土拍缩量、降温明显，地方供地策略大调整

来源：丁祖昱评楼市

受新房市场降温传导效应的影响，截止8月底，全国土地成交规模同比缩量两成，同时土地市场热度持续。

CRIC数据显示，2024年前8月土地成交规模约4.4亿平方米，全年交易量大概率会创下2010年以来规模新低。

为稳定市场，当前地方政府主动优化土拍控规，在供地策略上也出现了一系列积极主动的变化。

如上海、深圳、苏州等多地放松了容积率、得房率等方面的控规限制，为“优化增量”提供了更多的发展空间。

我们认为，当前土地市场热度的低迷，主要还是受新房市场去化速度慢的拖累。预计土地市场的交易低位还会维持较长时间，底价成交仍应是中期土地市场的主旋律。

2024年前8月土地成交规模约4.4亿平方米，同比2023年同期下降两成左右，供地节奏明显变缓。

热度方面，由于楼市端表现持续低迷，房企现金流并未得到明显改善，房企投资积极性受到重挫。在此背景之下整体市场热度再度下行，前8月整体溢价率降至4.1%，较2023年同期下降了1.5个百分点。

从近期数据来看，8月广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%，尤其是南京在7月供应了多宗低密地块入市的情况下，最终仍是全部底价成交。

但流拍率指标方面却不升反降，得益于地方供地策略的调整见效，8月土地流拍率10%，环比已经连续三个月回落。

为提升土地市场热度，2024年以来地方供地策略出现了一系列积极主动的变化，诸如上海、深圳、苏州等多地放松了容积率、得房率等方面的控规限制，为“优化增量”提供了更多的发展空间。具体可以分为几方面：上海、深圳等放开70/90户型比例限制；减少公摊面积，公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计容；放宽半开敞空间半计容比例，调整阳台进深等约束条件；解除容积率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指标要求；放宽层高限制；优化飘窗和设备平台管控要求。出台限高令，控制超高层住宅开发。

在土地供应的技术指标方面，也同步出现了一系列新的变化，低密度、小体量、高频次成为当前供地新趋势。

1、“低密度”：优质低密宅地占比上升，8月新增供地平均容积率已降至2.0以下

2024年以来，各地低密度宅地供应比例持续上升，从8月土地供应数据来看，新增供应经营性用地平均容积率仅为1.94，较上月下降0.12，低密地块供应占比持续增加。

一线城市中关注度较高的北京顺义区后沙峪镇棚改用地即十分典型，该地块所属板块别墅项目较多，起拍价43.2亿元，容积率仅为1.1，住宅限价6.1万元，名义楼板底价约为2.3万元，溢价率上限15%。

二线城市方面，供地节奏明显加快的南京、苏州也十分典型，南京本月供地以低密宅地为主，除少数几宗主城宅地容积率在2.2-2.6之间外，其余主城宅地容积率均未超过2.0，苏州也有5宗容积率低于1.5的涉宅地块挂牌，低密地块供应占比明显增加。此外天津、杭州、成都等地也供应了多宗低密宅地入市，出让底价也多在10亿元以内。

2、“小体量”：建面2万㎡以下宅地占比近半，“甜品级”小地块减轻投资负担

从前8月成交数据可以看到，典型城市中，除了少数高总价高单价的优质“地王级”地块，大多数都是体量较小的地块。2024年以来供应地块中，建面20万平方米以上的宅地幅数占比只有1.3%（125/9780），仅为2023年的一半。2024年以来有48%的宅地体量在2万㎡以下，较2023年同期高出12个百分点。小体量地块的增加，一方面减轻了开发商单次拿地的成本，另一方面在项目发展周期上也更加可控，有助于项目融资的顺利进行。

3、“少量高频”：一线城市平均同日拍地跌至1.7幅，助力优质土地兑现应有价值

热点城市表现尤为有限。自从自然资源部全面推行“预供地”、取消全年供地次数限制，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”以来，各地供地策略发生了明显变化，实现单次小规模、高频次的精准供地策略，一二线城市平均同日拍地幅数均明显下降。

其中一线城市平均更是只有1.7幅，以北京为例，2024年以来供应了5宗50亿以上高总价宅地，均为单日单拍，上半年成交的4宗15%溢价宅地也均为单日双拍。

二线城市平均同日拍地降至2.2幅，同样较2023年同期明显下降。即便土拍热度较高的杭州也是如此，2024年杭州平均同日拍地幅数为3.6幅，而2023年为9.2幅。

同日竞拍地块数量的减少，显著降低了意向企业的资金压力，并有助于优质地块兑现应有的市场价值，助力市场信心稳定。尤其是在预供地制度下，“少量高频”模式便于企业更加清楚地了解土地未来供应的规模、节奏、重点区域等，降低企业资金筹措压力，从而从源头上起到稳定房地产市场的作用。

综上，在土地供给侧，地方政府已经作出了众多积极调整，各类政策和指标技术性调控手段已是基本应出尽出。

面对新房交易规模整体缩量降档，当前不少城市的库存去化周期出现倍增，在市场找到新的供求平衡点之前，能够维持流拍率低位和土地成交的连续性已经实属不易。

展望近期动向，考虑到金九银十即将到来，以及下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度，房企取证积极性将明显回升，供应回升成交维稳带动下，部分优质土地热度或有一定程度地提升。