砸盘侠”太狠，只怪行情太冷清。
卖家打起价格战，中介的日子同样也不好过。
最直观的，就是成交难度的增大，以及成交周期的拉长。
“以前，只要表现真诚，服务到位，多科普一些买房技巧，多带看几套，买房周期可能会长一点，但成交概率很大。”
“不过，这是前几年的经验了，如今并不适用。好几次了，本来很有意向的客户，房子看着看着就没有下文了，哪怕遇到很喜欢的房子，也不会直接出手，就算是成交时间短的，也是前期观望很久的。”
这是一位有着超10年从业经验的二手中介发出的叹息，也是整个行业所面临的困境。
二手房的“香”，要把格局打开来闻
上面举的例子，丝毫不夸张。
如今东莞的二手房卖家，日子是真的难过，尤其是在2020和2021年高位买入，还傲娇不肯卖的那拨人。
而造成现状的原因，一方面是新房市场的“内卷”升级，各类低首付、优惠政策层出不穷，不断降低上车门槛。
另一方面则是二手房本身挂牌量的不断激增，“降价”成为了快速出清的必要前提，也让市场不断地涌现笋盘。
同时由于不确定因素增加，低欲望、低消费，逐渐成为社会共性，即便笋盘再多，购房者的买房欲望仍然不高。
这就使得房价虽然一降再降，但成交量却不活跃，并且卖房周期很长。
房姐有话说：
看到二手房的现状，估计手里有房的人，心里开始慌了。
但是现在的市场，的确需要扭转以往的观念了：过去那样楼市大涨的时代已经结束，能在冲击之下还能持平收益的，其实就是赚了。
对于二手卖家，如果非必要的情况，可以等待合适时机，再出手。
11月下旬，有几个重磅的消息，“防疫新20条”、“金融16条”等政策相继出台。
一方面，疫情防控接近尾声，意味着我们又将恢复正常的生活和工作。另一方面，高层对于房地产行业的态度发生了重大变化，给在ICU急救中的行业，送上了续命仙丹。
从政策面来看，一切都在向好的方向发展，业主们也可以观望政策效力，等待合适的时机，再出手。
对于持币观望的买家，现在不妨为一个买房的好时机，至少不会是最差的选择。二手房可以砍砍价，新盘也可以薅薅开发商的折扣羊毛。如果选对好时机上车，说不定能省下一台车甚至一套首付的钱呢。
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